資本主題讨論會之二:資管大時代

观点地产网

2021-09-17 11:28

  • 新的形勢下,房地産與金融的融合也發生了深刻轉變。用固有思維和眼光已經很難再看清前行道路,投身資管平台是其中最新的路徑。

    主持嘉賓

    建銀國際金融有限公司董事總經理 曾粵晖

    讨論嘉賓

    中信和業投資有限公司黨委書記、董事長 楊勁

    領展資産管理有限公司首席策略總監 丘兆祺

    光大嘉寶副總裁、光大安石首席運營官 周頌明

    五牛控股管理合夥人 馬林慶

    中信資本房地産部執行董事 張平

    曾粵晖:各位上午好!感謝觀點地産機構的邀請,有幸和幾位行業的專家參與本環節的交流。

    我感覺今天很獨特,首先這可能是我這些年參加觀點地産的活動以來,時間控制得最為精确的一次,我們這一組的讨論如約而至,充分體現了地産行業的效率優先的特色。

    今天我們這個會議讨論的話題非常有趣,剛才有幾位講者也涉及到了其中的一些内容,我覺得還意猶未盡,剛好有這個機會,可以通過這一場的小組讨論,從圓桌的角度跟參會的嘉賓進行讨教和交流。

    首先我想談談關于地産資管的運營和回報的話題。行業的難點和痛點我相信永遠都存在,並不因為近期政策頻出、各種消息紛至沓來而顯得尤為困難和有挑戰性。

    在這麼一個星辰大海的時代,面對如此廣袤的投資空間,如此紛纭衆多的投資標的,其實對我們資産管理人來說永遠都是具有新的議題和想法創造足夠的空間。

    首先我想請出中信和業投資的黨委書記、董事長楊總來談談這個問題。在近期我們感覺到遇到了很多既新,但是以前我們也可能前瞻性預測到的情況,地産行業的一些政策,給我們提出了新的挑戰。

    在這種情況底下,到底這些問題是屬于我們傳統上所說的灰犀牛,還是說其實已在我們地産資管人員的預料之中?

    楊勁:謝謝主持人,也謝謝觀點的邀請。

    我看門口的宣傳說這個論壇是架在火爐上烤的論壇,今天上午越秀的林總基本上把我想說的都說了,所以我就更加誠惶誠恐。我就做一些補充。

    我昨天晚上到現場的,其實這個會議從前天就開始了,我也看了大量的會議報道,大家談了很多,包括來了很多專家談了行業的變化,的确這個行業是出現了一些變化,我個人認為這個變化有一個特别核心的點,就是這個行業的價值曲線改變了。

    在過去相對比較長的一段時間,這個行業的價值曲線的高點是在中間,是在建設、運營、銷售這個環節,我們拿了土地,蓋房子賣樓,那個時候基本上是土地的溢價、産品的溢價,再加上品牌的溢價,好的開發商、大的開發商的産品價格更好。

    到了現在這個階段,我覺得行業價值曲線的高點已經在兩端了,前端的金融和土地,後端的運營和管理。前端在融資上的結構的設計,使得我們的融資成本更低,我們在通過産城融合,獲取土地的地價可能相對來說有一些空間,這是很有意義的事情,另外就是後端的運營管理價值很大。

    如果這個邏輯大家接受的話,我現在做的事情就是商業不動産的運營管理。中信和業目前也剛剛開始起步,加上原來整合前的資産運營也就是4到5年的時間,我們現在的業态也比較豐富,但是是以寫字樓為主,所以我就以寫字樓來舉例。

    楊勁:其實寫字樓在全球發達經濟體來講,寫字樓發展史超過百年了,在中國大概三四十年的時間,按照仲量聯行最近剛剛發布的中國寫字樓白皮書的觀點,經過了三個階段。

    第一個階段是計劃經濟體制下的行政辦公樓,那時候不管是政府部門還是企業,都是自建自用,沒有租賃、銷售的概念,那是大概50年代到70年代,在1978年改革開放之後,日本的松下來中國拓展它的業務,之後大量的企業進入中國,他們主要是租用酒店的套房辦公,再加上當時的寫字樓的設施設備比較落後,所以中小企業往往選擇商住兩用的辦公,因此催生了酒店式和商住兩用辦公的發展。

