黎晨光與觀點對話：華康資管深耕與突破

編者按：一個博鰲，一個行業。

走過逾二十載光陰，博鰲房地産論壇影響並記錄着中國房地産行業發展的歷史進程。

來到2021年，在疫情、十四五、三道紅線、雙集中等新常态下，中國地産亦面臨着最深層次變化。從行業規則、企業模式到市場叠代，都與過往二十年大有不同。

作為有着數十年市場化發展深厚積澱的重要産業，在大時代浪潮席卷而來之際，中國地産企業和行業精英們如何調整與應對？

值此2021博鰲房地産論壇即将召開的時節，觀點地産新媒體一如往昔，遍尋中國地産商業領袖及新生代地産人，講述他們的故事與廣闊視野。

觀點地産網 在房地産公司的資金端口，銀行、保險公司、信托企業、基金……都與之有着密切的聯繫。而這幾年，随着銀行貸款融資的縮緊，資管基金成為了許多房企選擇融資的另一個重要渠道。

作為廣州本土企業，華康集團旗下的華康資管秉持"專注灣區，與險資同行"的理念，持續加深和灣區開發商合作，涉及18個城市，歷史服務項目204個。

總經理黎晨光來到華康資管一年，他頗為樂觀地講述如何面對過去一年多"三道紅線"、"土地雙集中"等房地産及金融行業密集推行的一繫列政策。

"不管市場風起雲涌，不管政策如何變化，市場的邏輯在這里，市場在這里，永遠都有發展的巨大空間。"

華康集團的價值觀、大局觀飽含其中，那就是"全局思維，順應變革"。他表示，華康資管的目標是成為攜手險資的頭部不動産基金，聚焦大灣區單核省會、聚焦百強地産，持續深耕行業，穩步拓寬，雙赢共享，價值成長，做到共創共享，義利雙修。

順應變革

險資和不動産應該是一個完美的組合。

中國保險市場每年保費收入穩健增長，而不動産可以承接險資大量的資金，風險和收益相對匹配。

現在國内社保、養老、退休基金、險資運用在不動産基金還是非常少、非常弱，黎晨光認為，險資可能在未來十年以後逐漸成為主流，潛力和市場非常大，也可以助推整個基金行業的變革。

7月15日央行下調金融機構存款準備金率0.5個百分點，本次降準釋放長期資金約1萬億元。針對此次降準，黎晨光表示，這可以給市場補充流動性，但不多。

不管是降準還是其他政策，黎晨光表示，基金行業的基本格局沒有發生改變，因為在一個這麼長的開發鍊條當中，對于任何圍繞這個行業的相關金融類機構都會有機會，而且降準影響太間接，不如集中供地和"三道紅線"影響相對更猛烈。

今年實行集中供地政策涉及4個一線城市和18個二線城市，開發商的搶地熱情絲毫沒有減弱，這些熱點城市的土地十分搶手，進而影響了市場格局，黎晨光認為開發商或者要繼續做並購，或者要做舊改，或者要下沉到三四五線城市。

他指出，這提供了一個非常廣闊的市場空間，可以跟着大量中等規模開發商進入到三四線城市，三四線城市還有大量比較好的不動産市場投資機會。

雖然目前三四線城市並非華康資管的業務重心，但黎晨光已經預見了這些區域的發展前景，認為其實三四線城市的項目質地、開發商匹配度、還款速度都非常好，甚至有些項目利潤比在二線城市更好。

進入三四線城市似乎與華康資管專注灣區理念並不沖突，黎晨光解釋，灣區概念有兩層含義，第一層是指項目在灣區或者灣區開發商，可以跟着灣區開發商進行全國化的擴張，灣區開發商在市場化程度、具體開發環節的把控等都非常優質；第二層是地産價值投資，因為灣區代表的是一種價值，同時也會去尋找全國範圍内有價值的城市、有價值的項目。

廣州三舊改造也是華康資管目前重點關注的領域之一，黎晨光表現出非常感興趣，已設立部門研究廣州、佛山、東莞三地舊改政策及流程，現在已有在談項目，不排除第三季度或下半年第一支城更基金就會落地。

