李偉與觀點對話:深振業角色

观点网

2021-09-08 19:14

  • 打造踏實努力的文化,短中長側重。

    編者按:一個博鰲,一個行業。

    走過逾二十載光陰,博鰲房地産論壇影響並記錄着中國房地産行業發展的歷史進程。

    來到2021年,在疫情、十四五、三道紅線、雙集中等新常态下,中國地産亦面臨着最深層次變化。從行業規則、企業模式到市場叠代,都與過往二十年大有不同。

    作為有着數十年市場化發展深厚積澱的重要産業,在大時代浪潮席卷而來之際,中國地産企業和行業精英們如何調整與應對?

    值此2021博鰲房地産論壇即将召開的時節,觀點地産新媒體一如往昔,遍尋中國地産商業領袖及新生代地産人,講述他們的故事與廣闊視野。

    觀點地産網 讷于言而敏于行,不論房地産行業如何加劇變化,“踏實努力”是深振業一直以來的行動準則。

    成立于1989年的深振業集團,1992年在深交所上市,是深圳市19家具備房地産開發一級資質的房地産企業之一。

    李偉自去年擔任深振業集團總裁以來,此前已在公司任職10余年。曾歷任廣西振業房地産股份有限公司董事長、深振業集團副總裁等職務。其中,由其擔任總經理主導過的星海名城項目,獲得“深圳優質樣闆工程”並引起積極反響。

    受台風影響,深圳迎來連日雨天,但這並沒有阻擋李偉與我們進行了一場關于振業未來發展的面對面交流。

    這位平日里十分低調的總裁,見面起初仍顯得有些沉穩,而當談起企業的創新舉措與方向目標時,李偉的眼中似乎閃爍出亮光。

    憑借穩健與創新一路前行,這家秉持着國資特色的老牌上市房企,開拓出獨特的口碑和價值。與此同時,也幾乎見證了深圳經濟特區發展40年以來的房地産風雲。

    踏實穩健

    1987年,深圳經濟特區房地産公司以525萬成交了深圳首次土地使用權公開拍賣的第一宗地塊,這也是中國首次土地公開出讓。1988年,《深圳經濟特區住房制度改革方案》出台,從此“房屋是商品”的觀念開始從深圳走向全國。

    趁着東風,深圳市振業股份有限公司于1989年誕生,並于1992年挂牌上市,成為深圳國資委直管的國有控股上市公司,開啟了“立足深圳,布局全國”的發展之路。

    2020年财報顯示,集團總資産154.35億元,淨資産78.38億元,淨利潤9.03億元。淨資産收益率12.26%,資産負債率49.22%,“三道紅線”全部為綠。

    “我們對規模要求的前提是在财務安全的基礎上。”李偉強調,以财務安全為前提的“穩健經營”是公司發展的重要根基。

    去年以來,“三道紅線”拉響了房地産行業調控的警笛。此後,包括“土地雙集中”、“限售價”、“限貸款”等繫列政策陸續出台,不僅對企業規模擴張的速度造成影響,也對整個行業的利潤空間産生巨大挑戰。

    對于深振業來說,企業的策略也轉變為:“不糾結于單個項目的利潤,有的項目可能适合做利潤,有的還是要考慮周轉。”

    據介紹,深振業自身對于項目利潤有着基本標準,多存在于去化周期較快的區域項目。但如果項目所處區位的去化周期相對較慢,則可能要求利潤更高。

    深振業表示,将做好“踏實努力”的國企角色,在保證質量的同時,通過産品設計改造來提升客戶體驗,另外在注重客戶服務的基礎上,還要注意學會展示“美”的地方,即在産品宣傳方面也将有所側重。

    短中長側重

    今年廣州首批集中供地現場,一宗引發34家房企、超過320個“馬甲”參與搖号的黃埔熱門地塊,最終由深振業以總價25.65億元收入囊中。

    這是深振業在本次土拍中加碼廣州的第二宗地塊,另于4月26日,以7.3億元的成交總價斬獲增城區新塘鎮蝴蝶嶺地塊。據粗略估算,上述兩項目将為深振業帶來至少50億貨值。

    實際上,深振業早在2018年就已在廣州荔灣成功推出住宅項目。談及今年土地規劃,深振業表示會繼續深耕珠三角、長三角地區,另外可能會傾向于強二線城市。

    另于今年上半年,深振業在南京也有重倉動作。在公司看來,當地人口持續流入、經濟活動頻繁、産業結構和經濟結構比較理想,因此進行投資也是“比較理想”和“安全”的。如此看來,深振業心中已有一套自己的拿地模式。