    到了1985年,也就是中信在北京長安街上建的大廈正式投入使用,那是中國第一座超過100米的寫字樓,這個寫字樓就到了一個現代標準化寫字樓的階段。

    JLL最近發布的白皮書,對這三個階段有非常清晰的描述。未來的寫字樓向什麼方向走呢?我不太清楚,方向我不太清楚,但是我今天格外想跟各位分享對運營有幫助的核心點,也就是中信和業想通過空間場景、環境場景和服務場景的打造,使得我們資産的運營效率更高、價值更大。

    空間場景的打造,我們核心做兩個,第一個是空間形态的重構,我也看了全球很多著名的寫字樓,包括蘋果的總部等等,現在的辦公空間更強調人與人之間的交互,更強調人的私密性,更強調功能的多元化,我們努力在這方面去作為,在空間形态上重構。

    第二是空間價值的挖掘。其實在樓里面被廢棄和浪費的空間特别多,舉個例子,我們在北京的一個寫字樓,也是一個地標性建築,我們就用盡我們這個團隊的經歷,去這個樓宇里大量的勘查,把以前地下二層、地下一層廢棄的空間改造為健身房,增加了客戶的體驗,我們還增加了收入,也使這個樓的價值更優。

    環境場景的打造,這一塊主要是科技賦能,現在寫字樓里的人群對這個樓是不是綠色、環保、節能、自動化要求越來越高,我覺得未來肯定是一個非常重要的方向。

    就像移動通訊改變了我們的生活方式一樣,未來寫字樓里的智能化節能,我們在這方面下大力氣來探索,第一是我們對數字化運維平台的建設,而且是綜合所有設施設備的運維平台的建設。

    第二個是我們改造的時候用了比較自動化的産品,我們的運維也是自動化的。第三是服務式的場景,我們在打造社區的概念,我們在利用中信龐大的産業集群和因為中信的品牌鍊接了外部的産業集群,在樓里做服務。

    在樓里的B端和C端有各式各樣的需求,我們在樓宇里面打造,跟樓里面的資産方和運營方産生強關聯,共生共享,來創造更多的可能性。

    曾粵晖:每每聽到業内人士對這樣一些未來的描摹都讓人心生期待和憧憬,仿佛看到了一個充滿活力的新場景,确實未來已來。

    我們看到在過去的數年或者數十年間,我們所使用的這種智能通訊工具——手機,為我們的生活帶來了劃時代的改變。另外就是非常熾熱的智能汽車産業,相信以後我們的智能辦公平台、智能家居也會為我們帶來一個新的感受。

    說到這里,我想再向大家介紹一位目前在線上的嘉賓,因為疫情的原因,參與本場讨論的有一位嘉賓,香港領展資産管理公司的首席策略總監丘兆祺先生,他在線上等待着發表他對本場幾個話題的觀點。

    丘總對今天這場交流非常重視,在前兩天還專門約了我做了一個讨論前的預熱準備,對很多的話題都進行了分享,使我受益匪淺。

    這里我想首先把一個問題交給丘總,領展作為一個非常知名的地産資産管理機構,它的管理總資産規模已經超過了2000億元人民币,遍及北京、上海、深圳、香港、悉尼、倫敦等等著名的全球化城市,這是傳統上我們對領展的認知。

    但是對新經濟、碳中和、基金,包括我們交流過程中丘總提到的綠色債券、綠色貸款等等都有新的理解,我想現在這個時間交給丘總來和我們進行分享。

    丘兆祺:謝謝曾總,非常遺憾我不能現場跟你們同場交流,我希望很快有這個機會能來到内地跟大家接觸、見面和會談。謝謝大會邀請我在這里跟你們做一個分享。

    首先對于楊總剛才說的幾句話,我非常同意。我們在上海、香港、悉尼和倫敦有4棟甲級寫字樓,剛才楊總說的互動這一點,我們的觀點是非常統一的。

    我們的本業是做零售的,我們跟租戶的互動、跟購物者的互動,我們常常都有。可是寫字樓里面跟租戶沒有很大的互動。可是在疫情下,怎麼去保安保潔,這些原來非常簡單的問題,突然變得很重要,而且環保的措施、環保的設備對我們的租戶來說也是越來越看重。

    所以我們過去一年多因為我們本身的DNA,以及我們本身零售方面的經驗,我們用那樣的身份和态度,跟我們的寫字樓的商戶互動,問他們究竟需要什麼,究竟你想要什麼,究竟你擔心什麼。

    我們在倫敦、悉尼、香港、上海這些地方跟租戶互動之後,有些租戶說,從來沒有一個寫字樓的業主方會跟我們這樣談,會問我們究竟要什麼。我覺得特别是現在在我們的資産管理的大題目下,作為業主方,究竟你知道你的客戶要什麼?

