銷售額增速放緩 萬科以策略變化應對環境變化

觀點地産網 9月3日晚間，萬科再次于碧桂園之後公布其8月銷售業績。

觀點地産新媒體查閱公告獲悉，2021年8月，萬科實現合同銷售面積219.4萬平方米，合同銷售金額370.3億元，同比下降36.94%，銷售單價1.69萬元/平方米。

2021年前8個月，萬科累計實現合同銷售面積2,718.2萬平方米，合同銷售金額4,430.1億元，同比上升1.09%，銷售單價1.63萬元/平方米。

從數據可以看出，萬科8月份銷售額進一步下降，前8月累計銷售額增速變緩。仿佛是在印證8月底萬科舉行2021年中期業績發布會時，其總裁兼首席執行官祝九勝說的“行穩致遠是萬科的基調，穩字當頭是萬科當前的應對”。

新增開發項目方面，自2021年7月銷售簡報披露以來，萬科新增加開發項目13個，合計占地面積154.6平方米，計容積率建築面積348.7平方米，公司權益建築面積237.7平方米，需支付權益地價136.67億元。

公告顯示，13個項目中，萬科在南甯、西安和中山3個項目需支付的權益地價最多，均超過20億元。其中，萬科在中山的未來之門綜合體項目需支付的權益地價為40.95億元，持有權益比例50%。

據了解，該項目地塊編号G28-2020-0145，位于中山翠亨新區起步區東五圍，地塊為綜合用地（含住宅），出讓面積66.9萬平方米，容積率2.3，總建面155.34萬平方米，起始價78.8億元。最終地塊由合肥萬科瑞翔地産有限公司（萬科附屬公司）與深業泰然置地投資發展（深圳）有限公司聯合競得，成交價81.9億元，溢價率3.94%。

如此高的成交價，直接刷新中山地塊成交總價紀錄，位列中山土拍總價TOP1。但另一方面，體量越大的地塊，開發時需要投入的資源就越大，對房企造成的壓力也就更大。

而企業聯合進行拿地與開發，可以起到分擔風險、減少資金占用及加快資金周轉的作用。盡管後續可能存在利益分配方面的問題，但實施這一策略，對于強調穩字當頭的萬科來說，整體還是利大于弊。

除了在中山，8月中旬到9月初，萬科在上海、廣州及安徽省的動作也頗引人注目。

8月18日，上海市人民政府與萬科簽署戰略合作框架協議。根據協議，雙方将在“未來城市”旗艦項目建設、“物業城市”綜合治理創新實踐、城市有機更新、住房租賃行業發展、建築科技應用等方面深入合作，實現互利共赢。

此前于去年3月底，萬科曾陷入上海圍標風波，受此影響，萬科三年内在上海公開市場拿地将受到限制。

本次簽署合作協議，或許代表着萬科與上海某種程度上的“和解”，萬科在上海将向城市更新方面傾斜。

剛過兩天，8月20日，廣州公共資源交易中心公布，萬科中標黃埔區雲埔街劉村社區洋城經濟合作社舊村改造項目。資料顯示，洋城崗村村内合法住宅建築328棟，建面約8.64萬平方米，另有1處歷史文保建築。項目拆遷安置總投資額約11.15億元。

随後，9月1日，安徽省長王清憲與萬科集團董事會主席郁亮一行舉行工作會談。王清憲指出，希望萬科發揮在城市更新、園區建設、健康養老産業發展等方面優勢，加大在皖投資布局力度。郁亮亦表示，萬科将全面對接安徽發展的戰略所需，積極融入皖北等地“四化同步”發展大局。

萬科向城更方向加深布局，或許跟集中供地政策的進一步收緊有關。

近日來，多地發布第二輪集中供地的地塊與規則。其中，像杭州、東莞及無錫等大城市都對土拍規則進行了調整。

如杭州的一般地塊溢價率上限由20%調整為15%，“競品質”試點地塊的溢價率上限由10%調整為5%，地塊達到上限價格後将搖号的方式确定競得人；無錫市則由之前的“限地價、競自持租賃住房面積改為“限地價、搖号”。諸如此類的變動，在增加房企拿地難度的，還需要依靠運氣去拿地。

但企業經營不能憑運氣，環境的變化自然也驅動着生存策略的變化。

萬科的首席運營官劉肖亦于中期業績會上指出，未來不論是公開市場還是收並購市場，還是城市更新的市場，包括現在跟政府戰略合作協議里面，一方面會反映城市供應本身的發展趨勢，另外一方面也反映萬科的投資策略，也會根據城市的變化、政策的變化，相應地不斷變化。