並非唯一的樓市 ｜ 2021博鰲開講

主持嘉賓：

丁建剛 浙江省著名房地産研究和評論專家、浙報傳媒地産研究院院長

讨論嘉賓：

方靜 德信地産集團常務副總裁

賈響 昊居科技有限公司總裁、CEO

馮毅成 《主編筆記》總編輯

丁建剛：大家好！我代表主辦方歡迎各位在延期了一個月之後還能再次來到博鰲房地産論壇。作為近10年一直參加這個論壇的一個參與者，感慨萬千。盡管延期了一個月，天氣還是這麼熱，海南是永遠感受不到房地産市場溫度的變化。剛才在門口看我們這片靜靜的南海，今天是風平浪靜，但是我相信水面之下一定是暗潮涌動。

今年博鰲開講繼續由我主持，我已經主持這個論壇六七年了，今天有幾位新的朋友，首先是來自我們浙江的德信房地産的常務副總方靜女士，賈總來自廣州的，主要是服務于碧桂園的一個銷售企業，馮主編是著名的房地産媒體人，去年也參加了這場論壇。

我們今天可以談得輕松一點，當然我們時下的這樣一個氣氛並不輕松，因為盡管延期了一個月的時間，能夠來已經實屬幸運，因為有些企業正處在風雨飄搖中，甚至企業的總部都已經被占領了，那些不能來的企業，我們跟他們相比之下要幸運得多，由此我産生了一個強烈的感受，我不知道大家有沒有這樣的感受，我想先問一下我身邊的幾位嘉賓有沒有這樣的感受？

方靜：剛才丁老師說行業的形勢還是比較沉重的，但是我今天心情還是比較興奮的，丁老師參加博鰲房地産論壇10年了，我是第一次來參加這個論壇。另外我今天在房間看到大海，很久沒欣賞到這樣的美景了，所以覺得很興奮。

的确是我覺得這個變革當然不僅僅是房地産，是整個社會的變革。

從房地産來講，我們深切地感受到它的底層邏輯改變了。大家都在說底層邏輯，其實從經營者的角度，就是對錢的使用邏輯改變了。

我們原來的使用邏輯是通過财務杠杆，最好的年份甚至前融和開發貸是可以並存的，錢确實很多，再通過貨地比杠杆，小業主的錢是先給我們的，這兩個杠杆再疊加高周轉，快速通過權益指數的成倍增加取得規模的快速增長。

現在的三道紅線下面，特别是銀行按揭額度的限制，一方面這種富余資金再滾動不太現實，第二方面我相信資金的監管還沒到最嚴的時候，銀行的額度應該是會略微放松一點，但是資金的監管還沒到最嚴的時候，但是目前的遊戲規則已經發生改變了。

丁建剛：方總理解遊戲規則特别是金融規則發生了變化，進而引起方面市場發生深刻的變革。賈總你覺得呢？同意這個觀點嗎？

賈響：我覺得目前為止還不算是深刻變革。我從業25年，經歷過一個月只賣得出一套房的時代，2005年開始時代好轉了，我們就忘記了2005年之前是什麼樣子的。

那時候是非常理性的，沒有炒房，沒有深房理，也沒有巨無霸企業，都是本土的，並且講的是品質，解決的是居住用途，沒有那麼多花樣。

所以現在這個變革，如果說在這個階段是深刻的話，拉長時間來看，它可能是一次回歸。

丁建剛：回到了正常的市場的邏輯。

賈響：回到了居住的本身，而不再是一個瘋狂擴張的時代。

丁建剛：那也是變革，但只是回到了曾經有過的那個時代。

賈響：對，可以這麼說。

丁建剛：謝謝賈總，馮總您覺得呢？

馮毅成：我非常認同。剛才我們看了一下房地産的發展階段，我們講有黃金、鑽石、白銀，現在應該叫廢鐵，指的是它目前對于企業來說的利潤空間。

不僅是企業，我們每個老百姓也存在焦慮，計劃趕不上變化。我們不需要全國的統計，買房的人不管是一套房、二套房，絕大多數人是有貸款的，但是二手房的按揭基本被鎖死，意味着普通家庭的合理預期可能達不到了。