深耕突破

從采訪中可以看出，對華康資管的發展而言，黎晨光並不為政策、調整等客觀環境變化表示憂慮，其實他最關注的只有一個問題，就是企業本身有沒有為未來做好充足的準備。

組織架構體繫包括整個隊伍、中高層管理幹部認識水平，願不願意打破現有的舒适圈、不斷追求革新，這些需要深耕的部分才值得擔心。

深耕突破是華康資管今年大主題,黎晨光指出，住宅市場依然是中國現在房地産市場細分賽道里面最大的一塊，也是華康資管現階段的主流。

同時，他表示也在嘗試小衆的細分賽道，物流地産領域以及社區型商業，未來兩至三年将會重點布局，特别是物流地産領域。

黎晨光指出，物流地産的行業壁壘相對較高，未來發展一定會非常好，正在考慮搭建類似物流地産基金。現在高標庫市場和物流市場都處在爬坡階段，離峰值可能10、15年，也會逐漸往區域核心城市傾斜。電商增長率在放緩後仍保持增長勢态，所以互聯網會帶動區域節點性城市的高標庫需求特别高。

與此同時，在電商沖擊下，傳統SHOPPING MALL已發生很大改變，而社區型商業是高頻消費和終端消費。華康資管圍繞商業街、社區型商業項目會采用綁定一家社區商業運營較成熟全國化公司合作的形式，收購項目後他們負責具體的招商、運營和相關管理，而華康資管在投後體繫負責監管，通過大量的商業物業進而重點培育一個第三方投管公司，作為真正有價值和有意義輕資産管理公司。

城更基金、物流基金、社區型商業三個新目標的嘗試，不免對于資金來源有所好奇，除了本身險資來自華康集團，華康資管的資金會有哪些來源？

"我們有險資的背景，所以很容易找到險資的資金LP。我們也有專門的保險基金事業部，就是用于和所有對接的險資加深關繫。我們還有一個投行部，就是專門拓非險資的單一資金方，這樣就豐富了整個LP的資金來源結構。"黎晨光表示。

以下為觀點地産新媒體對華康資管總經理黎晨光先生的采訪實錄：

觀點地産新媒體：自去年起，讨論最多的就是"三道紅線"與今年開始試行的"集中供地"，您認為這些政策出台将給房地産行業帶來什麼影響？對資管公司來說，又會有哪些影響呢？

黎晨光：從影響來看，會加速地産行業的分化，行業降速及規模化訴求同行。過程中，兩類房企相對具備優勢：一類是财務指標健康的房企，尤其是全國化布局下，對資金充裕的房企反而機會更多，是實現彎道超車的好時機；另一類則是專注于單一區域的房企，相對而言資金壓力要小很多，且這類企業大多區域深耕多年，拿地方式也更為靈活，對于招拍挂的依賴程度並不高。

另一個影響是會改變業務模式，考驗房企多元獲地能力。集中供地下核心城市地塊利潤将進一步受到壓縮，房企需要調整在不同城市的運營策略和價值訴求，在核心城市做規模、追求現金流；而在非核心城市更多追求利潤。

另外，集中供地在一定上會加劇土地市場的競争，将推動房企尋找多元化的拿地手段，如合作開發、舊改、收並購、勾地等。

但對于我們來說，也是存在着機遇的。比如，在開發貸整體收縮及監管層要求融資類信托規模壓降的大背景下，地産前融将進入從債權融資轉向股權融資，受股權融資監管導向影響，銀行、信托、券商、險資等資金集中引流至地産前融市場後，房地産信托的股權投資産品、地産基金的股權投資産品以及"信托+基金/有限合夥"的優先股融資産品，将構成地産前融的核心産品，並将在今後的地産前融市場中占據越來越重要的融資比例。

其實我認為，"三道紅線"對"低杠杆+高周轉"模式的大型房企影響最小，信貸資源會集中偏向這類大型房企，而這類優質房企不太需要或者不太接受前融機構的高成本資金，因此前融機構想做這類房企的業務會變得越來越難。

而對于高杠杆的大型房企來說，在本次監管背景下，降負債和去杠杆壓力明顯上升，信用風險也持續上升，對前融機構來說該類客戶的準入需要更加謹慎地考量，需要更好的把控風險。

觀點地産新媒體：目前房地産私募行業競争十分激烈，未來房地産基金市場是怎樣的市場格局？對比同行，華康資管在投資策略和選擇標的上有什麼獨特之處嗎？您怎麼看目前房地産基金公司的競争态勢？華康資管的發展理念是什麼？

黎晨光：其實按照基金的募集方式可以将房地産基金分為房地産私募基金和REITs。REITs在準入條件、信息透明度和監管程度都比房地産私募基金更加嚴苛。但是在美國、歐洲、日本等成熟的發達資本國家，房地産私募基金數量和募集規模不亞于公募基金，顯示出其強大的生命力。

