博鰲特寫 | 資本大會,杠杆的哲學

观点网

2021-09-29 22:56

  • “生命中曾經擁有過的所有燦爛,原來終究都需要用寂寞來償還”。

    2021博鰲房地産論壇·特寫 今年上半年,政策圍繞房地産做出了限購、限貸、限售一繫列的金融監管,讓房子重新回歸居住屬性,而不是金融屬性。

    房地産與金融是一對天生的夥伴,兩者共同成長,互相依賴,是金融給房地産插上了翅膀,而房地産給予了金融機構足夠的回報。

    這是一柄雙刃劍,合理運用可以所向披靡,但過度使用便會傷人害己。在過去的20多年中,那些善使金融手段,敢于向資本借力的房企成為了大赢家。

    但這些完全金融化、資本化的房企在政策調整中顯得力不從心,“防止房地産市場過度金融化”對流入房地産的資金進行全方位的限制,無論是銷售還是借款。

    上坤地産董事長朱靜在2021博鰲房地産論壇的演講中便提到,企業要主動适應政策背景的變化,不那麼依賴金融的屬性,從而更好地回歸品質,回歸到一個合理利潤空間,這是未來地産行業的一個常态,房企必須适應這種常态。

    “生命中曾經擁有過的所有燦爛,原來終究都需要用寂寞來償還”,《百年孤獨》中的這句話對如今的行業來講同樣适用,中國房地産前20年的風起雲涌,注定需要時間來償還這場透支的狂歡。

    交銀國際董事總經理、研究部主管洪灏以“17萬億後的房地産增長邊界”為題,拉開了2021博鰲房地産論壇第二天上午的議程。

    越秀房産基金董事會主席、執行董事及行政總裁林德良,黑石房地産中國區董事總經理陳宇從不同維度講述圍繞“資本大會”展開主題演講。

    “經過最近一輪下跌之後,中國房地産行業的估值已經回到了歷史最低水平,相當于2018年四季度的水平。當時,由于突如其來的貿易戰,導致2018年是全年股價下跌最多,在12個月里有11個月的股價是下跌的。”洪灏從市值管理分析方面闡述了房地産如今的境地。

    當然,這也與房地産的長周期和股票市場的短周期有關。洪灏認為,房地産是一個長周期的行業,但不幸的是股票每天價格波動是以一個短周期形式反映一個長周期的挑戰,因此股價便蘊含着巨大的情緒成分,甚至有90%的波動已經脫離了基本面。

    在房地産行業的發展史上,曾經有很多杠杆,比如财務杠杆,還有土地杠杆、資本杠杆、經營杠杆和合作杠杆,而在投資買賣住宅房屋上也曾是不斷地加杠杆,背後原因是房價的快速上漲趨勢。

    洪灏表示,房價上漲除了貨币現象之外,更根本的原因是中國勞動人口比例在2010年達到了一個頂峰,這是巨大的宏觀變化。

    通過人口結構和投資歷史的經驗分析,洪灏做出了判斷:“房子很可能在未來很長一段時間里頭不會成為居民資産配置的首選,因為房價不漲了。”

    而在房子之外,其它的資産包括保險、基金、股票以及金融産品,占比将會不斷上升。

    對房企來說,市值已經達到了谷底,如何從資本市場中找到更合理的回報?

    林德良的答案是“分拆”,把房地産公司里面的各個業态通過資本市場進行價值最大化。開發商可能逐步分拆物業、商業地産、長租公寓、養老進行上市,甚至數字中心也可以分拆上市。

    他以越秀房地産基金為例:“如果商業物業要分拆上市。如果公司淨資産有100億,可能只能估值60億,但是用房地産信托基金上市,100億的淨資産估值可以達到100億。”

    背後的原因是由于房托基金的底層規管不一樣,房托基金的規管需要持牌經營的,香港證監要發一個RO(企業負責人)的執照,屬于閉環管理,因此風險相比公司上市低,所以估值會更高。

    另一方面,對于如何做市值管理,林德良也給在場房企提了不少的建議。

    首先,公司股票要嘗試進入更多的指數,讓更多的投資人買個股;同時,公司要有一定的抗風險能力,和市場對公司價值的認可,最重要的指標便是PB。

    當然,市值的根本還是要需要業績決定,從收入、估值、分派率都可以看到有比較高的復合增長。以房托基金為例,有長短兩個回報,一是每年的收益分派,二是出售物業帶來的利益分派。

    撰文:李標    

    審校:徐耀輝



    相關話題讨論



    你可能感興趣的話題

    資本