比如說400萬總價的房子，首付120萬，等額本金可能每年要20萬出頭付給銀行，他付5年就等于付了100多萬出去了，其中償還的本金非常少，這套房5年以後他要賣500萬才能保本，當然還不包括稅費等等，但是現在這個價格賣不到500萬，同時誰來接手呢？因為你買二手房的時候，沒有人給你貸款了。

丁建剛：買家拿不到貸款。

馮毅成：對，買家被限制住了，這是所有老百姓可能還沒意識到，但是他查查自己貸款每期還供的表，他看得出來，所以這個危機可能很多人還沒意識到，有些家庭未來20年、30年，你的收入直接在這里面被稀釋掉了，這就是一種焦慮，所以深刻的變革，就是你的所有計劃趕不上變化。

丁建剛：主辦方給我們的命題是，我們不去唯一關心房價漲跌的變化，但是剛才馮總還是談到了房價，實際上就是價格的變化，我們即使是按照保本的價格，仍然出不去，仍然可能很難賣，也就是未來的交易可能會萎縮，甚至會被鎖死。

馮毅成：對，廣東打了第一槍，二手房指導價，如果全國其它城市跟進，可能這個事情更加嚴峻。

賈響：說到這個事我得插一句，我是廣州的，我們家就是被指導價的，而且今天我有一個做中介的朋友來找我，說你房子賣不賣，他說你也可以先不賣，最近降了20%。

丁建剛：這個原因是預期改變了，還是最重要的原因是二手房的指導價？

賈響：應該說是整個預期發生了變化，因為指導價只限按揭，而我們那個區域基本上一次性付款的客戶是很多的。

丁建剛：指導價不是強制成交價，就是你該賣1000萬還是能賣1000萬，但指導價是700萬，只按照700萬給你貸款。

賈響：沒錯。

丁建剛：即使這樣還下降了20%？

賈響：價格下降了20%。廣州做生意的人很多，很多人生意周轉不過來就賣房子，現在抵押都抵不出去了。

丁建剛：剛才嘉賓有認同發生深刻變革的，也有不太認同的，賈總就認為是一種回歸，我們第二輪的問題是，我們在博鰲房地産論壇的20多年中，大家經常談的一個詞是周期，有經濟學家認為房地産是周期之母，凡是上漲的時候是方面帶頭，下跌的時候也是房地産帶頭，大家認為我們現在還是處在一個周期中嗎？或者我們現在下行還能看到未來幾年之後再次出現周期的變化嗎？

方靜：首先我想講講周期的這個理念，實際上從去年開始，房地産的周期性其實沒有那麼的明顯了，大家知道這一塊的政策是已經越來越明顯了，今年出台了這麼多政策，政策的力度之強、範圍之廣都是歷年所沒有的，但是這些錯綜復雜的政策背後，它的邏輯還是希望房地産能夠比較健康理性地發展。

雖然可能有些時候事與願違，但目的還是希望消費者能夠回歸到居住價值，作為企業能夠回歸到金融價值，而不要對抗這樣一個周期，财政從土地依賴性轉向支持實體經濟。

所以調控一定是上有頂、下有底的，剛才賈總說廣州的價格下跌得非常大，我覺得也不用太擔憂，因為政府也怕價格下跌，它的頂其實是去杠杆。

丁建剛：剛才說的深刻變化就是杠杆的變化。

方靜：對，所以這個周期再回去我覺得不太可能。

丁建剛：開發企業利用高杠杆、居民家庭利用高杠杆的時代已經過去了。

方靜：對，底是什麼呢？第一個是量，希望價格能夠穩，但是量也是穩的，如果一旦量下滑，其實對整體經濟影響是非常巨大的，因為房地産行業畢竟支柱行業的地位還是沒有改變的。

丁建剛：8月份我們看到除了外貿以外，工業、投資、服務業、房地産業表現都不好。

方靜：房地産行業作為經濟的穩定器的地位是不變的。

丁建剛：你認為周期還能回去嗎？

方靜：我認為周期還是在這個頂和底之間振蕩，如果我們理解周期是一個新的概念的周期，而不是原來的周期，它的振幅減小了，但是頻率變快了，這個更多的是受政策的影響，政策的影響在于政府在控去杠杆，以後政府六穩六保之間，我覺得政策很快可能會發生變化，但是我們不能指望過去政策一變，行情很好，價格馬上快速上漲。

