博鰲地産發展大會 | 周濟:轉型 改變 回歸 重塑 發展

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2021-09-16 18:50

  • 要使房地産企業盡快成為真正以科學思想武裝的不斷成長和成熟的科學治理的、科學管理的、科學生産的、各具核心競争力的科學的企業。

    周濟(中交海洋投資控股有限公司黨委副書記、總經理):大家下午好!觀點已經約了我三年了,一直沒有來。在這里首先要感謝觀點,在中國房地産當前這麼一個最重要的歷史時刻,我們應該多來講一講,今天看到來了這麼多的嘉賓,還是令人欣慰的。

    我要講的題目也許很大,15分鐘是講不完的,我想圍繞幾點。中國房地産行業走過33年走到今天,為中國經濟特别是為中國經濟能夠排在全球第二做出了巨大的貢獻,全體房地産人也為之付出很多的辛勞和辛苦。為什麼走到今天這種地步?十分令人心痛,十分令人不解,十分令人遺撼,我首先說三點結論,房地産行業确實需要反思甚至檢讨,反思什麼?第一,房地産行業缺什麼,答案是缺思想。第二,房地産企業做錯了,錯在哪兒?錯在世界觀和方法論。第三,怎麼改變?轉型、改變、回歸、重塑和發展。我已經講了5年了,今天再簡要地講一講。

    大家看一下這幾張照片,這是這兩天發生的事情。千千萬萬的房地産精英們就在這三張照片上得到了注解。

    所以我要講的第一點是,傳統的房地産之路即将走到盡頭。房企的三道紅線、金融機構的房貸雙限,還有7·24新規,傳統房地産沒有路可走。

    什麼是傳統房地産?快周轉、標準化、大規模、缺少用戶思維、同質化、過度高杠杆,欠賬太多了。房地産不是夕陽行業,而是有的行業搞成夕陽企業,因為不理性、不成熟、不自律。作為為億萬人提供基礎活動空間,影響億萬人情緒和生活的永續行業,它時刻都牽動着億萬人的心,影響着中國億萬人的未來。它的穩定、持續、健康發展應該提到更高層面、受到更多關注。

    我做這麼幾點分析,第一,對中國房地産過去33年模型、模式和體繫的分析,前30年幾乎所有的房企都把财務模型當做了企業發展的模式,就是一個唯快不變的杜邦公式,那只是企業管理的千百個原理之一,變成了唯一模式。近3年以來,我們又從宏觀調控方面做了一些因城施策,但是因城施策變成了戰國,缺少繫統化的設計和頂層思考。

    房地産行業作為提供衣食住行的基礎行業,行至今日,令人扼腕,尋求改變已是必然,必須從源頭開始進行科學分析。分析什麼?用科學來分析,用科學的思維、科學的定義、科學的規劃、科學的管理和科學的經營。今天大家從早晨的全體大會到下午的發展大會,以及科技大會,乃至明天的資本大會都會圍繞科學。

    第二,對房地産行業關聯方的分析,要構建一個科學的房地産,至少要關聯以下方面,目前看理論界缺少對房地産的科學定義,剛剛有位嘉賓說住房是房地産的一部分。很令人扼腕。中國房地産的科學定義至今沒有。國家主管部門缺少對房地産的科學謀劃和頂層設計,地方政府缺乏對房地産的科學理解和科學管理,地産行業缺少科學思想的指導,地産協會缺乏對房地産産業的科學梳理和組織,地産企業缺少科學治理,缺乏對開發項目的科學管控,地産項目缺少對房地産産品和服務的科學制造。

    怎麼改變?它是有路徑的,深挖問題,尋求改變,回歸到本原。我們不能把嬰兒和洗澡水一起倒掉,既要治病也要強身。改變需要政府、政策、研究部門、行業、業内企業廣大從業者共同努力,重新定義房地産,重新定義房地産行業,要對不同的房地産進行科學的分類,進行分類指導、分類實施,不能一刀切。回歸到哪里呢?古今中外,房地産一直是人類生活的基本場所,是城市空間的基本形态,是社會經濟的基礎産業。這個行業是永恒的行業,永遠不會走,所以中國的房地産企業從業者們不要悲觀失望,也不要灰心喪氣,路還遠着呢。在狼終于來了的時候,我們不但不應因噎廢食,更不應有絲毫的絕望,相反我們應該在科學的指導下重塑行業,步入更健康的發展之路。

    怎麼改變?有這麼5點暢想:暢想一,作為各級政府要加強繫統化的頂層設計,重塑中國房地産市場,中央政府特别是住建部門要做頂層設計,專業部委要科學的定義並且分類指導,怎麼分類指導?至少把房地産分成鼓勵類、限制類和禁止類這三類,鼓勵的包括康養地産、旅遊地産、教育地産、交通地産、安居地産、科技地産,以及綠色智慧超低能耗建築都是鼓勵的。限制的是什麼?太多的粗制濫造的商品住宅地産和那些空而不用的商業地産。禁止什麼?超高層、純毛坯、奇特建築、高能耗建築等等,目標是要打造生态。我們很多行業是缺生态的,都想以自己為中心,我是老闆我說了算,誰以人民為中心?習總書記一直說,我們要以人民為中心,哪個企業做到了?所以我們要打造宏觀經濟的房地産生态,這個生态很大,還要構建房地産行業的生态,房地産産業鍊的生态,房地産企業自身發展的生态。只有形成這麼四個以上的生态環境,房地産從業者和企業才有科學的土地,才會孕育科學的種子,才能長出科學的大樹,才能結出科學的果實。

