博鰲铿锵行 | 紅線、兩集中與利潤

主持嘉賓

中國經濟體制改革研究會副會長、國民經濟研究所所長 樊綱

讨論嘉賓

恒隆地産有限公司董事長 陳啟宗

國家統計局原局長、陽光保險集團首席經濟學家 邱曉華

中國社會科學院研究生院城鄉建設經濟繫主任 陳淮

華夏新供給經濟學研究院院長，中國财政科學研究院研究員、博導 賈康

旭輝控股董事局主席 林中

花樣年董事局主席兼首席執行官及彩生活董事局主席兼首席執行官 潘軍

樊綱：主辦方給我們出了一個大難題，請了這麼多大咖，只剩下15分鐘的時間，我自作主張，擴大到20分鐘，我們台上6位嘉賓，每人3分鐘左右。從邱曉華開始，到陳啟宗結束，陳啟宗最後發言，我們每個人對這個主題發表自己的觀點，這個主題就是以三道紅線、兩集中為代表的一繫列政策從頂層設計上改變了整個行業的規則與模式，面對未來1年、5年，甚至10年的發展問題，中國地産企業如何繼續創造利潤、求新求變。

邱曉華：三道紅線也好，集中管理也好，我想主要是國家從房住不炒，建立長效機制，以及防範地産行業引發金融風險的角度考慮，從這個角度來說，這個政策既是當前的政策，可能也是中長期的政策，因此作為地産商，可能要按照政策的要求盡快從三個方面達到紅線的要求，不要去突破紅線，從資金的籌集方面，盡可能把現金流不中斷作為地産未來發展的一個最重要的環節來考慮。

過去靠高杠杆、快周轉來實現高利潤的時代已經結束了，因為高杠杆時代已經不可持續，未來一定是要求地産商把杠杆率降到最低的位置，在這個前提下，地産商可能就要更多地從供給的優化、質量的提升、技術的進步，以及市場服務的改進等多個環節去實現新的平衡。

樊綱：不僅發言内容非常豐富，而且時間掌握得比較好，後面的幾位都要學習邱曉華。

陳淮：我很高興今天有一個内行的人主持，省得我雞同鴨講。很多時候包括我們的金融專家主持的時候，他不大清楚我說什麼。

剛才陳啟宗董事長的演講講得非常好，在商言商，利潤很重要，但是陳啟宗董事長講掙大錢，掙大錢有三種方法，第一個是把邊際收益做大，但是這不是什麼生意都可以的，做翡翠可以，賣菜行，它的利潤可以很高，但是它的規模很有限，不可能說我買一斤白菜加價加1塊，我弄1萬斤白菜到小區來賣，它能賣給誰？當然有些随着收入的增長可能會多一些，比如說年輕姑娘買個雪花膏用一年，現在幾十萬的美容針都在打。所以掙錢的方法，第一個是邊際收益做大，規模不受影響。

第二個是規模經濟，規模經濟並非和房地産是有關的，規模經濟指的是工業化過程中最典型的汽車行業，由于采用大規模生産，單位産品成本比别人低，所以他掙大錢。鋼鐵、石油、石化都是這樣的行業。

第三個是房地産行業，它和前兩個掙大錢的行業不一樣，前兩年媒體老說房地産行業是暴利行業，他不懂。開發商並不是暴利行業，他的确掙了很多錢，但並不是暴利，因為他是靠别人的錢掙的錢。比如說開發商賣房子的售價比成本高30%，但是這里面可能有15%得用于購地的重置成本，因為政府當初賣給他的可能是1萬塊錢1平米，現在他再重新買地的時候，可能地價漲了15%，還有10%可能要給銀行，因為他賣100萬平方米的房子的錢，只有10萬平米是自己的錢蓋的，那90萬平米的錢是借的，靠借别人的錢擴大規模，每賣一平米，他可能只能掙一兩個百分點，但加在一塊他賣得多，顯得他就成了首富。我不知道我們在座的能不能像樊綱教授這樣的内行人一樣也能聽懂我說的意思，它是靠高負債，同時它要承擔高利息、高融資成本和土地的重置成本不斷上升，所以這30%的利潤到它手里可能是3%到5%的利潤，但是它的規模大，顯得它的利潤很高，其實說它是暴利行業是有點冤的。