丁建剛：那個日子别指望了，小幅高頻的振蕩，你認為是未來的周期的規律？

方靜：對。

丁建剛：賈總，你剛才說不認為是深刻變革，而是回到了正常的時代，還有周期嗎？

賈響：我們談周期談了20多年了，我們總覺得打一巴掌給顆糖，我們習慣了打左轉向往右邊走，這麼多次以來，我們經歷了無數次的今年調控、明年放松，今年弄你們一下，明年讓你們再跳一下，今天我們不要再談論周期了，因為沒有周期了，改革開放40多年了，我們的住房面積平均數現在已經到了60多平米一個人。

丁建剛：城市沒有，只有40平米左右。

賈響：對。這個周期是我們過去高速發展才會出現的箱體振蕩的周期，可是未來呢？我們還會有這樣的周期嗎？我覺得不會有了。未來會是什麼樣子的？未來是L形下到底部，然後平行着往前走，也就還是回到回歸的這個事情上面去。

丁建剛：幸虧你還沒說那個小寫的L。賈總的看法，這就是一個周期，是一條直線，那就不錯了。

馮毅成：其實這個話題我們去年讨論過，就是疫情來了之後，實際上是全行業的分水嶺。疫情發生以後全部都被打亂了，疫情是所有行業最大的威脅，是人類最大的威脅。

丁建剛：去年我們談過這個話題，去年有的人就很樂觀，但是來自最初疫情最嚴重的武漢的馮總和我當時就覺得沒有那麼樂觀，人類離戰勝整個疫情還早着呢，去年我們就預計到了，但沒想到這一年我們過得恍若隔世，我們沒想到人類戰勝疫情感覺是越來越困難。

馮毅成：對，如果按照自然天算，30天内我們已經神經緊繃過兩次，8月份為什麼GDP下滑，因為德爾塔的影響。

丁建剛：也是因為這個原因，我們的論壇延期了一個月。

馮毅成：在最近一周，福建莆田的疫情擴散之後，我們來的時候路上心情都很忐忑。它每變異一次或者每反彈一次，所有人的神經都會緊繃一次。等于說我們所有行業、所有人關心的事情完全是取決于疫情，非常被動。

疫情是不可控的、不可預測的，我們就沒有辦法去談周期，這是很簡單的邏輯。但是在這個背景下，我們應該學會並且做好準備與疫情這個新常态共存。

比如說開發商必須要學會在這種新常态下怎麼去經營企業，怎麼去拿地，怎麼去賣房子。作為買房子的人來說，可能挑戰更大，因為他們是不專業的參與者，怎麼去合理分配資金，特别是剛需者，他必須有一套房結婚、安居樂業，這是所有人共同的挑戰。

但是請放心，我們國家不會用力過猛，因為所有的調控只有一個字的精神，就是"穩"，最終是要穩預期，要讓大家去杠杆、去金融屬性，回歸到理性。所以我們一定要相信這個調控的初衷和結果的美好。

賈響：馮總說到武漢疫情的話題，我說一個小故事。我身邊有一個家産頗豐的投資人，去年在武漢的疫情進入到尾聲的時候就來找我商量，說看上了武漢的某某壹号院，在湖邊的項目，馮總應該知道。

我說你怎麼看上武漢了呢？他說根據我的預測，這次的英雄城市武漢國家一定會幫扶發展，一定會給它扶持政策，于是他殺進去了，我想問一下，那個壹号院現在漲了嗎？

馮毅成：它的均價在武漢的豪宅體繫里面是前10的，非常值得買，但是價格還沒有完全匹配價值，這里面的原因是這個項目開發的周期太長，開盤的次數不多，但是現在的價格還停留在一兩年前。

賈響：他相信了這個周期，還是比較長的周期，我想問一下，武漢現在有這樣的周期政策嗎？有局部的幫扶嗎？

馮毅成：武漢在疫情之後，其實國家還是布了很多局，組織各大企業、各種社會力量去幫扶武漢，确實從宏觀指標來說看得出來。

賈響：我說房地産。

馮毅成：我給你報一個數據，去年武漢基本上廢掉了三個月，年終統計的時候，武漢新建商品住房成交20.12萬套，按套數來算是全國第二，按照之前五六年，武漢基本上是全國的套數銷冠，但是去年在疫情影響了三個月之後，仍然能保持全國第二。

