博鰲特寫 | 資管新天

2021博鰲房地産論壇·特寫 房地産行業黃金時代已然過去，白銀時代能否持續已經開始擺上讨論桌，甚至有觀點開始提出，是否已經來到青銅時代？

判斷的正确與否尚需要時間去證明，每一年博鰲房地産論壇，業内金融、經濟、資本、地産商們都聚集在一起回顧着，讨論着，預判着。

2021年，這些大咖們已經不再對房地産行業銷售規模是否保持增長有所分歧，行業的價值曲線已經改變成為了一種共識。

在9月17日博鰲資本大會的主題讨論會中，幾位行業大咖無一例外都認同了過去行業價值曲線的高點在中間，即在建設、銷售環節，是土地溢價、産品溢價、品牌溢價。未來行業價值曲線在向兩端走，前端的金融、土地，後端的運營、管理。

“前端在融資上的結構設計，使得我們的融資成本更低，我們再通過産城融合獲取土地的地價，可能相對來說有一些空間，這是很有意義的事情。”中信和業投資有限公司黨委書記、董事長楊勁如是稱：“另外就是後端的運營管理價值很大。”

五牛控股管理合夥人馬林慶迅速表達了相似的态度，他指出如今的房地産，已經告别了高杠杆、高周轉、高收益，三個指標的數據都在放緩。

“但是這三點的變化不代表行業會衰退，現在躺赢做不到了，但也不能躺平，要發現價值。”在馬林慶看來，行業必然會發生巨大的分化，這種分化是不同于過去僅僅發生在規模上的分化。

當行業的好壞判斷邏輯開始變化，過往經驗也就不再适用，資産管理在行業内開始逐步繁荣。而這並不是一項簡單的門類，它涉及全生命周期，是投、融、建、管、退各方面能力的考量。

光大安石首席運營官周頌明通過實際運營經驗指出，對項目的投資，要求還是比較多，因為涉及機構方面判斷、融資成本、運營、涉及改造成本。“怎麼創造價值？挖掘價值？另外基金時間不允許太長，所以時間比較重要。”

周頌明指出資管的關鍵點，随後中信資本房地産部執行董事張平馬上進行了補充：“資管並不是後置的，是前置投資前決策就參與進行的過程，投的那一刻，就想能不能通過資管提升價值。”

“行業從增量到存量的轉變，未來一定是一個精細化發展的時代，如何破局？其實就是做好資産管理。”張平稱：“如何做好資産管理？一是财務指標，二是能源管理，三是租戶滿意度。”

在這三方面，她認為第一是從被動的粗放式管理到主動精細化的轉變，第二個是從物業管理到智慧運營的轉變，第三個是從以前只關注B端、租戶組合，到使資産管理能實現更大的價值。

事實上，在一群資産管理資深從業者的眼中，要挖掘資産價值是一件非常容易達成一致意見的事情。只是正如住宅市場當初是否要走高周轉、高杠杆的問題，各家房企都有着各自的觀點，對于資管如今要不要規模，也是各有各想法。

楊勁認為還是要在運營上更多考慮，以如今的物業公司舉例：“如果只收物業費，不斷地擴大規模，物業有好的價值嗎？”在他看來，要在運營上努力地讓現金流更好，讓收益更高。

“我覺得規模還是蠻重要的。”周頌明抱着不一樣的看法，雖然他認為不要盲目的規模，“但是從戰略考慮，要麼做大、要麼就賣掉、要麼就是夫妻店，否則是沒有競争力的。到一定規模，是可以降成本的，影響力也不一樣。”

馬林慶也持有類似觀點：“我對規模的話題也比較感興趣，我覺得大還是比較重要的。”在他看來，在目前，不管是地産還是地産相關的資管金融領域，如果沒有一定規模，就不會出現，剩下的機會也不多了。

或許正如建銀國際金融有限公司董事總經理曾粵晖所說，房地産行業猶如他來到博鰲會場，秋雨伴同行，到達已是晨光初露，有一種山雨欲來風滿樓的感覺。但早上拉開窗簾，望見外面陽光燦爛，湛藍的海水、潔白的沙灘，迷人的三亞的海岸線和地平線，卻突然開朗。

“是行業要變天了，但即使變天，也是變出一片新天。”