提振信心 碧桂園銷售與财務背後的韌性

觀點地産網 2021年是房地産行業深刻變化的一年，調控政策持續升級，“房住不炒”主基調不變。

緊繃的弦，讓行業里埋藏的雷一顆顆地顯現出來，不斷考驗着市場的敏感神經與信心，房企們過得比以往更加小心謹慎。

好好賣樓，成為了現時的一件大事。近期有不少房企特别注重第四季度的銷售工作，希望抓住今年最後的機會。

涼意陣陣，房企如何行穩致遠？碧桂園的一繫列行動或可帶來借鑒。

據觀點指數發布的“2021年1-9月房地産企業銷售金額表現”研究顯示，碧桂園前九月全口徑合同銷售金額為6176億元，繼續位居全行業第一名。

銷售穩中有升

金九銀十，是房地産行業的銷售旺季，但市場行情上的波動，給住宅銷售帶來了幾分秋意。

上述觀點指數研究顯示，前100房企實現全口徑總銷售金額100712.7億元，同比增長13.8%，較1-8月同比增幅下滑8個百分點。

其中，9月單月，前100房企錄得全口徑總銷售額為9547.6億元，環比增長4.1%，同比減少29.9%，單月銷售同比增幅連續3個月為負。

在此形勢下，我們更關注諸如碧桂園、萬科等此類龍頭企業的帶頭表現。

從1-9月整體銷售來看，碧桂園、萬科和融創分别錄得全口徑銷售6176億元、4810.1億元以及4616億元，暫時處于行業領先位置。

碧桂園公布的權益銷售口徑則顯示，于2021年9月單月共實現歸屬公司股東權益的合同銷售金額約人民币456.6億元，歸屬本公司股東權益的合同銷售建築面積約576萬平方米。

前9月則錄得累計實現權益合同銷售金額4482.4億元，略超去年同期水平——盡管增長不算迅猛，但在下行市場里能夠取得穩步增長已實屬不易。同時，這也是碧桂園今年連續9個月銷售實現累計同比增長，保持良好趨勢。

增長的勢頭，歸結于碧桂園充足的貨量、正常運轉的拿地開發。

據悉，下半年碧桂園整體新推權益貨量約4500億，加上6月底帶入約2100億貨量，下半年權益可售貨量達到6600億。總裁莫斌也于此前表示，預計全年去化率不低于65%。

另外，這也與碧桂園創新營銷方式有關。

據觀點地産新媒體了解，自去年以來，碧桂園在賣房這件事上，展現出了自己沉澱多年的強大基因：一方面加大了對鳳凰雲的技術投入與研發，另一方面相繼開展了各類創新營銷活動，推動銷售增長。

于9月，碧桂園啟動“金秋購房節”，在全國29個省/自治區/直轄市共203個城市推出超萬套房源參與金秋折扣活動，抓住黃金期加快釋放優質房源，並推出優惠活動吸引置業者。

值得一提的是，不僅在前端銷售保持韌勁，碧桂園這兩年也堅持對回款目標強考核，加強標準化、精細化的管理機制。

如在上半年，碧桂園權益物業銷售現金回籠約2727.9億元，權益回款率90%，已連續6年達到90%或以上，處于行業領先水平。

财務穩健優化

各個環節的謹慎與穩健，讓碧桂園在如今寒風凜冽的行業環境中保持了領先。

中泰證券等部分券商指出，本輪開發商流動性危機屬于個别企業的點狀爆發，並非所有房企都面臨嚴重的流動性風險，當前諸多綠檔、黃檔的房企，雖然增速上面臨一定壓力，但從違約風險的角度來看並不顯著，穩健經營的房企融資成本甚至還在繼續下行。

以碧桂園為例，當前這家房企的财務穩健性增強，杠杆水平進一步降低。

中期業績顯示，截至2021年6月30日，碧桂園總借貸余額下降至3242.4億元，其中一年以内有息負債占比下降至27%，債務結構持續優化。

融資成本亦不斷優化，截至中期碧桂園融資成本約5.39%，較去年底下降17個基點。

“融資難”已是目前房地産行業的一大難題，尤其随着部分房企爆發流動性危機，市場的信心進一步下降。與此同時，融資成本成為了房企核心競争力之一，代表資本市場上對一家房企的資信認可程度。

觀點地産新媒體梳理獲悉，碧桂園今年以來發行的若幹筆票據尤其境外融資優先票據的成本都處于低位，包括1月份發行的2.7%利率的5億元5.5年期票據、5月份發行的3.125%利率的5億元4.4年票據、7月份發行的2.7%利率的2億美元5年期票據。

這也與三大評級機構的背書相關：穆迪和惠譽均給予碧桂園“投資級”信用評級，標普亦于2020年将公司評級展望由“穩定”調升至“正面”。

標普9月的一則報告也指出，碧桂園的财務穩定性持續改善。

報告提及，當前碧桂園的資本結構和融資成本與其他評級較高的同行相當。截至2021年6月底，碧桂園的加權平均到期日仍在2.7年以上，信托和其他替代貸款的風險敞口最小。

而在“三道紅線”指標上，碧桂園同樣表現良好。

截至中期，碧桂園淨負債率僅為49.7%，已連續多年保持低于70%；現金流保持充裕，現金短債比為2.15，相較去年底1.9倍有所提升，均優于“三條紅線”要求。

剔除預售賬款的資産負債率則持續優化，首席财務官伍碧君此前便表示，有信心在2023年中期之前實現從黃檔到綠檔的調整。

而融資順暢、現金充裕也使得碧桂園可以在市場調整周期中尋找更為優質的發展項目和機會，包括繼續踐行機器人、農業等多元化業務。

當前，不少房企因流動性問題不得收縮乃至放棄多元業務的擴展。于碧桂園而言，可以持續發展這些與地産主業多元協同的“新”業務，且利用科技驅動取得階段性成果。

如其中機器人産業正是當前碧桂園着重布局的領域，以與房地産建築施工緊密相關的建築機器人為例，截至2021年9月，博智林在研建築機器人及智能産品46款，已遞交專利有效申請3359項，獲授權1424項。

目前博智林已形成混凝土施工、混凝土修整、砌磚抹灰、内牆裝飾等12個建築機器人産品線，其中絕大多數機器人可同時适用于現澆混凝土工藝與裝配式建築施工。

這些建築工藝與科技的探索，不僅打破傳統建築模式、提高生産效率，也有助于構建節約型社會，彰顯碧桂園的社會責任感。

“科技的進步不可想象。”這是楊國強對于人類社會發展願景的整體判斷。在他看來，未來是科技創新改造和引領行業的時代，碧桂園應該成為一家高科技的企業。只有緊跟時代浪潮的企業，才可以始終伫立于時代之潮頭。