截止到昨天，武漢今年的新房銷售套數已經達到了15.5萬套。

丁建剛：剛才賈總的那個問題，他那個朋友抄底抄到了嗎？

馮毅成：我相信他還是享受到了實惠的。如果我有1500萬，我也會做那個朋友那樣的選擇。

方靜：我們在武漢也有一些項目在做，我對那邊的市場也有一些了解。其實它並沒有像賈總說的L形的下降，它在疫情之後，無論是量還是價都有一個略微上漲的過程。

随着今年再一波的疫情，包括這個月它的成交量、價格都不太理想，又開始往下，但這是小波段的振蕩。

馮毅成：還有一個特點，去年疫情解封以後，5月份的時候，從樓盤的推廣到成交出現兩極分化，比如武漢天地、某某壹号院這種豪宅，這種優質資産，它其實是非常搶手的。

丁建剛：在一二線城市基本上都類似，我們在杭州經歷的就更加驚心動魄了。當然不是商品房，商品房都是限價的，都是幾萬人搖号，二手房比較好的大家都在搶。

但是這幾個月也已經發生了很大的變化，剛才我們讨論深刻變革的話題，剛才馮總談到了疫情的話題，方總談到的不要指望金融杠杆，賈總談到了調控政策。

第三個話題，今天很多人都在讨論第二次集中供地的事，特别是杭州出現的最新的情況，我們浙報傳媒地産研究院有一篇獨家的稿子，大家應該都看到了，很多城市都面臨着第二次集中供地，對開發企業來說，和五六月份那次相比，事隔4個月之後好像發生了天翻地覆的變化，方總怎麼看？

方靜：德信總部就在杭州，昨天杭州有10塊競品質的地，9塊流拍，跟上一次截然相反。

第一次集中供地之後，國家在迅速的打補丁，我覺得補丁的方式是對的，但是落地的效果還有待觀察。第一個是資金來源，三道紅線已經是财務報表體繫呈現的結果，拍地現在是從源頭端來控杠杆。第二是競品質，杭州的政策是要現房才能賣，而且周期比較長，現在我們不敢賭3年、4年以後的情況。

丁建剛：這是最大的問題，我們現在不敢賭兩年半到三年之後的事情是什麼樣子。

方靜：對，我們先把今天活下去，明天、後天很美好，但是今天要活下去。競品質的初衷是對的，但是它的落地措施還是有待商榷的。還有就是政府不只考慮消費端價格要控制，政府端要财政收入、土地收入，還開始考慮開發商端需要有利潤。

從企業來講，我覺得在第一輪拍地的時候，大家在恐慌的情緒下是非常不理性的。有一個邏輯，任何人辦企業一定是要盈利的，但是第一輪拍地的時候，有些企業的賬已經算不過來了。

我覺得補丁方向是對的，但是具體的措施，第三次集中供地還得調整。

賈響：接着方總的話題說，我覺得三次肯定不夠，我們是一個善于糾正自己錯誤，並且能在不斷地糾正中發展的國家。

剛才我們在私下也有聊到這個問題，第二次供地做了一些糾正，第三次再糾正，一路糾正下去，總會找到一個平衡點。

畢竟地主家也沒余糧了，你不能老是不賣地，而且也不能讓買地的永遠算不過賬，北京拍地王，拍完之後就退地了，多尴尬。

丁建剛：杭州也退了。

賈響：對，大家算不過來賬，按照過去搶地的習慣，就是絕對不能讓别人家把這塊地拿走了，哪怕咱們家吃點虧，最後發現這虧吃大了，就把它退回去。

所以這個過程中，應該是雙方不斷地糾正和不斷地試探對方的底線，然後達到一個平衡，但是我想這個時間可能至少需要兩年時間。

丁建剛：你們覺得集中供地的模式，從3月份提出來到現在半年的時間，是好還是差呢？

賈響：這個問題很難答，因為開發商平日里在做招標的時候，也集中招標，不能光是他一家做甲方，政府也是甲方，我認為這是個雙刃劍。

第一，集中型供地，看到了某些企業對于在這個城市發展的決心，第二，集中型供地有利于政府平衡整個城市發展的品質和要求，因為它畢竟還是有很多指標的，所以這兩者之間到目前為止就是因為不平衡，兩家的需求沒有在一個點上，所以我覺得再調兩年應該能有機會。