目前中國已是全球第二大經濟體，借鑒發達國家的經驗，我們可以看到未來房地産基金市場會逐漸向更大、更成熟的市場演變，當然競争也會變得十分激烈，是一個行業發展的同時行業内優勝劣汰的格局。

可以預見在中國房地産市場由增量市場逐漸轉變為存量市場的大背景下，中國本土的房地産私募基金将在未來迎來發展黃金期，目前房地産私募行業競争十分激烈，未來房地産基金市場競争越來越大，監管也會越來越嚴格，也會面向規範化及業務模式創新。

總的來說未來的房地産基金市場是趨向細分化和專業化，各個特點的房地産基金會根據本身的投資邏輯及風險把控，會選擇房地産開發的不同階段進行投資，這避免了投資的高度同質化造成的競争，同時也能進行産業鍊投資的互補。未來國内房地産私募基金的競争優勢将體現在其主動的資産管理能力上。

至于投資策略及選擇標的、競争勢态，我認為華康資管在投資策略和選擇標的上有獨特之處，主要體現在：第一穩步推進。房地産基金市場雖然比較大，但是風險也比較大。

土拍市場出現很多的"馬甲"，就是一些房企為了拿到優質地塊，新注冊大量皮包房企，這個也是需要警惕的。而華康資管一直以穩健著稱，在搶奪蛋糕的同時，更重視資金的安全性。此也是投資者對華康資管認同的主要原因。

第二合作模式不斷創新。華康資管在投資領域尊重專業，維度廣，不拘泥于現有的合作模式，追求與市場發展匹配的創新合作模式，加強己身市場競争力。

華康資管的目標是成為攜手險資的頭部不動産基金，聚焦大灣區單核省會、聚焦百強地産，嚴選合作夥伴和合作標的、深挖項目核心價值、創新設計交易結構、規範全鍊條流程管控、靈活有序的退出機制、穩定且廣泛的利潤創造能力、專業且經驗豐富的核心團隊。

持續深耕行業，穩步拓寬，雙赢共享，價值成長，做到共創共享，義利雙修。

觀點地産新媒體：降準等金融政策出台後，企業對于私募或是其他端的資金需求是不是會降低依賴？

黎晨光：對房地産市場或者行業的調控政策一直都在出台，這種調控就是一個波段性。因為房地産市場很大，細分領域很多，而且不同的區域、不同的城市又不一樣，且開發鍊長，所以對于在這個市場中任何圍繞着這個行業相關的金融類的機構，一定會有機會去分一杯羹，這是第一個最基本的判斷。

其次，降準從邏輯上來講，可以給市場補充流動性，但補充的流動性並不多，其實很少。

不管是降準還是這些政策，行業基本格局沒有發生改變。2015、2016年銀行都在投行化，在大量參與土地前融。但近年來，銀行投行表外的錢無法流入，只能是房地産整個開發環節的後端、開發貸款、按揭貸款。現在投放的錢不一定能滿足大型開發商對銀行按揭貸款的需求，更不能滿足大量的中等規模、小規模開發商。

我們立足于銀行進入到開發領域環節的前面，前融是我們得以生存的非常重要基礎。如果說降準對這個行業，或者下半年會産生什麼樣的影響的話，我認為影響不是特别大，因為降準太間接，不如集中供地和"三道紅線"影響相對更猛烈。

集中供地反而會影響市場格局，因為現在最大的趨勢是特别熱點城市的土地基本上拿不到，這讓開發商内控管理，要下沉到更加有潛力的二三線城市,如何研究三四五線的好城市，如何選擇好項目，如何減少成本支出等，這些是開發商更為急迫的事情。

但為我們提供了一個非常廣闊的市場空間，可以跟着大量中等規模開發商的布局從而獲得比較好的房地産市場投資機會。

因為集中供地之後拿不到地的開發商，現在要麼拓展、要麼下沉，使得原來很多堅持在一二線的現在開始往三四線發展，或者要繼續做並購，或者要去做舊改，這也是近兩年廣州舊改這麼火的原因。

我們投的城市項目，項目質地、開發商匹配度、還款速度都非常好。基金公司靠的是靈活性，以及團隊都比較專業，可能一年資産管理規模只有信托公司的20%，但對拿地環節、項目本身環節把握性很強。這也是基金公司在市場中生存的非常核心的要素。私募類基金公司生存基礎是一定要比銀行、信托更專業、更貼近市場。

基金公司優勢在于可以就一個專業或領域非常小的細分市場進行專業化研究。我們的人員配備較快，快速高薪招募到專業人員，給所有人培訓，對這個細分市場我們比大機構可能會領先半年或一年，在對其理解力方面會領先半年或一年。因為我們有專業化的人，我們敢投資，因為市場還很大，需求也很旺盛。