    截至目前,深振業已在深圳、廣州、長沙、南京、西安、天津、惠州、南甯等重點城市,開發了包括别墅、普通住宅、公寓、寫字樓、商業綜合體在内的30多個項目,累計建築面積近千萬平方米。

    值得一提的是,在關注自身寫字樓、商業等存量資産運營的同時,深振業已将招拍挂市場看作集團獲得現金流及利潤的主要方式,而且會作為短期戰略持續實施。

    “我們現在以地産開發為主的業務雖仍占90%以上,但還做了一些與以往不一樣的業務。”他向我們欣然地講述企業的變化。

    對于中期戰略,主要在于收並購方面。“市場預期項目會增多。”李偉對未來房地産的收並購市場持樂觀态度。

    長期方面,主要指城市更新領域。據介紹,深振業已經介入了深圳一些城市更新項目,包括村集體物業、舊住宅小區的改造等。但因城市更新周期長,所以作為長期戰略。

    另外,深振業還專門成立了專注于商業管理的城市服務公司,主要針對于城市更新以外存量房市場的升級改造服務,包括外立面的改造、内部結構的改造或者業态的調整。

    主要集中在村集體物業的改造。于深圳而言,目前有1000多個村集體、村股份公司手中持有大量物業,一般是通過廠房、商場、菜市場等獲得出租收益,但收益金額較低。

    李偉認為,這項業務将成為城市升級很重要的補充,並且存在很大的市場空間。

    此外,深振業也在開展代建業務。據透露,公司已在深圳進行了六七個項目。

    實際不難發現,上述各業務之間相互關聯並且存在新的增量機會,這對深振業的地産主業将産生不可估量的積極意義。

    跟投試點

    6月22日,深圳市振業(集團)股份有限公司發布員工項目跟投管理辦法(試行)。

    該《辦法》對員工項目跟投的項目範圍、人員範圍、跟投形式、跟投人員的權益、跟投資金來源、跟投資金到賬時限、跟投總額限制、個人跟投限制、權益分配、權益分配啟動點、退出啟動點等方面做出明确規範。

    我們向李偉了解到,在深振業試行的跟投辦法中,主要體現的是風險共擔、利益共享。這意味着,增強了公司項目與個人利益之間的關聯,在挑項目時可以考慮得更加慎重、周全。另外,通過這種方式可以将員工的個人目標、團隊的區域目標與公司的整體目標統一起來而達到一致。

    實際上,這也可以看作是深振業管理手段的一項創新舉措。

    一方面可以讓員工通過跟投成為項目的直接關聯人,增強人員對項目的負責程度。另一方面,可以激發員工的工作積極性和主觀能動性,實現個人目標與集體目標的一致。

    “在廣州的兩個項目已經開始試行跟投管理辦法,目前來看效果比較好”,李偉表示。

    以下為觀點地産新媒體對深振業總裁李偉先生的采訪實錄:

    觀點地産新媒體:今年公司對土地的規劃和未來的側重方向有哪些?

    李偉:今年開始我們做了一些戰略上的整體考量,這個戰略調整主要是看未來遠期。

    主要是在珠三角或者在長三角。比如南京,我們上半年拿了幾塊地,主要緣于分析當地是人口持續流入、經濟活動頻繁、産業結構和經濟結構是比較理想的,因此對我們來說在這方面投資是比較理想的,而且很多在未來是看得見的。

    另外,更傾向于二線城市。相對于一線城市過高的成本,二線城市對人才的吸引力會慢慢增強,而且現在内地很多城市發展也挺好的。

    觀點地産新媒體:您如何看待“三道紅線”對行業的影響?

    李偉:在融資端,考驗企業的融資、償債能力。作為國企,會在考慮風險的前提下穩健往前發展,我們的資産負債率才50%。

    觀點地産新媒體:公司的利潤情況怎麼樣?

    李偉:對我們來說,不糾結于單個項目的利潤,但是要有周轉的利潤。

    我們有一個基本標準,低于基本標準以下的肯定是不做。但是有些還根據這個城市去化的周期。如果周期非常快,那麼我們利潤原則上不能低于基本標準就可以。有的去化慢一點可能要求利潤更高。就是說,有的項目可能适合做利潤,有的還是要考慮周轉。

    觀點地産新媒體:公司在規模、利潤、财務安全方面如何平衡?