馮毅成：大家知道房地産是一個政策市場，但本質還是市場，所以我們在回答兩集中的問題之前，必須先認識這個市場需求的合理性，這是它的底牌。

比如說武漢市有疫情，銷量是全國第二，沒有疫情的時候，銷量是全國第一，20萬套就是市場的合理需求。

丁建剛：耽誤了三個月照樣補回來了。

馮毅成：對，它的源頭肯定是拍地，先把地賣給開發商。現在兩集中拍地，武漢上半年才拍了一輪，這個月會進行第二輪，第二輪比第一輪提高了門檻，有5個方面的要求：一次性付款、響應中央号召，開發商自持保障性住房10年，然後就是比現房、比精裝、比品質。我覺得不管怎麼樣，這個兩集中的規則的出發點絕對是對的，因為政府賣地不光是一個土地财政，不光是養活房地産企業和保障買家，它承擔的社會需求太多了。

首先房地産行業的重中之重是保障性需求，安居才能樂業，首先是保障需求、民生需求；第二個是改善需求，就是老百姓有品質的住房；第三個是規範遊戲規則、從業門檻、資金來源、建築上的各種設計，包括我們說的自持配套，引進學校、商業等等，開發商不只是賣房子這麼一個角色，所以說我覺得它的出發點肯定是好的。

但是這里有一個背景，我們剛才談到地價的問題和企業盈利是紅線問題，如果說企業一次又一次的拿地之後算不過帳，加上疫情的不确定性，持有成本過高，下次可能就不拿地，像剛才說杭州10宗地9宗流拍，這個嚴重情況就特别不敢想象了。本來疫情可能會耽誤他兩三個月的銷售、供房的周期。

丁建剛：如果某個城市大量的開發商連續幾個月或者半年都不拿地，後面就會有供應的空窗期。

馮毅成：對，比如說五六月份拍的地，能趕在今年11月份、12月份供應出來百分之七八十的地塊，這就很不錯了。

第二輪、第三輪的拍地需要現金流，大家都在吐貨的情況下，你能有多少的利潤就很難說了，如果長時間賣不了地，供不了房，市場上的合理性的需求在第一年的時候可能看不出來，但是在第二年、第三年會看到這個問題不斷出現，所以我相信會修正政策。

丁建剛：開發商拿地也是一種市場的校正，剛才說到拿地的策略，現在已經是9月份了，我們看到的是海南天氣沒什麼變化，但是整個市場日漸降溫，大部分一二線城市都是日漸降溫，特别是二手房市場，剛才賈總也舉了廣州的例子。

我想讓大家預測一下，今年還有沒有金九銀十？未來幾個月怎麼判斷？

方靜：我覺得金九銀十是很多年前的一個說法了。影響房價的因素或者成交量，已經和季節沒關繫了，可以忽略不計，主要還是政策和預期的影響。

我覺得接下來政策可能不會再那麼密集的出台，但是從銷售的市場，還有一段下滑的階段。

丁建剛：量的下滑？

方靜：量和價下滑。一個是現在大家的預期在轉，就像在高速上開的車，你突然給它刹車，肯定有部分車會出現車禍，在面臨車禍的時候，企業要自救，自救的方法還是要從經營上去獲得，因為财務杠杆、融資杠杆已經沒有了，要從經營收入來解決公司的困難問題，它一定會在價格上做一些調整，這種調整反過來又對預期形成沖擊。

所以作為企業來說，還是要做最壞的打算，同時還是要重銷售、重回款，保持現金流。

丁建剛：别指望所謂的金九銀十，做最壞的打算，因為我們現在已經看到前方有部分車輛已經出車禍了。賈總也是這麼認為的嗎？

賈響：因為我的企業是銷售企業，一年有100多億的銷售額，所以我們其實還蠻看得到銷售的狀況的。

第一句話是，金九銀十早就沒了好幾年了，不知道為什麼媒體老惦記着金九銀十，好像沒有金九銀十就沒有話題了。

第二，現在是開盤就是沖刺，起步就要努力，每個月都在沖業績，沒有感覺到哪個月是消停的。

第三，我們現在看到新的金出來了，銀十一、金十二，到了年底的時候，大量的上市公司需要報表好看，所以年底的時候開始促銷，除了促銷還有大量的包銷，比如說我們這個灣區的某大企業，在去年11月份就幹了40多億的包銷，業績一下就上來了。