    你知道你的客戶的目的是很多人都覺得很擔心,因為現在在家辦公,在香港不是一個很大的問題,因為我在香港的房子很小,家里太小,人太多,吵得沒法工作,可是在外國,在倫敦、悉尼,他們有選擇,他們可以選擇在家里工作還是在辦公樓工作。

    悉尼的人回到辦公樓工作,一定要在辦公樓的設備和服務做得很到位。

    好多共享的辦公、環保的辦公越來越多,特别是甲級寫字樓,一些國際大品牌的租戶,他們都非常看重你的空氣的流動怎麼樣,你的環保的設備怎麼樣,甚至于你有沒有自行車停車位,有沒有洗澡的設備,當他們做運動之後能有洗澡的地方,好多原來沒想到做一個寫字樓要提供的服務,其實現在要求是越來越高的。

    丘兆祺:領展這個機構對各位來說可能是比較陌生的,我先介紹一下領展是一家什麼樣的公司。

    我們是2005年首家在香港上市的房托,我們上市的時候是香港政府把它原來的公屋、廉租房的底商和停車場打包成一個房托上市,到目前為止我們在香港的市值已經超過1400億港币,在香港我們有超過130個物業,在北上廣深4個城市有7項物業,從零售到寫字樓都有。

    我們在倫敦、悉尼這兩個海外的城市也在去年收購了兩棟甲級寫字樓,在疫情下我們還在積極地做收購,今年我們在廣州收購了太陽新天地這個商場,在上海收購了萬科七寶廣場50%的股權。

    雖然在疫情下,我們不能出差、不能旅遊,可是我們還是很積極在内地、在海外繼續拓展我們的業務。我們有一個中期的願景,叫做2025年願景,希望維持我們的資産規模保持增長。

    因為我們作為一個房托,我們的分派是非常重要的,所以我們也希望維持我們的分派增長。今年我們公布了一個2035年的願景,希望在2035年前達到近零碳排放的目標,這是一個非常大的目標,我們也希望配合國家的政策和我們公司的可持續發展原則,達到近零排放的目標,也希望待會兒能詳細跟大家介紹一下我們的策略和措施。

    曾粵晖:謝謝丘總的介紹。聽了這個話,我對領展的過去、現在和未來有了更多的認識,相信在座的很多地産開發的朋友和業内的人士以後可能也會和領展有更多的合作。

    接下來的時間我想談談地産資産管理者投資能力方面的問題,大會提出了一個關于價值發現者的概念,我們知道作為基金管理人來說,我們可能會秉承很多的觀點,比如說長期主義,看好每一個細分的賽道或領域,我們去深耕,或者要有我們的初心,知道我們從哪里來。

    同時我們有定力,對認為正确的事情予以堅持,當然我們要适時的開拓我們的第二曲線,讓我們的事業得以延續,這里面我相信今天出席的嘉賓里面,光大嘉寶副總裁、光大安石的首席運營官周頌明先生肯定有很多新的理解,請周總和我們進行分享。

    周頌明:現在從國家層面來說,更願意大家參與股權投資,股權投資方面對資産管理的能力要求是比較核心的。

    資産管理就涉及到投資的時候怎麼投、怎麼發現價值。光大安石有8年股權投資的積累,再之前基本上還是以債為主,我們在土地階段介入的很少,基本上就是對一些不良或者是在建、在營的項目進行投資。

    這就非常考驗我們的判斷能力,因為一個是從城市的選擇、規模,能不能退,當中的價值,實際上這要求的還是比較多的,因為涉及到從機構方面的判斷、融資成本、營運、設計改造的成本整個要打通來看。這是第一步,就是做好判斷。

    最重要的還是在後面的資産管理,這一塊更多的是怎麼創造價值、挖掘價值。就像我們收購一些項目,因為基金的時間不允許太長,所以時間是比較重要的,在一定的時間内是否能夠有一個好的現金流,這是我們判斷比較重要的,也是我們大部分做得不錯的地方,我們最快的項目就是收購完一年發産品發出去,所有的現金流彙報全部回來還有富余。