我們回到一個問題，利潤怎麼拿？剛才廣東房地産協會的會長都在說，我們要做高品質。高品質永遠是對的，在競争中你勝人一籌的永遠是你的服務、技術開發、功能等等，但是今後土地重置成本的上升避免不了，資本的快速擴張實現利潤的可能性越來越小，我們今年頭部企業遇到的問題主要是這個，你研究一下規模擴張和暴利之間的關繫，昨天那個閉門會上很多企業都在做各種研究，但是沒有一個企業說正常的、成熟的房地産市場的銷售周期是多少，我們過去10年的銷售周期是多少，我們這個差距是多少，怎麼按照正常的銷售周期來規劃自己企業的利潤獲取和安全邊際。

樊綱：陳淮一直說我聽懂了，我告訴你，我聽懂的是什麼。經濟學的基本方法就是成本效益分析，你不能老說賺了多少錢，你還得說你的成本花了多少。你在哪些環節上比别人有優勢，最終體現在成本的優勢上。競争力說到底，最後是你能不能用更便宜的成本賺到更多的錢。質量是一樣的，質量也要随着成本的加入，如果質量提高了，成本加入的更高，你也不一定能賺錢，這是經濟學的基本的分析方法，說起來淺顯，但是到具體問題上确實有很多復雜情況，需要具體分析。是不是聽懂了你的話？

陳淮：我補充一下，房地産的成本和一般産品的成本有很大區别，不是我造這瓶水花了多少錢，是我重新買這些原料要花多少錢，這是有很大的區别。我希望大家務必體會這一點。另外一點，它的财務成本非常高，因為你做到這麼大的規模，其實很多錢是要付銀行利息的。

樊綱：成本分解的第一項就是資源，第二項就是資本，然後是買設備的成本，然後是買勞動、銷售，這些都是成本的一項，大家可以去分解分解。

賈康：咱們這個單元的主題說到三道紅線、兩集中這一繫列的政策，是不是頂層設計上改變了整個行業的規則和模式。我覺得是不是說得高了點，我了解的不細，但我覺得現在這套東西還是在管理上力求管理部門要有可交代的自己的努力，如果理解這一點，就是管理傾向于更精細化，給出更具可操作的考核指標。

說到面對未來1年、5年，從短期到中期，它肯定要起作用。但說到未來10年的發展問題，我覺得它沒這麼大的分量。我的理解，中國整個房地産業的發展，以及我們企業面對這個行業的發展，抓住機遇來謀求企業做好、做強做大，它是涉及三個層次的問題，有些是自己可以關注、跟蹤的，但是更多的要靠政府去牽頭為主。首先一個層次是制度創新，中央說的健康發展長效機制靠什麼呢？靠中央另外一句話，基礎性制度改革才來形成長效機制。我們企業要密切跟蹤這方面中央給出了什麼樣的實質性的指導。第二個層次才是三道紅線、兩集中，它代表了管理的這個層次。還有一個重要的層次就是技術，制度創新、管理創新、科技創新三個層次合在一起，這是中央說的創新發展作為第一動力，至少三個視角結合在一起。我自己紙上談兵的說法，企業要特别注意繼續創造利潤、求新求變，要密切跟蹤中央所說的配套改革到了深水區這個方面，怎麼樣真正貫徹落實十八屆三中全會以來一些基礎生建設推進的實際進展。現在共同富裕這個概念之下，大家有這麼多的關注，它到底能夠在出台什麼樣的改革措施，配套的和改革措施呼應的政策，這是密切要跟蹤的，這關繫到未來你自己的行動方式和整個行業的模式。還有就是管理創新方面，它既然有這樣的要求，我們也得順應，這個紅線、相關的要領，在努力順應的同時，求得自己盡可能好的掌握發展的一些機遇。

