博鰲地産發展大會 | 時宇：産品是房企的根本

時宇（融創中國控股有限公司高級副總裁）：各位同行下午好！我的報告不太長，我盡量講快一點。今天全天聽下來，大家講了很多關于形勢、政策的話題，都說下半場怎麼跑，我沒有這些内容，我上來直接講産品，任何一個行業、企業想要長期發展，做好産品都是一個必由之路，産品可能是唯一的一個競争力。

但是對房地産行業來說，确實房地産行業又是一個比較特殊的行業，我們自己看這個行業其實是可以分成三段的，第一段是拿地階段，或者投資階段，可以類比的是投資行業。

第二個階段是産品這一段，或者建造階段、大生産階段，它是可以類比制造業的，雖然剛才陳淮老師講了半天，他的意思是說這個行業沒法和制造業去比，沒有規模效益。但從未來長期的角度來說，它是可以類比制造業的。

第三階段是剛才羅總講的，我理解是服務端，其實可以類比服務行業。

這就是這個行業復雜的地方，或者我們覺得這個行業不是非常容易能掌握，或者大家看起來它有各種各樣的問題，就是因為這個行業其實是三個不同的行業，或者是三段不同的能力構成，我今天會重點聚焦在我們中間的産品這一段，前面的投資的事，從昨天晚上到今天大家一直在談，我就不再啰嗦。不管市場怎麼變，對融創來說一直要做好産品，剛才羅總講服務是他們基因里的東西，但是對融創來說，做一個好産品是刻在骨子里的。

對我們來說，我們是相信好東西能産生溢價的，這在别的行業里也同樣成立，别的行業也可以說好的東西都能産生溢價，但為什麼對房地産行業來說，過去有10年左右、5年左右大家不太信這件事了？這兩天大家都在說，這個行業高增長、高負債或者是粗放發展，導致了大家不太相信好東西能賣出好的價錢。但是回到今天我們再會多這個行業本質的角度來看，我們還是覺得好的東西，還是能賣出好的價格來的，這是一個核心的要點。

融創做産品有自己的産品觀，我們總結了四點：

第一點是與城市共建。剛才潘軍總也在講産業賦能，我覺得有一個點其實是類似的，我們也認為所謂的産城，是要産業為城市賦能的，就是你要給城市做真産業。指望拿一個帽子去騙政府，或者是騙地方，這個時代已經過去了，已經不可能了。未來還需要用真産業去為城市賦能，這是第一個維度。

第二個是我們希望為城市提供一些城市居民合理的生活場景，這就是我們現在正在做的文旅類的東西，當然我們是從萬達手里收並購的文旅項目，我們自己也三四年成長了自己的能力。

第三個是剛才潘總講的城市更新，當然融創在城市更新這個維度上做的項目不太多，但是我們現在也在布局類似項目，一方面是剛才說的産業的導入問題。

另一方面，我這邊更想提的是用産品給城市添色，因為城市更新有一個很核心的問題，現在不提倡大拆大建，就意味着你要用原來的産品邏輯、城市風貌、産品風貌去做你自己的城市更新，這對産品的要求是非常高的。我們都知道推倒重來是相對比較容易的，但是在既有框架下去重做，去填充，或者去加内容，這是相對比較難的，這是我們産品觀的第一點。

第二個是我們希望為城市提供一些城市居民合理的生活場景，這就是我們現在正在做的文旅類的東西，當然我們是從萬達手里收並購的文旅項目，我們自己也三四年成長了自己的能力。

第三是同客戶共情。前面那輪讨論，很多人都在說産品創新，有的嘉賓說不重要，有的嘉賓說重要，這個話題其實沒那麼重要，我們回到做産品的初心，還是要回到客戶，我們要看我們的房子賣給誰，房子再便宜，客戶不買，也一樣沒用，還是要看客戶是誰。

我們去做客戶洞察的時候，有一個比較明确的結論，去年我們花了一年做主流客戶的洞察，我們做的客戶洞察有一個比較明确的結論，90後是我們的主流客群的明确的載體。但是這些客群有什麼變化？我們也發現他們有非常明顯的變化，比如說在他的生活觀里面，他更喜歡社交，更對家人有依賴感。這就是為什麼我們今天同行有很多項目在做LDK一體化，它的核心目的就是希望我們家里家人是有一個非常充分的社交空間，這和我們的主流客群的變化是密切相關的。從生活觀來說，原來給90後的定義是宅、懶，對90後來說，他們是承認這個點的，因為90後是互聯網原生的一代，科技為他們賦能了，我們也想宅、懶，但是沒有條件。互聯網原生一代，手機為客戶賦能了，他是有條件宅和懶的。

舉一個非常小的場景，5年前拿手機控制窗簾，我覺得是傻的場景，但是今天用客戶來說，用手機控制窗簾，或者是用語音控制窗簾，這是90後的一個真實場景，對他們來說，他們就要這樣操作，對我來說我就懶得下地，我就懶得下床，這就是客戶的變化。

從生育觀來說，我們調研的結論是，90後的客戶說我會生小孩，但是生了小孩我還是我自己，他跟孩子更平等，90後一般都是獨生子女，他從出生開始就是一個獨立的個體，他和70後、80後就是不一樣，這些客群的變化就産生了我們在産品端要做應對。

從硬件空間上，剛才羅總也在說，東原做了很多硬件空間的東西，我想說空間是好做的，運營這個東西不好說，因為運營是要貼錢的。我們更希望我們的歸心空間或者我們給客戶提供的生活空間是客戶自己運營的。