    有些差不多兩年時間,這樣至少沒有壓力,雖然回來的錢還是債,但是實際上錢已經能退出去了,LP把自己的錢基本上收回來的,這是能夠持續去做的蠻重要的原因。

    其中最重要的核心還是經營管理,把現金流做出來。所以我們判斷很多項目,因為我們收的商業比較多,比如說主力店特别多,一看就有很多挖掘的潛力。

    我們把一些主力店去掉,比如說有些商場我們自己做成了市集,慢慢提高坪效,這樣後面的增長空間有了,你就有投的余地。

    我們基本上每年都是至少超過15%的調整,而且都是大的調整,有些主力店該賠錢的賠錢,隻要現金流做出來,後期的整體估值算得過帳,基本上就動了。

    另外是城市更新項目,特别是做商業地産,很偏的地方你不能做,但一些核心區域恰恰又是老城區,上面有一些建築,政府也希望能夠重新更新,做一些新的項目出來,我們也做了一些這樣的項目,包括在上海和北京。

    特别是在北京有一個項目,在中關村核心西區,地下17萬方的面積,這是一個大動作,現在方案已經出來了,這個項目出來之後,肯定會是北京非常不錯的項目,它的價值完全被挖掘出來了,但是在地下的時候就是兩個概念。

    所以這當中整個營運的整體思路,怎麼去貫穿到前面的投資,包括建設當中的定位和設計,這是非常關鍵的。假如說從資管僅僅是很窄的一個管理的層面去做,或者被動的去做,開發、改造環節不參與,在很有限的範圍内參與肯定是做不好的。

    曾粵晖:謝謝周總,同樣的問題我想請五牛控股的管理合夥人馬林慶總也跟我們進行分享,尤其是我剛才在聽周總介紹的時候,我覺得作為一個基金管理人,我們善于去發現價值、挖掘價值,但是我又特别感興趣怎麼樣協同我們的企業家朋友,或者我們的管理的對象,和我們的合作方去創造價值。經常我跟客戶交流的時候,他們也會給我們提出這幾個課題,你怎麼認識我們,我們的優點、長處在哪里?另外,你的加入,我們的協同能夠産生和創造出怎麼樣新的增長極?這一點我想請馬總給我們進行介紹。

    馬林慶:首先感謝主辦方對五牛控股的邀請。其實我們也做了很多探讨,在回答剛剛主持人講的怎麼找一些新的加快、新的創新這個問題之前,我們也在反思,就是要先回答我們過去為什麼成功。在座的優秀的開發商、上下遊的企業,包括我們基金、金融資管的投資方在内,我們總結,過去15、20年的成功和成長,其實是伴随着這個行業成長的,我們開玩笑講是跟着行業的三高一起過來的,就是高增長、高周轉和高收益。但是現在看到變化已經在發生,而且非常劇烈和深刻,高增長目前來看,我們看到上市公司的業績報告,增速都在放緩,行業增速我們也判斷在3%到5%是比較樂觀的情況,昨天也有很多嘉賓提到,價格在高位箱體運行。高周轉現在也在放緩,包括杭州這次提出的競品質,甚至未來的現房銷售,未來肯定很多城市會跟進效仿,這對開發商的資金壓力就帶來了很大的挑戰。最後是高收益,開發商的回報率、金融機構需要的的投資回報率,沒有了高周轉,其實都越來越難。

    但是這三點變化不代表行業會衰退,我們要躺平。躺赢做不到了,但也不能躺平,這就涉及到我們今天的話題,就是發現價值。因為必然這個行業會發生巨大的分化,而這個分化不像過去幾年僅僅發生在規模上,有的增速快,有的原地踏步,而更多的發生在規模之外的變化,包括品質、财務穩健性,包括我們在市場的品牌地位等等,其實對我們來說,選擇合作夥伴的難度也是越來越高。

    對五牛控股來說,我們要做的調整,或者是去價值發現的點,第一是整體的項目評估、篩選,包括風險管理的模式會有一些比較大的轉變。當然,比這個更重要的其實是抓住這次行業調整轉型的機遇,從原先比較偏向于債性、财務投資這樣一個自身定位的角色,要轉型到主動賦能,這個主動賦能既有剛剛提到的更深度的參與,股權型的項目我們也做了很多,除了住宅之外,我們也一直在布局,我們有兩個内部的總結叫産業地産和消費地産,産業其實很多人提到新加坡模式,德國的工業模式也是我們需要借鑒的。