另外就是自己主觀能動性發揮更有彈性空間的是科技創新，怎麼跟上數字化時代一繫列支撐自己優化本企業生産經營戰略策略的支持手段，怎麼樣以數字化的潮流中間我們自己加入的積極因素，去适應客戶的需要，滿足人民美好生活的需要，這是自己争取一定的利潤回報必須抓住的，更有自己作為空間的一個層次。

樊綱：賈康把我們的注意力超越現在的管理的變化到制度層面，提出長效機制的變化，确實也是我們開發商、企業需要關注的問題。

下面是企業家，有請林中先生。

林中：企業看三道紅線也好、兩集中也好，穩房價、穩地價、穩預期這個長效機制，我一直覺得企業最大的作為就是要适應環境，企業就跟物種一樣，講究适者生存，因為我們沒辦法改變環境，我們要适應環境。所以企業要根據環境的變化，不斷地調節自己，不斷地生長，不斷地進化，進而能适應新的環境，而且能在新的環境里面得到更好的發展。

回到這個題目講盈利的問題，我覺得首先要有一個觀點，中國房地産未來不可能有暴利，如果企業要進化，有三個方面要改變：

第一個方面是意識，大家一定要認為房地産行業進入了新的階段，不可能有暴利，從過去掙快錢，現在要掙慢錢，從過去掙大錢，現在要開始學會掙小錢，我們做服務的其實就是掙小錢，從過去容易掙錢，到現在認識到難掙錢，如果你沒有這個意識，還想活在過去那種好掙錢的時代，那你怎麼覺得這個日子都很難過。所以這個意識要轉變。

第二個是側要轉變，也就是說可能未來要更加的專注聚焦，聚焦在自己最具有競争優勢的生意，聚焦在自己最有競争優勢的業務，聚焦在自己最有優勢的區域，以及自己最有優勢的産品。你可能要更加專注發揮自己的優勢。

第三個是從經營管理來看，核心的是不要拿貴地，你要有利潤，不要借貴錢，你要做好産品和服務，要做好成本管控，中間不要跑冒滴漏，因為開發商過去的成本是很粗放的，跑冒滴漏是很多的。你要做到精益的管理，管理精細化程度要提高很多，你不借用新的數字化工具、新的數字化手段，還按原來的管理模式、管理手段和管理工具，那你一定适應不了未來對這個行業類似制造業要求的精細度。

未來能活下來的企業可能就是要數字化能力很強的企業，不是說做不做數字化，而是你會看到你不做的時候，它可能不容易活。不容易活的背後就是因為你不做這個事情，你的管理的精細度跟不上在低利率時代對你的要求，所以你就很容易出局。我認為開發商不要想那麼多，我們每次想的都是這個環境變化，未來會怎麼變化，我們在這個變化的環境下如何去生長、進化，如何去适應這個環境，我相信未來還是有一批能适應環境、能快速變化、快速進化的開發商，還是會活得很好的。

陳啟宗先生剛才也說了，房地産這個行業未來好消息是還可以做幾十年，甚至可以做100年，所以從長期來看，這個行業都是存在的，不存在的是里面的這些企業，你做得好你就存在，你做不好你就不存在。但是每一個階段，它對企業的要求會不一樣，生意邏輯也會發生變化，管理的能力、經營的能力也會要求不一樣，我們只是盡最大的努力去适應，在新的環境下能發展得更好。