還有一個特點，翻過12月，難道就不用沖刺了嗎？1月、2月加足馬力做開門紅。所以我們現在每個月、每天都是在沖刺，所以做銷售的人有一句話說，每一年沖刺完了，那個晚上睡過去，第二年的指標又開始了，每個月的月底過去之後，下個月的指標又開始了，現在基本上已經按周計算了。

馮毅成：金九銀十本身就是一個小周期，但是在疫情之下沒有周期，這很正常。比方說我們看到現在的銷售數據，武漢8月份銷售了1.1萬多套，下滑了48%，全國的數據都很慘，因為德爾塔來了，即使沒有疫情的城市都下來了。

丁建剛：杭州不一樣，是因為新政出來之後，來了1萬多套房子搖号，8月份簽約數不錯。

馮毅成：實際上這個疫情帶來的是供地工期影響了，本來七八月份是傳統的淡季，9月份打算沖一波，8月份停工了，9月份貨都供不出來。

現在9月份已經只剩下半個月了，但是今年剩下的幾個月一定是全年的高潮，這是我對武漢的觀察。因為今年基本上就沒有看到什麼高潮。

丁建剛：你認為後三個月一定會沖一個高潮，不管采用什麼手段？

馮毅成：對，對企業來說不沖不行，很現實的說第二輪、第三輪集中供地企業要一次性付款，你要拿地、要回款。

丁建剛：這個量會不會用價格來換？

馮毅成：我覺得價格不會變化太大。"打骨折"這個詞應該全國各地都聽說過了，打折、花樣促銷，這是常見的手段，沒有什麼其它的手段，除非是突破政策紅線、突破企業和政府的底線，我想這個可能性不大。

丁建剛：你認為要不要用價格手段？

馮毅成：這應該不叫手段了，因為大家都用這種方式了，應該是合理的需求，買房子的人今年還有多少人沒有買，該買的時候還是會買。

但是我們還是要看疫情的眼色，如果沒有疫情的騷擾，沒有疫情對市場的沖擊，我想今年剩下三個月一定是全年的高潮。

賈響：我有點不同的意見，首先我們現在得看某大的臉色，它倒還是不倒，它怎麼倒，它倒下去以後别人怎麼辦，我覺得這是一個很重要的事情。

丁建剛：就是剛才說的那個重大車禍。

賈響：對，因為踩在線上的企業還有很多家，現在還有很多企業很缺錢，可能它的降價、促銷，跟市場上的波動、競品的競争一毛錢關繫都沒有，就是缺錢，回籠資金、自救、保命。我覺得下半年這個節奏一定是有的，而且會踩踏。

丁建剛：我同意賈總的意見，有可能保命的價格手段要比剛才說的戰術性的平穩的價格手段要殘酷得多、血腥得多。

方靜：補充一下，其實這時候政府的底又來了，以後降價也不是想降就能降的。

丁建剛：我的問題基本上就到這里，我們留一點時間給在場的朋友，特别是媒體朋友，如果有問題，可以和幾位嘉賓交流。

現場提問：最近有很多城市，例如沈陽等等都開始有了限制房價下跌的政策，想問一下各位嘉賓覺得下半年在這方面還會不會有新的動作？

丁建剛：我先回答一下您這個問題。我覺得很多城市還會出台這樣的政策，因為這個價格是非常敏感的，盡管我們今天的命題是"不是樓市的唯一：價格漲跌"。但是對任何一個城市來說，所有的參與者，政府、開發企業、購房者，對價格都是非常敏感的，當價格下跌到一定程度的時候，一定會出台限制措施，不希望降價。

但是這些措施到底能不能起作用，這就很難說。我覺得大部分人經過這20多年的發展之後，杭州也曾經出現過2008年第一次降價的時候把某個企業的杭州總部都砸掉了，售樓處全部被砸掉了，現在大家還是能夠比較平穩地接受，或者說現在市場的包容度更高了，或者人們的心态更平和了。

我不知道各位怎麼看這個事。

馮毅成：我認為這其實是個操盤的問題，企業可能就管自己一家企業、管幾個樓盤，政府要管的不僅是房地産行業，管的是國計民生的問題。所以房地産必須得穩，房地産所有的調控政策都是圍繞穩。

丁建剛：但是就像很多時間段、很多城市限漲並沒有達到目的一樣，限跌就能限得住嗎？

馮毅成：我們知道房地産的組合拳，很多時候不光是房地産主管部門說了算，是全國性的，當地方控制不住的時候，到更高的層級一定會要控制住。因為房價下跌出的問題，可能比房價上漲出的問題更大。