    有一點我們和黑石比較像,我們有很多資産投資之外,還有大量的股權投資,對于企業和資産是可以打通的,我們對于新基建的一些企業,科創類、芯片類的企業,我們也有很多的布局,在我們的資産投資過程中間也可以有很好的互動。還有消費類的地産,中産階級消費習慣、消費能力的改變,不單單是發生在對冷鍊、倉庫的需求。包括商業地産,我們看到現在線下不是以銷售為目的,更多的是品牌展示、體驗。今天我們在海南,相信大家也感受到了,海南是最早提出到2030年傳統的能源車不賣了,必須全部用新能源汽車。但是我們看到現在很多商業主力店,原來是被奢侈品占領,被快消品占領,被手機占領,現在都被新能源汽車的展台占領,這也是一個變化。

    除了商業,我們還有文旅,受到疫情的影響,很多文旅項目遇到了困境,但是一旦找準了自己的定位,去年下半年到今年以來反而迎來了一個比較大的機會,因為出境遊受到了很大的限制,馬上到來的十一長假一定又是一個比較火爆的旅遊消費的機會,文旅地産怎麼做到自己的區位選擇的精準化和經營的特色化,其實對我們資産管理方、投資方既是機遇也是挑戰。最後就是養老,我們說中國的中産階級會有一個快速的增長,但是成長更快的肯定是老齡人口,可能需要比較長的周期去改變這樣一個年齡結構,其實在家庭養老是比較難的,因為大家的工作都比較忙,社區的養老也有一定的問題,将來可能集中化是一個比較大的解決方案,我們怎麼去提前布局,同時要注入一些康養的資源,因為這不是簡單的房地産,不管是租還是售。其實五牛在這方面也有一些比較好的資源,因為我們投了大量的醫療服務、醫療器械的企業,和我們的地産項目也可以做一些比較好的結合。這是我們既是在住宅之内,也是在大的不動産領域尋找價值的途徑。

    曾粵晖:謝謝馬總,我覺得他從另外的角度也提醒了我很多,待會兒在第二輪的時候也想跟大家請教這些話題。

    大家知道我們本場有唯一的一位女性,她是來自中信資本的張平總,中信資本有很多的經典案例,在市場上經常看到他們有很多非常優秀的案例,讓我們進行學習,也可以說為我們以後的合作打下了一些先機。

    我想請張平總介紹一下,您對于目前這樣的市場環境里面這種機會捕捉,包括我們對回報方面的追求,從運營里面求效益等等方面您什麼樣的見解?

    張平:謝謝主持人,感謝觀點的邀請,我來自中信資本,大家對我們的被投企業可能比較熟悉,比如說麥當勞、京東金融、順豐等等。

    我們涉足了11個行業,我所在的部門是中信資本的房地産部,我們是管理着400萬平米的面積,從2005年到現在做私募不動産基金16年時間,但是我們比較不太一樣的地方,我們是偏真股權投資的,也就是說我們基本上做的都是真股權投資的基金,從美元基金到人民币基金。

    在剛才主持人提到的第一個話題,為什麼抛這樣一個背景,其實在這樣的背景下,我們對于環保、新經濟的思考,其實不局限在綠色地産這個領域,而是我們近幾年就非常關注ESG。

    中信資本的董事長張懿宸在去年兩會上提的政協提案就提到了,建立中國ESG評價體繫,推動各行業的可持續發展。

    在我所在的部門,我們有非常多隻美元基金、人民币基金,其中一隻美元基金是中信資本中國房地産發展基金的4号基金,我們去年做了評級,在全球可持續發展標準的評分里,五星是最高,我們是取得了綠色四星的成績,7個方面50多個子項,都是高于全球的平均值的,所以這就是我們自己的基金持有的資産和我們的環境、社會責任、公司治理多方面都已經為之努力過很多年了。

    我相信在座的很多的資産管理專家、投融資領域的專家也發現了,全球層面我們很多的LP也很關注ESG,從主權基金到保險基金,甚至都成立了專門的ESG部門,五大行也都成立了ESG相關的部門,來協助我們做相關的專業服務,所以他們的敏感度是比較強的,基本上就是跟着這些業務的熱點走,也就是說ESG是我們一直在關注和實踐的領域。