觀點地産新媒體：華康資管提出專注灣區，請問怎麼理解？？

黎晨光：灣區概念有兩層含義，第一個是指項目在灣區或者灣區開發商。選擇灣區項目是因為灣區是一個非常好的區域，房地産市場非常穩健，也非常具有前景和投資價值。

選擇灣區開發商是因為灣區開發商在市場化程度、具體開發環節把控等都是非常優質，灣區開發商進行全國化的擴張，我們可以跟着步伐去做。所以我們會加深和灣區開發商合作，再加上本身是廣州企業，從這種心理上、血緣上我們更願意和灣區開發商合作。

第二層是立足灣區更多代表一種信号。我們會選擇灣區是因為看中成長性、潛力。長三角市場很好，成都、重慶、武漢、長沙這些中間的單核心省會型城市的市場也很好，他們具有人口吸納能力，經濟規模在這個省里面也很大，而且房地産市場成交量、供應量也非常平衡，這種市場我們當然也要進。

我們聚焦灣區的概念其實就隐含了這兩層意思。從面來看，我們選擇灣區項目，是選擇和灣區開發商一起進行全國化布局。

第二個更多在理念層面，我們選擇的依然是地産價值投資，因為灣區代表的是一種價值，同時尋找全國範圍内有價值的城市、有價值的項目。另外，按照投資額的角度，我們内部統計是60%在灣區，其余占40%左右，當然這里面大部分都是灣區開發商。

觀點地産新媒體：您剛提到廣州三舊改造，公司是不是在這方面投資挺多的？

黎晨光：廣州三舊改造是我們非常感興趣的其中一個點，我們正在與行業里一些大企業進行過相關的交流學習和訪談。

我們專門設立一個部門研究類似于像廣州、佛山、東莞這三個城市相關的舊改政策、流程，已經有團隊，而且前段時間進行了一個内部培訓。

因為舊改市場水很深，得先學習、得理解透，所以整個團隊包括風控、投管、投資條線的理解力達到一定程度之後可能就會投。現在有一些項目已經在談了，可能第三季度或是今年下半年，第一支廣州城更基金就會落地。

觀點地産新媒體：今年上半年，險資持倉地産股總市值近700億元，貴司作為中國保險資産管理業協會的成員，您對地産與險資合作怎麼看?目前已經出現險資對不動産資産的大宗收購，您認為未來會成為熱點嗎？險資對于不動産資産收購的最重要考慮因素是什麼？

黎晨光：險資具有來源穩定，來源廣，期限長，成本低，風險低的特點。近年來，保險公司的保費規模發展非常迅速，快速增長的保費收入，催生了保險公司投資的迫切性和對優質資産的需求。險資和地産優質項目合作，是險資投資的一個重要方向。險資對于不動産資産收購需要考慮很多因素，險資對不動産的大宗收購，首先是對宏觀經濟，優質不動産資産，持有期限和預期收益率的通盤考慮。最重要的考慮因素是價格，還有包括政策的要求、投資安全性以及未來帶來穩定收益的能力。

房地産資産對于保險公司具有特殊的吸引力。首先，因為其對于解決保險公司日益增長的保費規模的投資需求以及市場的"資産荒"之間的矛盾，是一劑不可多得的良藥。

一直以來，保險公司的投資以債券等時間長、收益率穩定的固定收益資産為主。但是受宏觀經濟下行、市場資金過剩等因素影響，近年來固定收益資産的收益率不斷下行，保險公司面臨"資産荒"。而房地産資産投資周期較長、收益率較高的特點，與保險資金的現金流特點形成較好匹配。保險公司有很大的動力，将投資在債券和存款的資金，轉移到房地産公司股票和不動産上。

其次，監管層對險資投資不動産和股票的松綁，為險資投資房企股權拓寬了新的道路。

保險公司近年開始以各種方式進入房地産市場，包括直接收購項目、與房地産公司合作進行項目開發等，而參股房地産公司，成為保險公司進軍房地産行業的下一個目標。

目前險企對房産的投資還比較保守，一是政策的調控讓險企對房産行業趨勢及宏觀判斷出現分歧；二是險企本身對房産領域並不熟悉，研判能力不足。我司目前是中國保險資産管理業協會的成員，協會是保險行業主要的自律組織之一，也是是市場主體與監管部門之間的橋梁和紐帶，履行自律、服務、創新及維權職能。加入協會後，作為會員在在行業標準制定、行業規範健全、行業服務水平提升等方面貢獻自己的力量，為以後與險資同行做好深度鋪墊。

