博鳌大講堂 | 羅意:被忽視的租賃住房運營服務

观点地产网

2021-09-17 16:08

  • 現在開發商不是要不要去做租賃住房的事情,是怎樣去做的問題,如果現在再不動的話,很有可能就會錯失時機。

    羅意(樂乎公寓集團創始人、CEO ):謝謝黎總,我是第四次來博鳌大講堂,來觀點的博鳌論壇,我給自己提了一個要求,少講企業,不做廣告,隻講觀點。

    今天我帶來的觀點是“大有可為的租賃運營服務力量”。這是品牌同學把這個題目給我改了,改得更平和了,我原來的題目是“長期被忽視的租賃住房運營服務力量”,這是我的一個觀點,也是我的一個牢騷。

    在分享我的觀點之前,我先回答一下黎振偉先生給我的命題作文,昨天晚上他專門給我發微信說:羅總,你這個呼籲很好,但是今天來的多數都不是租賃住房的從業人員,他們更想知道長租公寓或者租賃住房行業去年這一年發生了什麼?我們的題目叫劇變,長租公寓有哪些應對?

    其實這樣的要求,黎總在去年也給我提出過,但是那時候他提出這個想法是“不懷好意”的,因為長租公寓這些年很難,是一個被大家看冷的行業,包括我在這個分享後面還有一個專訪,專訪的第一個題目就是問關于暴雷的問題。實際上我們的這個行業這些年就是在這些大大小小的暴雷聲中連滾帶爬走到了今天。但是要告訴大家一些振奮人心的消息,我從幾個方面來講。

    第一是整個租賃住房的政策上,我覺得長租公寓行業一直是處于冰火兩重天的行業,這個行業不差利好、不差政策,但差的是落實。今年在政策上有一個巨大的變化,從兩會第一天克強總理的發布會上講到要減稅,5月份政策就出來了,而且非常明确,用于發展租賃住房的不動産資産房産稅從12%降到4%,增值稅從5.5%降到1.5%,時間也很明确,從10月1号開始。包括國務院辦公室的政策,旗幟鮮明地提出了保障性租賃住房和市場化租賃住房的區别,以及相應的配套體繫,當然把這個決定權還是交給了城市人民政府,並且設定了時間點。在本月,各個城市都會出保障性租賃住房的準入機制、認定原則,以及相應的配套支持政策。當然,北京、廈門等等各個城市的很多可落地的政策都在推出。今年從政策層面最大的變化就是可落地、可預期。

    第二個是市場,去年在疫情的情況下,我跟黎先生講,我說從去年來博鳌到今年來博鳌,感覺時間被壓縮了,因為我們都被疫情搞得不知所措,這一年過得太快,你說有什麼新的觀點嗎?好像還沒有。今年的市場從春節之後的确是沒有預料到會快速恢複整個租賃市場的熱度,我們全國大概有3000間的庫存,一個半月全部去化掉,而且4到6月份幾乎我們新簽的租賃價格完全恢複到2019年的水平。當然可能到8月之後,因為一些大企業的起伏,尤其是我們的大本營在北京,北京的幾個龍頭行業,教培、金融、互聯網都受到了一些調整,所以是有些擔心今年下半年的市場會不會投射到我們這個行業。

    第三個是從中微觀企業的層面,我覺得暴雷的事情好像發生在去年,今年好像沒有聽說我們這個行業暴雷。

    第四個是我們潛在的這些合作機構,包括媒體,今天早上我全程在線收聽了觀點的這些專家大咖的分享,這也是我在博鳌第一次發現,租賃住房已經進入主流的地産基金的視野,今天早上黑石的嘉賓,還有越秀的嘉賓,都講到了在他們的資産包内的租賃住房的資産的位置。今天早上我和一個國外頭部資本的合夥人一起吃了個早飯,我發現他們也非常關注,而且已經非常明确地是要做這樣一個租賃住房的資産包的擴充。當然,不同的機構看的是不同的機會,有的看中的是保障性租賃住房,想趕REITs第一波的窗口,有的人還對我們這個租賃住房未來政府限價的幹擾表達了擔心,希望我們去做市場化的資産安排,這也恰恰體現了長租公寓或者租賃住房走到今天,我們市場在分化、品類實際上是在快速擴充。

    當然,樂乎層面的變化,我們還是一如既往地去做運營服務的專業化定位。剛才劉斌總也在問我們今年的增長怎麼樣,我說今年增長不錯,但是焦慮也在增加。前面胡懋總問大家疫情有沒有帶來什麼好處,我說疫情那一年是我創業這麼多年過得最舒服的一年,因為你會發現股東對你的要求變低了,打電話問你還活着嗎?還在冒氣就是去年大家對我們的要求。但是今年不一樣,今年市場恢複了,預期又起來了,我們又進入到新一輪的增長焦慮當中。當然樂乎今年上半年也從單純的集中式白領公寓去做了藍領,在北京的核心地段做了三個高端項目,也做了一些分散式資産的嘗試,我們在北京和高和資本也成立了保障性租賃住房的第一隻基金。當然我說了不打廣告,我就少談一點企業的事情,來講講我的牢騷和情緒。