樊綱：謝謝林總，林總講的時候，我想到這個題目說的如何創造利潤，這個利潤有好幾個概念，第一是正常利潤，第二是壟斷利潤，第三是合理利潤。從企業的角度，一般在市場競争的環境下，你得兢兢業業做得很好，努力掙到正常利潤，你能生存。壟斷利潤是因為有創新，有特殊的一些能力。合理的利潤是你在沒有特殊創新的情況下掙到正常利潤，你有創新你就得到超額利潤，你創新别人會模仿，然後你再創新，這就是企業家的責任，不斷地摧毀原來的模式，不斷地創造新的模式。

林總講得非常好，我們現在要改變理念，改變預期，不要再把過去的暴利作為你的標杆，要把社會上的平均利潤作為你的標杆，你來分析分析自己，然後你要想想，你還想要掙更多的錢，你必須有特殊的東西，你必須有自己的創新，或者有比别人做得更好一點的東西。這個創新的概念很廣，不光是技術，市場也是創新，區域也是創新，你必須得有比别人超常的東西，你才能比别人掙到超常的利潤。所以利潤這個概念是非常復雜的，對我們企業來講确實是值得深入分析的一件事情。

下面請花樣年董事局主席兼首席執行官潘軍先生。

潘軍：這幾個政策都是對企業施加的，我認為達到了政策的預期，開發商這次真的是要改變觀念。我認為很重要的一點要轉變的是什麼，這個政策讓你跑得慢一點，原來我們行業PK最關鍵的是規模，跑規模的邏輯是快周轉，三道紅線、兩集中都是讓你慢下來，國家要的是控制風險。所以對于企業來講，我們要怎麼做呢？我認為在這個時代，其實是邏輯變了。因為我們在中國做方面和在西方做房地産不一樣，西方的土地、原材料供應是市場化的，而我們可以認為，我們只有一個供給主體，就是國家。所以從這個點上來講，确實剛才陳啟宗先生說的，我們的這個周期和香港的周期不一樣，我們現在所有的研究周期第一位的是研究政策，這是中國特有的。所以從這個點上來講，我們再看10年，我個人有三個判斷：

第一，我認為這個政策實際上是需要你慢下來，安全一些，要有安全邊界，國家並沒有希望開發商成為房地産的實施主體，比如說深圳現在提出70%的項目是靠政府的主體來推的，商品房是一個補充的，是市場主體里的高端，所以現在大量的建設人才房、安居房、保障房。商品房成為一個市場化的調劑部分。

第二，企業要掙長期的錢，我相信經歷這次以後，很多開發商會調整。當你把欲望降低的時候，你會發現其實好好地做房子是最重要的，我們哪個開發商敢說自己的房子是百分之百不漏水的，只要漏水就退房，沒有人敢這樣承諾，因為我們要快。當你這個文化基因變得更長期的時候，你才有百年老店。現在做企業只有撐死的，沒有餓死的，都是老闆的欲望導致的。

第三，房地産還應該交給市場，上帝的歸上帝，凱撒的歸凱撒，正常的老百姓的供應應該是政府來承擔，市場這個部分會減少，但是會更長期。這才是支撐企業應該追求的目標，大不是我們的目標，強而長才應該是未來開發商應該去奮鬥的目標。

樊綱：潘軍先生特别強調了長期的觀點，要用長和強來代替短期的急速的擴張，利潤的目標是一個長期的目標，而不是一個短期擴張的目標。

最後請陳啟宗先生。

陳啟宗：我非常同意陳淮、賈康等等嘉賓的發言。簡單來說，無論是你的地價也好，你的借錢的代價也好，都是一個風險的承擔問題，風險不只是可以量化的風險，還有很多不可以量化的風險，比如說政府政策将來怎麼幹，這就是比較不容易量化的風險。不過這里有個好消息，從今以後，商品房的風險會相當程度上的降低。因為你的利潤也會相對的降低，所以從這個角度來說，對有些人是好事，對有些人是不好的事。

最後一句話，看未來一年、五年、十年，未來一年比較難過，未來五年不一定，未來十年才可以穩健。

樊綱：感謝各位讨論嘉賓。