    暢想二,行業協會要學習百年制造業,倡導精益思想,重塑房地産行業。全球百年制造業,特别是蘋果和特斯拉給了中國房地産行業很多的啟示,我們從最早的社會化大生産和專業分工,再到科學管理與現代加工建造業,還有豐田的看闆制與現代物流思想,以及被蘋果和特斯拉捧為聖典的價值鍊學說,這個價值鍊學說就是精益思想,人家從來不講,但是我們中國人要把它梳理出來,我在努力寫一本書,叫《精益思想與中國房地産》,希望年底能出來。什麼是精益思想?它是建立在自然科學、人文科學和思維科學基礎之上的以現代制造業為主要對象的科學管理思想,房地産行業要遵循精益思想,它要将企業的文化體繫、戰略體繫、産品體繫、管控體繫、營造或生産體繫、人力資源體繫、财務資金體繫、供應鍊體繫、品牌、營銷體繫、管控體繫及包括信息化體繫等等進行有機的融合。精益思想是關于全過程思維的思想,是繫統集成的思想,是基礎搭建、過程控制和頂層設計同重並舉的思想。掌握了精益思想,一定可以做到全員如一人、全企一杆槍、一種文化、一種信仰、一種理念、一種規則、一種尺度。

    學習百年制造業,倡導精益思想,重塑房地産行業,首先要變思想、立三觀,三觀不正,路就走歪。哪三觀:價值觀、發展觀和産品觀。我希望我今天講的這些内容能夠作為今天大會的一個注腳。一個走向未來的房企,要以自身的先進文化驅動自身的進步,你的合作夥伴要提供流淌了你的血脈和基因,也就是你的文化底蘊的血液。一個房企要具有科學方法論,要精準定義客群,並以繫統方法論和資源集成上下遊技術和團隊。

    暢想三,回到房地産企業,房地産企業要在精益思想的指導下重塑房地産企業。剛才講到,百年的制造業都運用了精益思想,你不用嗎?遵循精益思想,房地産企業要構建自己的三觀,這三觀就是一棵價值樹,這棵價值樹的底部是文化體繫,樹幹是品牌體繫,樹根是戰略體繫,樹的枝丫是供應鍊體繫,最後結出的果實才是房地産的精益化産品體繫,所以要立三觀。在三觀确立之後,就要形成自己科學的方法論,我把它稱之為精益思想的方法論,我在這里面貼出了6種創新思維,它包括積極心理學思維,就是剛才融創的同志講到的共情,共情是積極心理學中幾十個原理之一。還有精益地産思維、新時代的規劃思維,還有你的企業文化思維、綠色科技融合思維和柔性開發思維。所謂柔性開發思維就是現代物流思想所發展而成的加工制造業的核心思想。

    暢想四,消費者和用戶,租售並舉,樹立科學的投資消費理念。我們需要改變居住者的消費習慣和投資偏好,但是消費者的投資偏好和習慣的改變不是一蹴而就的,它需要10年、20年的時間,我們相信随着美好生活以及我們的經濟發展,我們的消費能力已經上來了,因此租售並舉是可以做到的。

    暢想五,要把握發展道路、發展做法和發展工具,在道路上我們的中國經濟已經逐漸從投資拉動變為服務拉動,作為基礎産業的房地産也将從投資驅動轉向服務驅動,未來的地産就是服務地産,不是簡單的設計,不是簡單的開發,不是簡單的銷售,它是全過程,為人的生活、為人的幸福,為國家的發展、為城市的發展去服務的産業,誰都離不開它。我們經常說教師是人類靈魂的設計師,房地産人是什麼?是美好生活的營造者。責任多大,能随随便便就做産品嗎?不能,所以未來不再是單一的住宅開發地産、單一的商業運營地産,而是旅遊地産、康養地産、教育地産等等,步伐上我希要慢下來,不再唯快,要圍繞美好生活共建産業的生态,要共建産業生态,我們要打造房地産健康發展的翅膀,房地産行業不但要鳳凰涅盤,更要永恒發展。

    最後總結一下,重塑中國房地産市場行業和企業的關鍵是重塑房地産企業,要使房地産企業盡快成為真正以科學思想武裝的不斷成長和成熟的科學治理的、科學管理的、科學生産的、各具核心競争力的科學的企業。科學定義、頂層設計、因類指導、因城施策、精益思想才能真正讓中國房地産行業成為人民美好生活的創造者。

    舊地産去了,新地産來了,作為人類社會的基礎性行業,科學的房地産永遠不會抛棄兼具高尚品格和家國情懷,能夠掌握科學思想與方法,腳踏實地、為美好生活而努力工作的地産人,讓我們一起努力。

    無論哪個行業,包括中國房地産,我們堅信大道無疆,用中交的使命來結束我今天的發言,交融天下、建者無疆,祝大家中秋佳節團圓快樂。

    撰文:周濟    

    審校:勞蓉蓉



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