    張平:剛才您說到的第二個話題是偏資産管理方面的,我非常認同前面幾位嘉賓的觀點,作為房地産尤其是真股權基金而言,我們今天早上在資本早餐會的時候跟周總、楊總還在交流,從投資而言,其實資管並不是後置的投資之後的一個過程,而是前置的投資前決策就參與進來的過程。

    因為作為好的基金管理經理,就是在投的那一刻,就想到能不能通過資管提升價值,之後怎麼退出,所以我們追求的並不是最高的收益,而是要控制好風險,通過資産管理來增加物業的價值,其實就是剛才這幾位專家提到的,資産管理實現資産價值增值。

    剛才也提到一個話題,就是痛點、難點,我也在想,我們進入了從增量到存量的轉變,未來的風口一定是城市更新、存量改造,我們這邊有專業的投資機構,有領展、中信和業這麼好的資産管理運營機構,未來是一個精細化發展的時代,如何去破局,其實就是做好資産管理。

    今天早上我也在引用國際上的三個評價指標如何做好資産管理,第一個是财務指標,其實就是開源,第二個是能源管理,其實就是節流,第三個是租戶滿意度,就是怎麼持續地讓租戶留在樓里面來付給你租金。

    怎麼做呢?我有一個小的總結抛出來供大家參考。

    第一是從被動的粗放式管理到主動精細化的轉變,第二個是從物業管理到智慧運營的轉變,第三個是從以前我們隻關注B端、租戶組合,現在我們更要關注的是B端里每個C端的個體,所以我們說是從租戶組合到生态重構的轉變。

    就是我們從資管的視角出發,從客戶的最終使用價值、用戶體驗的視角來出發,幫助B端租戶的員工留在樓里,幫助他們更好地招到人,穩定住員工,這樣資産管理才能實現更大的價值,而物業管理、智慧科技、科技賦能在我們看來都是大資管里的一個細分的層面。這是一些比較淺薄的看法,供大家參考。

    曾粵晖:謝謝張總,在線上的丘總還有話題和各位分享,在之前我們很多人都提到了ESG這樣的話題,我相信領展在這方面有一些嘗試、探索和努力,請丘總和我們繼續講講。

    丘兆祺:我非常同意張總剛才的分享,财務、環保互相影響,在财務方面如果ESG做得好的話,現在全球的資金也在推動綠色的金融,領展從2016年開始已經募了第一個綠色債券,張總也提到過全球地産商的可持續發展的指標,我們也利用這個指標來設定我們自己的綠色金融目標,當我們達到相關的指標要求之後,綠色金融的利率就會更低,這樣也會推動我們更努力做好ESG的工作,也減輕我們的财務負擔。

    領展比較幸運,從2010年開始就有持續發展的規劃,我們在2010年寫了第一份持續發展的報告,從收集資料、報告我們怎麼節約能源,從2010年開始到現在,我們的節能率已經超過40%,所以這不僅是看起來好看,講起來有非常偉大的故事,更關鍵的是帶來了收益,我們節省了差不多40%的能源,所以我們改造商場、翻新設備,用更節能的空調設備,帶來的回報率很高,而且除了節能之外,能的省電、省錢,並且做綠色金融的時候也能讓我們的利率成本降低。因為我們本身不是開發商,我們是做運營的,所以在一些精細化的方向,我們希望像剛才很多講者說的,挖掘價值,從現金流方面能更大地提升,不僅是租金方面的提升,還有支出的減少。所以環保不僅是一個聽起來好聽,講起來好講的東西,它還有财務方面非常好的貢獻。

    曾粵晖:剛才聽了幾位嘉賓的分享之後,我簡單地總結成幾個我認為的關鍵詞,首先是關于基金管理方面的時機問題,因為畢竟目前我們面臨這樣一個重大的我們感覺到的大變局的時期,無論是對整個社會還是對行業,充滿了機遇和挑戰,所以我想問這個契機和時機,現在是一個好的時機嗎?去壯大和發展,加速提升基金管理規模方面,這是好時機嗎?第二個是規模之辨,是不是越大越好?我們這個行業曾經大幹快上,做得越大越好,相應的我們的基金提供的幫助也是非常大的,在今後新的歷史條件和時期下,是不是規模越大的基金就越有實力?第三是賽道,投得好、投得巧,還要投得符合時代發展的趨勢和進程的要求,所以這個賽道的選擇,我們基金可能以前相對來說比較單一,更多的改革和變化是體現在産品上和具體的條款細節上,包括風險控制等等,但是在以後,我們會不會有一些新的觸發到我們靈感的投資領域,在我們走出地産傳統投資的思路,去發掘和擁抱這個偉大的時代。

