銷售額增速放緩 萬科以策略變化應對環境變化

观点地产网

2021-09-04 00:43

  • 企業經營不能憑運氣,環境的變化自然也驅動着生存策略的變化。

    觀點地産網 9月3日晚間,萬科再次于碧桂園之後公布其8月銷售業績。

    觀點地産新媒體查閱公告獲悉,2021年8月,萬科實現合同銷售面積219.4萬平方米,合同銷售金額370.3億元,同比下降36.94%,銷售單價1.69萬元/平方米。

    2021年前8個月,萬科累計實現合同銷售面積2,718.2萬平方米,合同銷售金額4,430.1億元,同比上升1.09%,銷售單價1.63萬元/平方米。

    從數據可以看出,萬科8月份銷售額進一步下降,前8月累計銷售額增速變緩。仿佛是在印證8月底萬科舉行2021年中期業績發布會時,其總裁兼首席執行官祝九勝說的“行穩致遠是萬科的基調,穩字當頭是萬科當前的應對”。

    新增開發項目方面,自2021年7月銷售簡報披露以來,萬科新增加開發項目13個,合計占地面積154.6平方米,計容積率建築面積348.7平方米,公司權益建築面積237.7平方米,需支付權益地價136.67億元。

    公告顯示,13個項目中,萬科在南甯、西安和中山3個項目需支付的權益地價最多,均超過20億元。其中,萬科在中山的未來之門綜合體項目需支付的權益地價為40.95億元,持有權益比例50%。

    據了解,該項目地塊編号G28-2020-0145,位于中山翠亨新區起步區東五圍,地塊為綜合用地(含住宅),出讓面積66.9萬平方米,容積率2.3,總建面155.34萬平方米,起始價78.8億元。最終地塊由合肥萬科瑞翔地産有限公司(萬科附屬公司)與深業泰然置地投資發展(深圳)有限公司聯合競得,成交價81.9億元,溢價率3.94%。

    如此高的成交價,直接刷新中山地塊成交總價紀錄,位列中山土拍總價TOP1。但另一方面,體量越大的地塊,開發時需要投入的資源就越大,對房企造成的壓力也就更大。

    而企業聯合進行拿地與開發,可以起到分擔風險、減少資金占用及加快資金周轉的作用。盡管後續可能存在利益分配方面的問題,但實施這一策略,對于強調穩字當頭的萬科來說,整體還是利大于弊。

    除了在中山,8月中旬到9月初,萬科在上海、廣州及安徽省的動作也頗引人注目。

    8月18日,上海市人民政府與萬科簽署戰略合作框架協議。根據協議,雙方将在“未來城市”旗艦項目建設、“物業城市”綜合治理創新實踐、城市有機更新、住房租賃行業發展、建築科技應用等方面深入合作,實現互利共赢。

    此前于去年3月底,萬科曾陷入上海圍標風波,受此影響,萬科三年内在上海公開市場拿地将受到限制。

    本次簽署合作協議,或許代表着萬科與上海某種程度上的“和解”,萬科在上海将向城市更新方面傾斜。

    剛過兩天,8月20日,廣州公共資源交易中心公布,萬科中標黃埔區雲埔街劉村社區洋城經濟合作社舊村改造項目。資料顯示,洋城崗村村内合法住宅建築328棟,建面約8.64萬平方米,另有1處歷史文保建築。項目拆遷安置總投資額約11.15億元。

    随後,9月1日,安徽省長王清憲與萬科集團董事會主席郁亮一行舉行工作會談。王清憲指出,希望萬科發揮在城市更新、園區建設、健康養老産業發展等方面優勢,加大在皖投資布局力度。郁亮亦表示,萬科将全面對接安徽發展的戰略所需,積極融入皖北等地“四化同步”發展大局。

    萬科向城更方向加深布局,或許跟集中供地政策的進一步收緊有關。

    近日來,多地發布第二輪集中供地的地塊與規則。其中,像杭州、東莞及無錫等大城市都對土拍規則進行了調整。

    如杭州的一般地塊溢價率上限由20%調整為15%,“競品質”試點地塊的溢價率上限由10%調整為5%,地塊達到上限價格後将搖号的方式确定競得人;無錫市則由之前的“限地價、競自持租賃住房面積改為“限地價、搖号”。諸如此類的變動,在增加房企拿地難度的,還需要依靠運氣去拿地。

    但企業經營不能憑運氣,環境的變化自然也驅動着生存策略的變化。

    萬科的首席運營官劉肖亦于中期業績會上指出,未來不論是公開市場還是收並購市場,還是城市更新的市場,包括現在跟政府戰略合作協議里面,一方面會反映城市供應本身的發展趨勢,另外一方面也反映萬科的投資策略,也會根據城市的變化、政策的變化,相應地不斷變化。

    撰文:陳奇傑    

    審校:勞蓉蓉



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