賈響：我覺得問房價下跌政府要管控的問題，你得先看一下房價是怎麼漲上來的。我家在廣州，以廣州的二手房為例，去年珠江新城均價8萬多，今年上半年漲到15萬，現在回頭到12萬，您覺得過分嗎？我覺得一點都不過分，因為漲得更過分。

剛才問到了昆明，昆明是一個我比較熟悉的城市，2018年我到昆明的時候，昆明主要的價格在8000到9000，去年昆明價格高峰期到1.8萬，現在回頭到1.5萬，您覺得有問題嗎？我覺得沒有問題。但是也有部分房企前段時間被拉條幅也上新聞了，賣1萬5的房子降到了1萬以内，那是進行極度缺錢産生的現象，這種問題政府該管。

方靜：我覺得房價上漲和下跌的規律是有點不一樣的，上漲的時候雖然整體的幅度很大，但是它呈現的過程是小步快跑，今天漲一點，明天漲一點，它的頻率很高。但是下跌的話，一旦控制不好，它可能會急跌，發生斷崖式的下跌，最後的結果可能是上浮30%又下降30%，但是它的過程是有差别的，當急跌帶來的所有問題，政府也不願意看到。

所以剛才丁老師說，控得住嗎？可以說控得住，也可以說控不住，強制手段表象是控得住的。

丁建剛：到那時候二手房的指導價可能就是一個限跌的指導價。

現場提問：剛才各位嘉賓提到了市場的參與各方都是有巨大壓力的，在未來的1年或2年内，政策會有松動嗎？如果有松動的話，會先從哪個方面開口？

丁建剛：中央層面還是地方層面？

現場提問：中央政府層面。

丁建剛：我請各位來預測一下。

馮毅成：我覺得大的基調不會調，房住不炒一定是長期的，但是策略上、技巧層面、補丁層面會調，它會根據這個震動反映出來的問題想對策。

賈響：我們最近經歷了政策上的急刹車，但是不要想象我們未來還會有政策上的急踩油門，我相信不會有。

什麼時候會有新的政策出來呢？最近已經開始有了，銀行的信貸吃緊，現在可以讨論明年的信貸額度用到今年，這是不是一個好的方向。

方靜：我覺得不能用松動這個詞，應該是"調整"，實際上調整是永遠動态在調整，因為市場是動态的，所以政策也很辛苦的在動态調整。

如果說最先做調整，或者你理解的那個松動，我跟賈總的想法一樣，應該是信貸額度、按揭額度的調整。

因為從金融來講，國家控企業的杠杆是有道理的，但是正常的經營性的收入應該是要保證的，因為任何企業，不僅是房地産企業，任何一個行業、任何一個企業，如果它賣東西出去，你不給它錢，這個行業是不可能健康的，這也是一個短期的踩急刹車的措施。

我覺得目前已經起到了非常明顯的效果，應該會松一點。但是從企業角度來講，我們不鼓勵企業解讀政策，開發企業還是要把自己的企業經營好。

現場提問：我是一家外企在中國做地産投資的，主要是做财務投資的，我想問幾個出于我的立場的問題。

第一，看到現在頭部的房企在進行多元化的業務布局，之前我們看到它基本上所有的精力都集中在住宅身上，近兩年我們看到其實除了住宅之外，還有一些利用自己的特長去布局商業、租賃住宅、物流等等方面，這是因為中國的地産行業到了這個節點，倒逼他們進行多元化布局，還是因為什麼其它的原因？尤其是租賃式住宅，因為REITs的出台也影響到了保障性租賃住宅，一部分頭部企業進入到租賃住宅市場是它看好未來退出的預期嗎，還是出于一些政府的壓力？

第二，盡管現在是多種資産類别的布局，但是仍然主力是在住宅上，因為它是一個短平快、資金周轉最快的資産來别。從這個角度來講，一些市場尤其是我們之前看到長三角、珠三角，它是非常熱的情況，我們從全國布局來講，哪些市場會更加有機會？因為我們也是跟着開發商在全國布局，我們在想中國哪些市場從利潤角度來講會更有機會一些？