    為什麼我覺得我們被長期忽視了?在這之前我首先要定義一下我今天講的運營服務企業的定義。今天窩趣的劉總沒來,所以他不用跟我争我們倆誰先做這個事情,但是樂乎的确是在這個行業里面旗幟鮮明地以輕資産代運營的方式在行業里發展業務。

    我這里講的輕不是各位地産基金或者開發商眼中的包租就是輕,當然也有人講了輕、中、重,把包租放在中間,我選擇的是輕,我們講的輕資産是以品牌特許、管理費用、業績獎勵、招租收入、場景創新等等收入構成主要營業收入來源的機構,也就是今天早上這些基金們講的運營服務機構,還不等同于資産管理機構。

    為什麼我要發這麼一個牢騷呢?我從今年正月十六就開始參加住建部和證監會關于REITs推出的調研,我發現所有人都在講房子從哪里來,錢從哪里來,未來的REITs市場怎麼可持續、可以有預期。隻有一個人在最後的發言環節弱弱地問了一句,我們這個行業有那麼多好的運營機構支持這個市場的可持續嗎?領導們恍然大悟。那個人還問了一句,我們要鼓勵他們、支持他們發展嗎?這是一件事情,我發現沒有人關注運營服務企業的健康的發展。

    還有就是在9月24号北京市出台了住房租賃條例,我發現它判若兩人地把這個行業的從業機構分成了住房租賃企業和經紀機構。我們沒有身份,我們幹了7年,一直等着政策的春風吹到這里,現在春風來了,我們沒有身份了。然後我們就很焦慮,我們就把領導請過來,因為我們也看到了事實上在頂層設計的過程當中,對機構化、批量租賃企業的保護和支持的力度是很大的,我們把領導請來,我們說我們也有好幾百個項目了,我和也應該是規模化、批量化的企業,我們應該受到稅收的優惠。

    領導說,你們是嗎?所以我們覺得我們應該要出來講一講,尤其是在觀點的博鳌論壇上,我要發出聲音。我可以非常确定的是,随着租賃住房行業到了一個新的發展階段,一定有大量的像樂乎這樣的專業運營服務機構成長起來,我們作為早走了幾年的機構,有義務講這樣一個事情。

    當然昨天快到博鳌的時候,北京建委的領導給我發了一個微信,說已經給稅務部門确認了,樂乎也屬于批量租賃的機構。因為我們發現要麼就是租賃住房企業事實上就是包租企業,要麼就是經紀機構,對于我們這種所謂的信息發布、居間、代理,都屬于經紀機構,當然從它的内涵來看,确實也是符合它的很多特征的,但是我們創業了這麼多年,一直以為我們在響應國家大的号召,推動住房品質的提升,我們是是在做品牌、運營體繫,會發現我們幹上經濟了,我們成了一個經濟人。但是的确和我們的預期和價值判斷還是有很大的出入,這是我今天要在這里講的原因。

    當然宏觀的政策,關注租賃住房行業的人,實際上也都看到了今年非常密集落地的,而且非常務實的,包括國信辦的新聞發布會,今年的政策給我的感覺是說人話。我們覺得今年哪一項政策都是落在可執行這件事情,因此我們發現大家已經開始布局住房租賃行業。黎先生講到劇變,我想長租公寓的分是真的來了,租賃住房的風是真的來了。

    在行業的導入階段,我們把一些似懂非懂這個行業,有很多擔心、有很多觀望情緒的人串在一起,然後去增加供給,在未來這個長期的發展過程當中,我認為我們的有效鍊接的價值會長期存在,包括我們的監管部門之所以要發展規模化、機構化的租賃機構出來,也是因為我們的價值,在監管的時候,誰去做網簽,誰去做備案,誰去做稅收,誰去做流動人口的管理,誰去做政策的傳導,像我們這樣的服務機構是入口,有些做行業基金的人,你要做的最快的就是找到那些專業的機構。

    另外一方面我們在講我們的運營效率,它事實上也是深一腳、淺一腳地踩出來的。不管你是做商辦還是做其它業态的,包括我們有時候參加租賃住房的論壇,我們發現大家做的事情越來越像,因為你到了那個規模你就得幹那些事了,所以從這個角度來講,所謂的效率,一方面是幹得多,另一方面是到一定的規模,才會投相關的精力建這樣的後台。