    接下來請各位嘉賓簡單地就這幾個話題,或者是自己想說的話題再做一些補充。

    楊勁:其實我還是特别想強調,不管你的資産最後是通過REITs退出,還是去做ABS,一定是要在運營上做更多的考慮,並不是簡單的運營,比如說收點租金、物業費。剛才中信資本的同事也談到了C端巨大的機會,我是很看好的。物業公司現在在資本市場的估值很高,大概有幾十倍,最高的可能上百倍了,開發企業的估值比較低,為什麼物業公司的估值這麼高?如果我隻是收物業費,不斷地擴大規模,它有這樣好的價值嗎?我還是以寫字樓舉例,我覺得寫字樓的生态空間比社區更加有意義,因為相對非常長的有效時間是在寫字樓里面度過的,你可能在家里、社區度過的絕對時間長,但是大量的時間處在睡眠狀态。所以我想說一定要在運營上努力地讓你的現金流更好,讓你的收益更高。

    中信和業也做舊改、城市更新改造,我們做改造的時候就在拼命地想未來運營的收益怎麼提高。我跟各位舉個例子,我們在蘇州的酒店的每種房型,我們都在研究它的賣點,不是簡單的根據酒管公司給我的要求或者圖紙,我們直接去進行改造。我們可能針對某一種房型在考慮未來的賣點是什麼,然後優化設計方案,包括每個細節的選材,甚至包括衛生間放洗發水的櫃子在什麼地方合适,包括衛生間的檐台多高,我們通過各種各樣的途徑在設計端思考,未來運營的時候如何實現收益更好。所以我也祝願在座的各位同仁,如果跟我一樣做資産運營管理,我們一起努力,讓我們管理的資産價值更高,因為我們既服務于業主和開發商,還要服務于金融機構,隻有我們管好了,這個資産才更有價值,投資機構才會更青睐。

    周頌明:我覺得規模還是蠻重要的,但是不是要盲目的規模,因為從戰略上考慮,要麼把它做大,要麼把它做死,要麼把它賣掉,要麼就是夫妻老婆店,否則你是沒有競争力的。到了一定的規模,是可以降低成本的,另外做到了一定的規模,你的影響力也不一樣,你對B端的商家的影響力也會大很多,談的條件各方面都不一樣,所以需要有一定規模。

    同時人才是關鍵,當你的公司沒有發展前途,假如說随時在考慮你這個項目要被賣掉的時候,它的投入各方面都會有問題。

    但是又不能盲目地追求規模,因為從收購來講,因為你要退出,你所選擇的項目是有限的,合适的項目,能夠選到合适的項目並不多,但是外面有些開發商是不了解金融機構的一些考慮,從地産公司角度該實現的價值是實現了,但是為後面埋了很大的雷。所以一定要看明白,不能盲目地追求規模。因為從投資的角度,安全才是最重要的,然後是在此基礎上怎麼樣盡可能的挖掘價值,的确挖掘價值跟規模、戰略很相關,你的資源隻能集中在某幾個點上,假如說散得非常開的話,一定效率不會太高,我們一開始也做過嘗試,物流、寫字樓、酒店式公寓、商業等等,回過頭來最集中的還是在商業領域,我們這一塊把價值進行挖掘,而且對運營能力要求比較高。商業方面,可能相鄰的兩個項目,一個比另一個的價值做高50%都是正常的,對能力的要求區别比較大。

    馬林慶:我對規模的話題也比較感興趣,我覺得大還是比較重要的,至少在目前來說,在地産包括在地産相關的資管金融領域,如果你沒有一定的規模,如果今天沒有出現在這個場合,我覺得以房地産的周期來看,可能你剩下的機會就不大了,如果你的銷售額還在幾十億的情況下,你的土儲可能還在100萬、200萬這個水平,包括基金管理規模也沒有到百億、500億甚至千億的規模,其實是很難的。但是下一步再怎麼發展?因為一旦行業進入平台期以後,就會出現内卷。但是内卷不是簡單的比誰快、誰勤奮,更多的是比質量。當然金融有金融的質量,地産有地産的質量,怎麼做到高質量的發展非常重要。因為行業規模增速有限了,剛才有位同行也提到,中國不需要這麼多房地産基金,其實中國也不需要這麼多開發商。我們怎麼結合自身定位優勢,找到自己的特色化經營,能夠管理風險,能夠形成自己的高品質發展的道路。我認為市場最終是有效的,最終誰活下來誰就有機會活得好,這是我對規模的理解。