第三，我們看到好多頭部企業會擁抱科技，地産科技在近一年還是挺火熱的詞，我們想了解地産這麼一個傳統的行業，它會擁抱怎樣的科技，能夠改變整個地産以後的布局，使它的産品質量或者是整個房地産有一個質量上的飛躍、人民生活上的飛躍？

馮毅成：你的最後一個問題是問科技地産的話題，我可以講一個武漢的例子，第一個是第二輪集中供地有幾個指標要求，一是全款，二是保障性住房的面積，三是現房，四是全裝房，五是品質。

如果是科技地産，在後面這三個要求上是非常有優勢的，而且是有很高技術含量的，所以如果專業做科技地産的這批企業，它在市場上玩這個遊戲是能夠甩開其它的競争對手的，它有很大的優勢，而且這僅僅是商品房領域，在拿地的規則里面，還可以進行産業勾地，這是很大的利潤空間，擺脫了一級市場，擺脫了傳統的規則。

賈響：我回答一下關于頭部企業去做非房地産類的其它事情這個問題。

丁建剛：我理解她的問題更多的意思是說企業多元化，而不僅僅是房地産科技。

賈響：多元化這一塊分兩種，一種是做機器人施工，做成品型建築，人家沒有叫AI智能，人家叫得特别土，就叫機器人，機器人砌磚、機器人刷牆。因為人口紅利的降低，因為工人成本越來越高，要解決勞動力成本的問題，必須要經過這一步。

另外一種是做車的，目前有一家，但是看情況這個車應該是下不了線了。

方靜：我都簡短地回答一下。

關于多元化的問題，其實不是說政府一定要強制你去做，而是房地産發展了這麼多年，已經進入成熟期以後，增量市場是有限的，肯定要往存量市場上轉變，有很多房地産公司也在考慮，比如說商業、租賃這一塊，因為未來的存量市場的空間還非常巨大，增量市場一定是逐漸會見頂的。

從投資的角度來講，判斷多元化不能簡單地看它是否做多元化，第一個看是不是房地産産業鍊，如果是不相關的多元化，風險會比較大，成功的幾率相對比較小。

第二，本身地産是周轉率比較低的企業，如果多元化還去做一個比地産更低周轉率的行業，比如說去造車，投入研發時間很長，所以風險就會加大。

但是如果說去做物業，投入很少，又是上下遊關聯的，可以理解為多元化，也可以理解不是多元化。

如果從投資的角度，這兩個點可以幫助你去判斷，這個企業這種多元化的布局是一個往好的方向走，是成功的機會更大，還是風險更大。

關于科技的問題，現在有一個機會點，就是碳中和、碳達峰目標下，未來綠色環保節能的住宅産品，它一定是未來的機會點。

德信也在跟清華大學、建科院這兩個研究機構研究更舒适、更環保、更節能和更智能的産品，所以它不是說某一個環節，它是一個繫統的工程，我們也在實踐過程中。

希望你有時間了解一下德信，我們一直發展很穩健，而且我們有很好的運營體繫，有很穩定的富有經驗的團隊，也希望你們可以跟我們更多的接觸。

丁建剛：論壇完之後對接。

我來回答關于租賃市場的問題，按照中國商品房價格的租賃邏輯這個市場是不成立的，在中國的一二線城市，我們的年租金回報如果能達到2%（我指的是住宅，不是酒店式公寓）就已經很不錯了。

但是2%這個收益，誰能夠承受得了？能做REITs嗎？肯定做不了。所以我想按照那個邏輯是成立不了的。

所謂的大家都熱衷于租賃住房，那是因為第一是國家政策這幾年一直這麼号召，第二是有可能獲得一些低價的土地，比如說自然資源部也出了一些文件，比如說農村的建設用地、城郊接合部的建設用地可以流轉出來，甚至是城市的一些空置廠房、寫字樓改造成純粹租賃住宅。

當你的價格足夠便宜，回報率能夠達到5%左右的時候，當然是一個不錯的資産。但是一定得是在一二線城市的核心區位，至少是交通比較便捷的區位，或者簡單說是能租得出去的區位。如果是一個别墅，是在郊區的房子，也是沒有投資價值的。

方靜：租賃還是要回歸到基本商業邏輯，如果是短債長投、高債低投，那肯定是不成立的。

丁建剛：今天的博鰲開講到這里結束，我代表幾位嘉賓感謝各位參與和觀看本場直播。