博鰲地産發展大會 | 郝一斌：房地産企業的長跑

郝一斌（金地集團副總裁、金地集團開發管理公司董事長、東南區域公司董事長）：今天上午大家已經講了很多宏觀的問題，我現在也盡量少占用大家的時間，簡單講幾點，一個是對于今年下半年，整個市場到底會壞到什麼樣的程度，我們有一個量化的計算。

我們知道地産是一個金融屬性很強的企業，我們認為今年的危機實際上是一個階段積累的危機。

大家可以看到在2019年房地産貸款增速已經在逐步下降了，但是因為去年特殊的疫情，我們通過一些貨币政策來對沖經濟下行，所以可以看到在2020年的前三季度，我們的房地産貸款余額都有很大的增長，一般一季度是比較高的，大概在4500億到5000億左右，後面會逐季度下降，但是我們看到去年幾個季度都有很大的量。去年下半年市場也開始回暖。

在去年10月份，央行就推出了三道紅線的政策，三道紅線更多的是對一個具體的企業杠杆率的管控，但是對總量尤其是中小企業是不太管控的，行業的總量是沒有被管控的。後來12月份又發布了一個房地産貸款余額集中管理制度，這個制度對市場的影響會逐步的顯現出來，我們可以看到它是跟信貸余額挂鈎的，包括今年2月、3月、5月，在幾個非標準渠道方面也進一步采取了壓降的措施。這些威力都會傳導出來，我們可以看到2021年一二季度，我們的房地産貸款余額已經大幅下降，地産公司的現金流壓力在逐步加大。

我們也做了一個針對這個機制之下的研究，就是個人住房按揭貸款方面，現在有一個總額的管理，就是總體信貸余額的20%，我們來看一下到底是什麼樣的影響。

這個圖是2018年以來住房貸款金額和住宅銷售額的拟合情況，我們可以看到整個市場消費規模和住房貸款余額基本上是同比例增長的。但是在2021年6月份，銷售額和貸款金額是偏離的，意味着這個月是超賣的，按揭余額增速跟不上。這個偏離短期沒問題，但是幾個月以後它的脫離作用就顯現出來了。

再看看個人余額增速的變化情況，從2020年上半年，個人住房貸款余額的增速是15.7%，全年是14.5%，到2021年上半年已經降到了13%，這個趨勢短期内是難以改變的。我們用一個相對中性的判斷，我們認為全年會下降到11.5%，現在這個降幅並不是很快，有可能實際降幅會更快。

這時候你就可以看到，全年新增的房地産信貸總額就是4萬億，當然這里面不是說絕對量的概念、而是增量的概念，要把已經還掉的額度也要扣減掉，哪怕你5年前買的房，只要你現在還在還貸，它都是在逐步減這個額度，會空一部分出來。今年上半年賣了8.5萬億，只有2.1萬億的新增房貸總額，這個偏離程度是非常高的。如果把它回歸之後，可以推導出一個值，當然可以做幾個不同的判斷，假如信貸總額不增長，就是下面這個表里面的15.48億，這是去年的值。

今年上半年因為超賣了，可以看到2016年到2020年，每年上半年的銷售占全年的比例都是不到50%，下半年是超過50%的，一般來說上半年是40%到45%，下半年是55%到60%，我們上半年已經賣了8億平米，這是創紀錄的歷史最高值，如果沒有信貸總額控制，也許下半年會更多。

但是有了總額控制，最後算下來，可能下半年跟上半年應該是差不多的，這些我們的一個中性判斷。即便是在這樣的情況下，下半年的銷售和去年同期也有13.6%的下降，如果今年的總量創不出歷史新高，也就只能達到去年的15.5萬平米，我們下半年同比要下降20%。如果我們要想今年下半年和去年下半年的銷售額相同，總量要增長10%，大家也知道這兩年整個行業的增速已經放緩，達到10%。

達到10%的時候還差2.6%，另外信貸余額的限制，所以幾乎是達不到這麼高。

這個測算是我們7月份做的，我們從當時的量化計算上，我們認為市場有比較急劇的變化，當然目前市場變化的速度比我們測算的中性的情況還要差一些。

至于今年下半年會不會出現最後全年的總量都不及去年，不排除這種可能性，因為市場是有一個反饋機制的，一旦形成了負循環，它會自我加速。這是市場的自我達成機制決定的，好的時候越來越好，壞的時候也會形成負反饋。

從整個行業來講，總量增速基本上是沒有了，總量增速見頂的時候，也就是說我們從周期上講，因為沒有增量的時候反而是一個底了，這個市場會進入淘汰賽。

總量不增長，我們這個行業這麼大，這麼多企業，這麼多資金，經營得好企業還可以獲取平均利潤或者好于平均利潤，經營跑不赢同行的就要低于行業平均利潤，所以行業的去清也是一個大勢所趨。從去年到今年大家也看到不斷有企業出現問題，我們也認為不是一個短期現象，還會持續下去，只是說誰會再出問題，可能大家有各自的答案，我們也有一個小揣測，就是這個行業已經進入淘汰賽。

