集中供地下半場 大熱後的重慶第二輪土拍最高溢價0.43%

观点地产网

2021-09-25 00:18

  • 政策調控和市場變化或是土拍遇冷的主要影響因素。

    觀點地産網 由于此前多城第二輪集中供地遇冷,業内對重慶供地的結果也有所預判。

    9月24日,重慶完成第二輪集中供地的出讓,終止出讓、流拍、底價成為關鍵詞。這場最終有33宗地要出讓的土拍,僅花費短暫的1小時,便基本結束。

    在首輪集中供地中,重慶、杭州、廈門、深圳等多個城市平均土地溢價率超過20%,其中重慶在不限價下整體溢價率高達43%位居榜首。

    本次拿地主力則為央企與國企,民企參與度極低。最終成交結果顯示,競得地塊的有中海、康田(重慶市地産集團有限公司)、巴南建設、成都城投、邁瑞城投、葛洲壩、中鐵二十局、兩江集團等,幾乎都為國資企業,且均為底價成交;其余大部分地塊則由平台接管。

    重慶此次原本計劃出讓42宗地,規劃建面447.41萬平方米,總起價315.9億元,樓面均價7060元/平方米。

    “冷清”的基調實際上在開拍前就有所體現。開拍前一日,截止報名後有9宗地塊交易被終止。

    從報名情況看,本次競拍熱度最高的北碚區蔡家地塊,共有16家企業參與,包括華潤、招商、香港置地、美的、龍光、金地、建發、雅居樂、大唐等;此外,有3家以上房企報名的地塊共有11宗,多宗報名的有雅居樂、越秀、金地、建發等,其中亦有龍頭房企華潤、萬科的身影;剩余地塊則基本無人報名。

    首輪集中供地中搶得地塊的龍湖、融創、保利、綠地、旭輝等大牌房企則未出現在本輪競拍名單中。

    最終共有5宗流拍,26宗挂牌成交,2宗競拍成交,最高溢價率僅0.43%;競拍的兩宗宅地,中海以13300元/平方米的樓面價拿下觀音橋地塊,中鐵二十局以7608元/平方米的樓面價拿下熱門的蔡家地塊,溢價率0.43%。

    其中江北區觀音橋組團H分區H06-5/04地塊,總面積10933.6平方米,容積率2.5,建築面積27,334平方米,地塊起價3.64億元,最高限價3.85億元。而首輪供地中,中海同樣摘得觀音橋組團地塊,但成交樓面價達到15307元/平米,溢價率高達63.96%。

    中鐵十二局競得的北碚區蔡家組團R標準分區R19-1-1/04、R19-1-2/04地塊,總面積85065平方米,容積率1.2,建築面積102,078平方米,地塊起價7.76億元,最高限價8.93億元。

    政策調控和市場變化或是土拍遇冷的主要影響因素。

    有市場人士指出,第二輪集中供地的規則主要劍指高溢價以及房企購地資金監管,主要為從源頭降成本以及嚴控保證金及地價款來源,确保市場穩定運行。

    相比首輪供地沒有限地價、限房價、競自持、競配建等限制,本地重慶集中供地大幅強化了土拍規則,做出多項調整:設置最高限價、整體溢價率不超過15%;新增“競自持”環節,17宗地增加配建租賃住房指標。

    值得注意的是,9月19日,重慶發文加強房地産開發項目預售資金監管,規定開發項目預售資金首付款監管全部按照預售總額的35%核定,這意味着從拿地到實現銷售回款,對房企的現金流問題加強了考驗。

    新規亦把開發商的資金風險考慮進去,存在資金風險的須将其預售資金全額納入監管,确保項目建設。

    本次土拍更對競買人的的購地資金來源、競買資格等方面進行嚴格審查,開發商購地資金不得直接或間接使用金融機構各類融資資金,不得使用房地産産業鍊上下遊關聯企業接管或預付款等。

    對于後續的樓市,市場不乏看淡後市觀點,但從理性的角度分析,業内人士郭潔認為這很正常。拉長時間軸看,過去重慶的土地市場也並不過熱,主要由于每年的土地供應規模常在5萬畝左右,盡管近兩年有所減少,但目前還有過去的土地存量、在建存量和在售存量,加上二手房存量已超過20萬套。

    上述人士表示,因市場供應量充足,且存量巨大,就導致了重慶市場敏感度非常高,當市場有風吹草動就會價格回調,當很多開發商主動降價住宅項目,傳導到土地市場,考慮周期性節奏,開發商拿地就不夠積極。

    但放置到市場整體下行的大環境下,重慶土拍遇冷實際上與成都、天津、杭州、蘇州等其他城市的情況大致。

    地市熱度在第二輪供地中明顯下降,“冷”成為了普遍性的表現。數據統計,本輪土拍中濟南流拍率33%,天津流拍率34%,成都流拍率31%,福州流拍率34.6%.....

    從開發商角度而言,利潤是一個比較大的問題,“帳都算不過”是多數房企望而卻步的主要原因。

    此外,三道紅線的政策細化下,拿地銷售比40%的紅線也讓大多數房企在集中供地的下半場被限制住。市場整體下行壓力下,活下去成為更多企業的呼聲,壓力更主要來自于資金的流動性壓力。

    而對後市樓市的預判,是開發商在拿地端停住腳步的原因之一。正如一位上市房企掌舵者所預判的,“下半年的市場銷售壓力比較大,甚至是慘烈的”。

    這一方面由于階段性的政策調控導致企業流動性問題頻現,同時信貸資金市場也偏緊,開發商資金壓力大。

    另一方面則是因為“房住不炒”政策的堅決,購房群體對于房價上漲的預期發生改變,疊加整體經濟壓力,市場購買力有所下降。

    撰文:林海研    

    審校:勞蓉蓉



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