    李偉:财務安全放在首要位置。

    現在我們對規模也有一定的要求,但我們的前提也是要在基本的财務安全的情況下,才去追求規模、周轉這些。這個是最基本的,也是一個紅線要求。

    觀點地産新媒體:公司近期公布的員工項目跟投管理辦法是如何考量的?

    李偉:針對現在的地産行業,大家也都在做。跟投管理辦法主要是體現風險共擔、利益共享,其中我們把風險共擔放在前面,利益共享放在後面。我們希望用跟投機制來增強與個人利益得的關聯,這意味着,在挑項目時考慮得更加慎重、周全。用這種方式就把各個地方、各個員工的個人目標、一個小團隊的目標和整個公司的目標統一起來達到一致。我們就推出跟投機制,也可以讓區域公司在拿地、選項目時把風險考慮的更全面一些。

    我認為,這個跟投機制還是有一定好處的。一方面可以彌補我們原有的管理手段,通過跟投成為項目的直接關聯人,更好地增強人員對項目的負責。另一方面,可以激發員工的工作積極性和自發能動性,實現個人目標與集體目標的一致。

    我們在廣州有兩個項目已經開始施行了,目前來看效果比較好。

    深振業市場化程度是比較高的,這些年一直在市場上摸爬滾打。在這個行業生存到現在,每年利潤實現、盈利的情況,我們在里面也都不算差的。至于規模方面,原來是不追求規模的,主要考慮的是人工效能、淨資産收益率、淨利潤這些。

    觀點地産新媒體:其他管理方面有沒有什麼新的舉措?

    李偉:在品牌文化方面,我們最近剛剛成立了一個品牌文化部,直接放到辦公室下面,而以前的做法是把品牌和企業文化分開的,原來是分開兩個部門,但實際上這兩者是分不開的,現在我們把它合並到一個部門,想要把企業管理文化進行突出。

    我們現在最想給市場傳遞的信息是一個踏實努力的角色。通過我們的産品也好,對客戶的服務也好,這一點在未來幾年要作為一個非常重要的課題去攻克它。我們品牌和企業文化要圍繞踏實做事,走好每一步讓大家放心,我們現在管理的要求就是提倡踏實努力的文化。

    在産品方面,公司力求做精做美。在保證質量的同時,我們要向其他頭部企業學習産品細節打造,通過設計改造提升客戶體驗。另外我們還要注意學會展示“美”的地方。

    觀點地産新媒體:有沒有其他獲得資源和項目的渠道?

    李偉:招拍挂市場我們不會放棄,並且會作為主要方式。可以快速的開發、銷售、實現現金流、獲得利潤,作為短期内的主流方式。

    中期來講,就是收並購。市場預期項目會增多。

    在長期方面,我們也介入了深圳一些城市更新項目,有村集體的物業,也有舊住宅小區的改造。因為城市更新的轉換速度比較慢,所以作為長期。

    觀點地産新媒體:短、中、長每個階段的目標有沒有側重?

    李偉:我們的主業還是以地産開發為主,占90%以上。但目前我們還做了一些與以往不一樣的業務。

    一個是存量資産的運營,因為我們本身也有一些存量資産,包括寫字樓、商業等一些自持方面。

    另外,我們專門成立了一個做商業管理的城市服務公司,除了城市更新以外的,針對于存量房市場的升級改造,包括外立面的改造、内部結構的改造或者業态的調整。我認為,這項業務是一個城市升級很重要的補充,也是一個很大的市場。

    此外,我們還有一項業務叫做代建。已經在深圳做了大概六七個項目,這一塊我們做出來、建立了能力以後,也可以做一些其他方面的代建,或者是合作代建。

    各業務之間有關聯,會互相帶來業務。對我們的主業肯定是有積極的意義。

    觀點地産新媒體:您認為房地産未來的讨論方向是什麼?

    李偉:我很喜歡一句話:“做困難而正确的事”。

    所有的事情做起來短期能實現,但對企業來說沒有長遠價值。既然考慮長遠,就要踏實做事,同時在規模和利潤上有所並重。

    撰文:于丹    

    審校:劉滿桃



    相關話題讨論



    你可能感興趣的話題

    資本

    深振業