數說中報 | 物企如何挑戰傳統中介？

觀點指數 伴随着物業上市潮持續推進，行業迎來快速發展的機遇期。物業企業為了實現差異化發展，增加收入增長點，正逐步擴寬服務邊界。

2021中報季，不少物業公司均公開表示，将持續在社區增值服務上進行有效的探索和嘗試，堅定以社區為服務場景，持續挖掘社區潛在利潤點，如廣告、幼教、社區零售等。

當中，美居服務及房屋經紀成為熱詞語，並且大多數企業均對後者的前景頗為看好。

物企看上中介賽道，上半年收入增長顯著

具體來看，各家物業企業的房屋經紀業務均屬起步階段，更有部分企業才開始緊密地進行業務鋪排。

如碧桂園服務專門設立房屋中介品牌“有瓦”，線下門店與區域龍頭企業進行深度的合作；雅生活成立專業公司，並設有合夥人機制；彩生活社區租售業務建立新的激勵機制，培育租房和尋房服務等。

數據來源：公開資料、觀點指數整理

值得注意的是，盡管大部分物業服務企業均看中了中介賽道，但仍有部分企業對該項業務持有保守态度。

銀城生活服務認為，盡管物業企業具有一定房屋資源以及管理上的優勢，但獨立開展該項業務並沒有更強的盈利能力，在占有率較高的區域選擇與專業房屋經紀合作反而會有更穩定的預期利潤。

整體來看，物業服務企業開展房屋經紀業務的路途大致有三種，一是通過開啟線下門店；二是利用現有的繫統及人員資源，實行“全民營銷”策略；三是選擇與專業的房屋經紀公司合作。

以貝殼的數據作為參考，截至2021年6月30日，貝殼連接門店達52868家，營收規模達到449億元，同時保持了64.6%的高營收增幅。由此可見，當前房屋經紀行業規模巨大，空間仍舊廣闊。

政策方面，鼓勵物業服務業務多領域延伸。2021年1月，住房和城鄉建設部等10部門聯合印發《關于加強和改進住宅物業管理工作的通知》，該《通知》放寬了物業企業經營邊際，鼓勵有條件的物業服務企業向養老、托幼、家政、文化、健康、房屋經紀、快遞收發等領域發展。

區域限制與繫統化難點

從企業自身發展而言，物業公司對房源更熟悉，基于已有服務來拓展中介服務，更容易獲取業主的信任，此外不必另設門店，成本也較低。

不過，物業服務入局房屋經紀賽道看似是一門近水樓台的生意，但就目前情況來看，至少還有兩點需要突破：

首先是獲取房源上具有一定的區域局限。房屋經紀作為物業服務企業的衍生服務業務，一般是以在管項目為中心，向周邊區域擴散，因此受到物企的戰略布局限制。

來源：公開資料、觀點指數整理

據上半年公告數據披露，旭輝永升生活服務重點布局的東部地區在管面積達到8322.6萬平方米，占比64.04%；新城悅服務江蘇省在管面積占比達到39.8%，對應面積約4870.5萬平方米。

也即是說，物企想要搶占房屋中介賽道需要一定規模支撐，而銀城生活服務等中小型物業企業由于其基本盤較小，市占不足，獨自開展房屋經紀業務難度亦變相加大。

數據來源：企業财報、觀點指數

同時，觀點指數調研數家物企的房屋經紀服務産品，可以看到目前其主要房源為母公司開發項目樓盤及所管理住宅小區，對于外圍房源的覆蓋面較低。

而物業服務行業近年的一個明顯趨勢是，越發重視第三方項目的拓展。這亦表示，當前物企的房屋中介業務屬于量變累積的過程，未來覆蓋面會進一步擴大，為業務開展提供空間。但亦意味着會加劇和現有房屋中介參與主體的市場競争，突圍還是折戟成為未知數。

數據來源：企業财報、觀點指數

另外，還存在團隊構建的難點。盡管物業服務企業為開展該業務推行了一定的獎勵機制，大幅度調動員工積極性。但管理端上看，經紀人專業能力提升難，缺少有力的培養與培訓體繫的支持的難點亦須克服。

另一方面，房屋經紀業務需要管理大量的房屋數據，純人工管控效果差，效率低，需要一定的數據繫統作為支撐，而物業服務企業在繫統的搭建與運營方面仍是新手。繫統研發方面，以貝殼為例，2020年其研發費用為24.78億元，2021年第一季度，貝殼研發費用6.4億元；二季度研發費用為7.75億元。簡單計算，2020年至2021年上半年貝殼的研發費用高達38.93億元。

當下物業服務行業仍處于以規模為王的快速擴張階段，主力資金流向主要在項目拓展、降低成本、提高效益方面，對專業的房屋經紀繫統研發資金難以保證。

就目前來看，物業企業並沒有在中介業務上建立起一定的長效機制，但相信随着時間推移，會找到适應性發展路徑，同時覆蓋面、科技應用等方面也将有所提升。

原報告 | 敏于數，追本溯源，解讀地産深層次脈絡。笃于行，揭行業整體發展規律。