舉一個場景，就是中間我們看見的這個歸心空間的圖書館，但是我們沒有做那麼大的圖書館，我們沒有說做一個售樓處，最後的圖書館就可以用起來，地産想得很好，但是物業是不擔這個事。我們留的運營空間是比較小的，里面的書我們會提供初始的書，大概第一次我們提供幾百本，後續一旦這個社區的業主住進來之後，我們這個圖書館的書是擺不下的，為什麼會出現這個情況呢？客戶把他家里的書拿出來了，因為大家都有小孩，會給小孩買很多書，小孩的書到一定年齡段不讀了，這些書他拿過來了，還有他讀過的紙質書，他不希望在家里占空間，他也會拿出來，所以我們的社區歸心空間更強調的是客戶自己運營，而不是開發商給他提供長期的運營場景。大家都是企業，沒有企業會做貼錢的事，而且客戶也不一定為你這樣做的事情買單，客戶自己的活動場景，這樣的才是客戶滿意的。

還有就是社群連接，我覺得不是每種項目都要做社群的，一個城市的剛需盤，你的客戶是沒工夫跟你玩社群的，他每天工作非常忙，沒有時間跟你玩社群。社群應該是留在社區的那些人，不是每個人都能跟我們做社群聯繫的，這是一個方面。

第四，擔社會責任。我們在這里面也做了一些事情，比如說我們在古建保護方面，因為我們有比較強的中式的産品資源，所以在古建保護方面，我們和蘇州塔影園做了一個古園林保護修復的課題。在鄉村振興方面，我們和貴州龍塘打造了一個精準脫貧的項目，另外對綠色低碳現在的要求也很高，體現在我們的端口上就是你的産品怎麼做綠色、怎麼做節能，這都是我們以産品為載體促進工藝和技術相結合的體現。

以上四點就是我們的産品觀。

再看看我們的行動鍊，我主要講三點，一個是産品創新，雖然有嘉賓說創新不重要，但是我們覺得不是不重要，而是非常重要。

大家回想一下，10年前的房子和今天的房子一樣嗎？20年前的房子和今天一樣嗎？絕對不一樣。這些東西不是創新是什麼呢？而且大家想想，手機賣多少錢？幾千塊錢，最貴的也不過1萬多，而一套房子最便宜的幾十萬，一個1萬塊錢的東西每一年或者每兩年都會叠代，我們賣幾十萬的東西不叠代可以嗎？所以我們的産品不斷地做創新，我們希望在産品端能夠不斷地超越自己，可能有關心我們的同行知道，我們今年推了一個主流産品的品牌更年輕化，我們叫IAMI，我們從城市、社區、家庭和生活四個維度落地前面提到的我們對主流産品年輕化的變化，在我們産品端的一些體現。下面所有這些提供的照片是我們的項目實景，我們今年會在大概百余個項目左右去落地我們的IMI産品。

在我們的展示區端，其實就是希望我們的售樓處能夠提供的是客戶未來的生活場景。剛才朱總也講到了這個邏輯，現在大家都在做，希望客戶是所見即所得的，而不是給客戶提供的是一個假的。從我們的生活端也在說，我們的生活場景要有一些變化。

第二個維度是制造端，今天可能是所有的報告里面只有我的報告講到了制造端的事，除了我們的同行都在講的交付評估、過程測量和安全測量之外，我們還在嘗試科技繫統在我們的質量維度上的應用，我們現在做的是用激光測量儀去代替傳統的人的手工測量。大家都知道人的手工測量，一個是誤差，一個是效率，我們現在用了這種激光測量儀和我們自己的工程管理軟件打通，用了這個激光測量儀，大概一分鐘左右的時間，就可以把這個房間所有的面的水平度、垂直度掃描出來，然後推給我們的工程方，讓工程方做整改，大家可以想象這個效率的提升。

第三個是服務端。這兩年大家都在做，我們也在嘗試所有的服務端線上化，現在大家所有看到的内容，不管是統一的歸心服務官、歸心承諾、歸心家書，我們所有的服務都是在服務的APP、小程序和公衆号，我們也在提供線下的服務，但是我們清楚地知道現在的客戶都長在線上，線下的服務客戶感知不到，客戶不敏感，如果不提供線上的服務，未來就是失敗的。

我們也在做别的事，比如說最近我們正在打通的，比如說我們買一個1塊錢的淘寶的商品，淘寶都會給你推薦一個你買的1塊錢的産品，從它的發貨一直到你收到的全流程，應該所有人都有這樣的經驗。但是大家買幾十萬、幾百萬的房子，沒有這個過程，我們現在在做這件事，我們把所有的建造環節和施工的現場确認環節打通，未來是可以直接把我們的施工現場的每一道工序，把我們的重要工序推給客戶，讓客戶能夠實時地了解他的房子的進展，而不是單純地發一些不痛不癢的照片給他。

從我們自己的底氣來說，我想講兩點，一點是我們的人，對我們的産品體繫來說，是比較開放、靈活的。大家知道融創是一個比較授權的公司，但是授權的公司怎麼去做中心化的驅動？比如說我們去年在做的主流産品創新，就是在集團層面牽頭，區域層面落地。産品的落地是由區域來完成的，集團是做考核或者評審，並不直接參與到産品的創新，這樣既能保證我們在産品端有一個統一的設計原則和設計邏輯，又能保證我們各個區域的靈活度和它的創新的主動性。

我們還在做全面的全鍊條的數字科技運營，這里面提的是我們的BIM設計、智慧算量和集采平台，這三個是我們在着力打通的，剛才陳淮老師說這個行業和制造業差很多，所以你在前端就沒法做標準，你在後面想做工業化生産就非常難，所以我們把設計、生産、采購、成本、算量等等所有環節打通，未來我們在向制造業靠攏的路上就會不遠了。

産品是任何房企的根本，只有一心一意地聚焦去做好産品，我們才能保證自己在行業里面的競争能力。