    如果去年不是經歷疫情的價格的失控,因為我們全部管的是加盟商的資産,當疫情來的時候,他們都發生踩踏,所以就出現了價格失控。當疫情結束之後,大家會講為什麼我們的價格為什麼這麼低,這時候就會發現我們的收益管理的體繫,在要實現甲方意圖上有很它很重要的價值。比如說你的客服體繫、質檢體繫,你沒有量的時候,你的成本多高,包括資産沒有源源不斷地流進來。所以我想專業的服務,第一是在于鍊接,第二是在于效率。

    我下面主要講講哪些現象表現出來運營商被忽視,我們所有搞資管的人都在講運營是基礎,但其實很多人内心根本就不重視運營的價值,真正重視運營價值的甲方也隻是體現在頭部機構當中。很少有投資者認可專業運營商的價值,他們認為酒店、商業需要,長租公寓不需要專業價值,其實你做完之後才知道,運營商很難給你帶來溢價、驚喜、經驗,但是他可以給你帶來确定性。

    遴選運營商的方式現在都表現為商務條件的比較,而不是綜合的看這個問題,運營商取費很難,他們活不下去,他都不掙錢,他哪有精力去搞建設,哪有機會去做長期主義的安排呢?主管部門不重視,剛才我已經舉了好幾個例子,我們突然發現我們不是住房租賃企業了,住房租賃企業變成了包租機構的專屬名詞,我們變成經紀機構了,但是我們看到杭州是有對專業運營商這個角色名詞描述的。同時我們看到運營商的意識也不夠,從業者不相信運營服務的模式和價值。

    當然我覺得可能疫情幫了我們,讓我們不去想包租的事情,踏踏實實地做,規模到了一定的程度,也實現了盈利,所以我們願意做一些長期的事情。我們潛在的投資者也是在說運營商這個模式很慢,營收很慢,估值也是有很大的問題。還有就是客戶願意為好的運營和服務買單嗎?我覺得未來會,而且如果說租賃住房從二房東時代向資管時代轉化,我覺得我們的甲方也會有一些長期的思考,如何把我們的産品做得更好,讓它有持續的長期的競争力,我在退租的時候有一個好的賣相,運營這點錢就是微不足道的。我想這是被忽視的現狀。

    所以我們要呼籲什麼呢?我覺得政府不管是财政的支持,還是諸多政策的支持,目前沒有專業運營機構的扶持政策,甚至沒有他們的身份,所以我覺得要給他們正名。包括我們也聯合了很多的媒體、研究機構,包括我們自己也去住建部找領導彙報,我們是幹嗎的,我們在暴雷的時候起了什麼作用,我們采取押一付三的方式,我們這里沒有一家暴雷的。

    我想應該給這樣一個運營服務的群體去正名,而且去培育、去扶持那些優秀的機構,甚至可以有一些參(控)股的行為,來作為行業的壓艙石。當然對資産方、資金方,我們要找專業機構合作,你們很有可能會少走很多彎路,同時你們應該為他們有價值的運營付費,支持整個運營。我今年做了輕資産的嘗試,我發現北京有290個回遷房項目,每個項目3000套,全部會流入租賃住房。還有非租改租,也就是現在所有資産都在流向租賃住房賽道,你要想讓你的資産有持續、穩定的回報,你應該在專業服務這件事情上尋找确定性。當然,對各位想進這個行業,也可以找那些專業的機構去交流。我也呼籲有更多的創業團隊對整個賽道充滿信心,進入到輕運營、輕服務創業的序列當中來。

    樂乎也在想,如果這個生意是具有極強的本地化屬性的話,未來有沒有可能有一些聯合兼並的機會,我們放眼看去沒有,非常少。在接下來的3年、5年,會不會有一些機構成長起來呢?

    我覺得運營機構要不斷地提升自己的軟實力,還有就是我們要選甲方,過去甲方選我們是以少付費為目的,如果我們今天堅信行業的未來,堅信自己的價值,我們要優選甲方,而且我們也要攜起手來,争取監管部門的認可和支持。樂乎作為運營服務的一個先行機構,我們也會持續推動行業的變化。

    我的分享結束了。今天早上我跟地産基金的合夥人聊天,他說了一句話,我想分享給大家。他說他們在10年以前,美元的基金就不再去更多的參與住宅開發的投資,他們轉向了商業不動産,賺了一波,後來轉向了物流和數據中心的資産,他認為現在開發商不是要不要去做租賃住房的事情,是怎樣去做的問題,如果現在再不動的話,很有可能就會錯失時機。現在政策的指向是非常明顯的,未來整個城市住房的問題,絕大部分是要通過不同的産品形态的租賃住房去解決的,希望有機會和在座的各位同學合作。

    撰文:羅意    

    審校:勞蓉蓉



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