今天會議的主題是理性和穩健，金地在行業里面也一直是經營比較穩健的，甚至在行業高速增長的時候也是受到一些诟病的，覺得我們不夠激進。

這是我們近5年的數據，可以看到在這3道紅線出台之前，我們一直是自我設限的，我們對各項經營指標有一個自我設定，總資産負債率、淨資産負債率和現金短債比都進行了限制，出了三道紅線之後，我們發現我們基本上沒有突破過這三道紅線。

從銷售增速上來講，我們也還好，應該說實現了5年25%的復合增長，所以我們也有一個體會，地産公司要有一個強烈的自律，因為不知道明天和意外哪個先來臨。就像我們去年年初的時候，之前我們也在探讨要不要把現金短債比留那麼長，留9個月、6個月以上，即便沒有銷售回款，能不能覆蓋我們的債務，我們這麼穩健是不是留太長了，後來大家會發現，可能短期完全沒有回款，至少疫情期間有一兩個月是沒有的。

這也是一個警示，你只要把握好了資産質量，也可以實現一個好的復合增長。可能在某一個單位時間成本里面沒法形成50%、80%、100%的增長，但是也是可以實現一個持續的高增長，所以我們也還是認為地産行業的平衡發展還是非常重要的。地産企業、地産行業還是一個高風險行業，不是無風險行業，是一個周期行業，要盡可能把握周期，但不可能絕對的百分之百掌握周期，所以還是要留有質地，有相對平衡的财務指標和效率指標。

經過這兩年發展，我們也認識到一城一策之後，市場的波動是加大的，如果你聚集于某一區域或者某一類城市，你的風險是在加大的，所以還是需要更多元的布局，當然大家也看到了，我們有些同行，因為過于密集，但是在某一個區域，一旦出現了比較大的調整，這個企業的安全是有比較大的問題的。當然，金地還是以一二線城市為主，我們還是會繼續把握這個合理的比例。

我們目前的市場是在一個箱體振蕩，政府給你畫了一個框。

行業出現壓制政策的時候，如果出現偏離價格的情況下，政府會适當地放松政策，至少還有手段保這個底。一旦三四線城市一旦突破了這個底，地方政府是缺乏手段保你這個底的，它只能寄希望于從宏觀上保這個底，所以這一塊的安全性是沒那麼高的。

所以在箱體運動的時候，控制地價的合理性是非常重要的。你想我拍了一個超高的地王，我再賣一個超高的銷售價格，即便市場支撐，政策也是不允許的。況且很多時候你認為的市場支撐，在它進一步調控加碼的情況下就變了，市場支撐就變化了。

我們知道這個行業里面可能不能有各種捆綁，但是中小企業是可以的，我們也知道一些企業在市場高熱的時候采取了這種措施，但是你會忽略掉風險，市場調整時發現風險太大，很難短期應對。

所以我們也觀察到一個現象，很多中小的地方企業死在繁荣，這個市場長期的在一個正常狀态或者偏低靡的狀态，有的企業也做得很好，但是一輪大的繁荣之後，很多地方原來的龍頭企業就消失了，比如說河南的龍頭企業，在河南這一輪的繁荣過後，大家都可以看到他們的情況。

所以在投資布局上，除了追求高增長的效率，對安全應該有适當的考慮，做一個更平衡的投資結構。從我們的實踐來講，我們認為投、産、銷是一體的。

大家可能覺得這說的是以銷定産、以産定投，這只是反饋路線的一條，是不閉環的，還有一條就是你怎麼看這個市場，其實你的投資不要單純地跟着市場情緒去走，市場經常是給你挖坑的，我們也認為一定要研究清楚這個市場的大小庫存，它是有市場規律的，一個大庫存壓着這個市場，你指望它短期反轉是非常困難的，一個小庫存非常低的市場你也别以為它一直會繁荣下去，有時候物極必反，走到過激的程度，市場會出現調整。

所以金地還是希望随着行業的不斷發展，保持穩健的經營風格，持續地完成轉型。

我們的轉型目標有兩個，一個是綜合型的城市服務商，一個是産城融合的新區發展商。對于一個成熟的城市，我們更希望我們有更多品類的投資，能夠提供更好的城市綜合服務，對于新區我們希望我們的産業投資能力和我們的科技園運營能力，能帶領我們走出一條産城融合的新發展之路，當然這里面更多的手段還是工業化、信息化和科技化。

經營房地産企業就像一場長跑，20年、30年走下來，我們發現這個過程中也有很多超車者，但是穩健地在這個賽道上長跑的，有很多老面孔，我們更多的理解是一場長跑，以不危害行業的體制機制作為基本的原則。

最後打個小廣告，金地集團有非常穩健的發展，我們也希望開放各種合作模式，希望與更多的合作夥伴攜手發展，並購也可以、股權合作也可以、項目合作也可以，我們也希望把金地的好的管理體繫、管理經驗跟大家分享，通過提供管理服務、資金服務，跟大家采取各種各樣的合作方式大家創造價值，也就是從資金到信用、到項目的策劃、設計、銷售管理、供應鍊管理、運營管理、物業管理、招商管理，我們都有不同的合作方式，我們也希望更全方位的合作，拓寬我們在行業的賽道，跟大家共享金地行業發展30年積累的經驗和資源。我們的合作是為大家創造價值，而不是分走價值，我們通過創造價值實現共赢。

謝謝大家！