    現在要不要去做大,進一步做強?如果你的品牌已經做到了,有能力做好,不管做深還是,如果有這樣一個定位,我覺得還是要去做。

    最後也借此機會再給大家簡單介紹一下五牛,剛剛中信資本提到他們有很多闆塊,有地産,也有很多實業控股的投資。其實我們五牛也是一樣,我們20年的發展,前10年以地産為主,後10年我們也進行了多元化的布局,這一點和開發商也很像,也有很多上下遊的擴充。我們除了地産的債權、股權、並購、産業之外,我們也做PE。股權投資的三大主要賽道:消費升級,圍繞中産階級。科技,圍繞着卡脖子的技術進口替代。醫療,老齡化人口、中高端人士對消費服務的需求。另外大家知道最近北交所成立,解決中小企業直接融資和投資退出的問題,我們對中小企業這一塊有一個供應鍊金融的服務,我們主要是打通它的上下遊銷售環節當中産生的很多應收帳款的周轉問題,它的周轉太慢,和我們做地産融資是一個道理,做購房尾款是一樣的,我們給中小企業做供應鍊金融,加快它的采購流程,跟北交所的初衷不謀而合。當然我們還有二級市場的FOF的投資,實現多元化的布局,最終的目的有兩點,第一是加強經濟的活力,第二是實現共同沐浴,不管是在地産領域還是在其它的領域,都是圍繞這樣兩個大的目標去實現我們的一些小小的金融服務的價值。

    張平:我分享兩個觀點,第一個觀點,借觀點地産2021博鳌房地産論壇這樣一個寶地,特别想呼籲一下,希望把商業地産從房地産里面剝離出來,因為我們知道一說起房地産,可能大家就會認為是住宅地産,但是實際上國際上的定義,廣義的商業地産包含的是所有租金收益型的地産,這里面包含寫字樓、購物中心、酒店、物流倉儲、産業園、IDC等等,租金收益型的都是廣義的商業地産。為什麼我強調這個事情呢?住宅是即售的一次性的,商業地産是符合國家房住不炒這個方向的,是為實體經濟助力的,是生産生活服務的載體,我們提供的是這樣一個專業的服務,所以特别希望在金融政策層面把行業地産從房地産這個平台里剝離出來。

    中信資本前幾天剛剛官宣了,我們攜手印力完成了一個26.25億元的人民币基金,是零售物業的並購升級的基金,我們投了3個商場,其實這就是為了滿足人民美好生活服務的向往,其實也是助力實體經濟的其中一個品類。當然我們的投資策略是價值增值。

    所以我的第二個觀點是,在這種存量市場方興未艾的時候,如何去盤活存量,為低效物業賦能,盤活低效果資産。我自己做的一個小小的總結,還是從最終用戶的需求端出發,在強調用戶體驗的情況下,通過主動化的精細化管理精準賦能,擁有藝術家的心靈和資本家的頭腦。

    曾粵晖:非常感謝,确實學到了很多東西,時光荏苒,記得去年在同樣的舞台上,我曾做過一個主旨演講,題目叫做“東邊日出西邊雨”,就講到我對當時房地産環境的理解。昨天在趕往會場的時候,一場秋雨伴我同行,航班晚點,到了現場的時候已經是晨光初露了,确實覺得有一種山雨欲來風滿樓的感覺。直到今天早上,一下拉開窗簾,望見外面陽光燦爛,湛藍的海水、潔白的沙灘,迷人的三亞的海岸線和地平線,我突然間豁然開朗。雖然來之前一位房地産界的大咖級朋友跟我說,看來我們這個行業要變天了,我的感覺是即使變天,也是變出一片新天。

    再次感謝觀點地産的邀請和台上各位大咖朋友、行業專家們的交流,期待明年我們再次相聚。

    審校:勞蓉蓉



    相關話題讨論



    你可能感興趣的話題