華康資管作為華康集團"深耕保險産業鍊每段價值"的重要實踐，在不動産投資方面具有豐富的經驗，可彌補此方面劣勢。險資不動産投資主要基于資産負債匹配的投資行為考慮，保險資金負債期限較長，與房地産投資的資金期限相匹配，可以幫助保險公司更好地做資産負債的久期匹配。

觀點地産新媒體：華康資管作為一支新兵，您覺得政策對公司是否有影響？您對公司未來業務部署上，有怎樣的規劃？ 

黎晨光： 我們今年定了一個大主題：深耕突破。我們認為，不管市場風起雲涌，不管政策如何變化，市場的邏輯在這里，市場在這里，永遠都有發展的巨大空間。

華康資管在這個當下，需要持續夯實好内功。整個組織架構體繫，包括整個戰略隊伍、中高層管理幹部認識水平，必須打破現有的舒适圈、不斷追求革新，不斷深耕。

我從來都不會去擔心市場的波動和調整，因為職業生涯十幾年以來，經歷過房地産四波還是五波的頂峰與低谷。

真正走得更長遠的公司，走得總體健康且穩定的一個機構，一定不是因為監管，因為監管對所有人來講都是一致的。一定是自己做好，把自己内功夯實，這個才是我最關注的點，也是我們最應該去做的。

觀點地産新媒體：未來可能會往哪些方向去做一些拓展或者嘗試？

黎晨光：從投資的方向看，住宅市場依然是中國房地産市場細分賽道里面最大的一塊賽道，也是最穩健的一個賽道。我們主要按照投資標準為開發商提供前前融和前融的的服務，這是我們現在的主流。

同時也在做一些嘗試，選擇了投資方案的細分賽道。第一個賽道是商業街，就是社區型商業的收購、運營和打包出售的領域。

我們認為社區型商業未來至少三到五年之内是一個非常好的賽道。

還有一個是logistic，就是在物流這個領域，物流現在細分了一個IDC（數據中心）。我們現在考慮搭建類似一個物流地産基金，會和國内類似于像中國物流資産等機構合作，然後可能會去收購一些物流地産資産，比如土地、在建工程，甚至是一些成熟的已經在運行的高標庫物流園區。

這兩個主題基金，與寫字樓市場、購物中心市場對比較窄、較小，且對資金的承載量相對較小，但綜合技術指標和财務指標都很好，這兩個是未來兩年到三年左右時間會重點布局的方向。

觀點地産新媒體：為什麼會看好社區型商業街，甚至三四線城市的？

黎晨光：我們是聚焦商業街、商業社區這個賽道，不只限于三四線城市。如果是按購物中心這個體量，主要的選擇就是在一線和強二線城市。但現在大量SHOPPING MALL業态與五六年前是完全不一樣。

社區型商業是一個高頻消費和終端消費，C端客戶關聯性非常高。社區商業的底層邏輯是非常紮實，消費頻次也會非常高，和終端用戶之間黏合度也非常高，這有非常大投資的價值。

如果購物中心的位置特别好，一般資本化率很多時候只能做到3.3%、3.4%、3.5%，但在一線城市非核心區域的商業街，有時做到6.5%-7%，基本上可以至少50%-80%的增長量。

這個領域現在已經有人在做，但並不多，因為這是一個非常小衆、非常細分市場。我們不一定追求完全是核心區域的，可以是一線城市次區域、二三線城市核心區域。

社區商業資産分散、管理難度高，進而管理能力就要提高。我們現在的結構是實際運營會找一家國内現在做社區商業運營已經比較成熟的公司，采用合作的形式，我們收購的項目他們來負責具體招商、運營和相關的管理。當然我們自己有自己的一套投後管理體繫，負責監管，這樣就解決了投和管的最大問題。

因為社區商業最大的問題就是管理難度，比較分散，而且不同的社區商業要重新調整招商，所以需要非常當地的團隊在當地招商、運營、當地的人做當地的物業管理。

我們會綁定全國化的公司一起做，解決管的問題。

觀點地産新媒體：您預期這些目標什麼時候會變成現實？

黎晨光：從執行層面上來看，城更基金今年下半年就可能看到，基本上，主題基金的上架時間是今年下半年。

我們關聯的險資以及一些關繫比較好的保險公司共同來站台，如果要看到最終的結果，還有回報的退出，可能需要個三、四年時間。

就我們現在正在做的事情，今年下半年基本上都會看到，所以下半年對我們也是非常關鍵的半年。