陳思樂與觀點面對面：ATLAS 寰圖在商辦資管領域的精進之路

編者按：一個博鰲，一個行業。

走過逾二十載光陰，博鰲房地産論壇影響並記錄着中國房地産行業發展的歷史進程。

來到2021年，在疫情、十四五、三道紅線、雙集中等新常态下，中國地産亦面臨着最深層次變化。從行業規則、企業模式到市場叠代，都與過往二十年大有不同。

作為有着數十年市場化發展深厚積澱的重要産業，在大時代浪潮席卷而來之際，中國地産企業和行業精英們如何調整與應對？

值此2021博鰲房地産論壇即将召開的時節，觀點地産新媒體一如往昔，遍尋中國地産商業領袖及新生代地産人，講述他們的故事與廣闊視野。

觀點地産網 臨近下午2點半，陳思樂輕聲地推開了會議室的門，筆直走向我們非常紳士的握手問好。這是我們第一次見到陳思樂，也是他為數不多的對外露面發聲。

2016年，陳思樂並沒有選擇跟随父輩投入房地産行業，而是與哥哥陳思烺一同在廣州創立了ATLAS 寰圖。五年間，陳思樂作為ATLAS 寰圖聯席董事長兼集團總裁，帶領着這家懷揣使命的企業從聯合辦公産品起步，逐步發展成如今為商辦資産提供全鍊條運營的企業。

談起這五年來的心态變化，陳思樂簡單講了四個字：保持初心。

在瘋狂的市場中，理性和謹慎是難得的品質。他回憶起了幾年前的市場：“當時聯合辦公闆塊處于非常瘋狂的狀态，但我們還是比較冷靜，沒有盲目擴張，基于對市場清晰的認知，我們沉下心來從真正意義上培養自身全鍊條運營的能力。”

在陳思樂看來，正是因為保持初心，團隊及企業才能得到持續發展，才能在機遇到來時把握住。

值得一提的是，在全球疫情的大背景下，ATLAS 寰圖的發展腳步並沒有受到影響，反而因為疫情推動了客戶需求的增加，進一步打開了市場。2020年ATLAS 寰圖的管理及服務面積增長達到了10倍，實現了服務價值的倍數增長。

ATLAS 寰圖的理想

2017年6月，ATLAS 寰圖在廣州雅居樂中心落地第一個辦公空間和生活空間項目。

而在2020年6月，ATLAS 寰圖宣布從初始的聯合辦公業務正式升級為融合了前策咨詢、規劃設計、資産升級、招商運營、物業服務、辦公運營、生活空間、資産融資及銷售代理等多個業務闆塊在内的商辦資産全鍊條運營商，圍繞商辦資産開展覆蓋全生命周期的一站式綜合業務。

“其實從成立之初，ATLAS 寰圖就致力成為商辦資管領域全鍊條運營商。”陳思樂對我們表示。

聯合辦公是ATLAS 寰圖發展初期進入商辦資管領域的一個切入口，“畢竟，如果說ATLAS寰圖從創立第一天就有全鍊條運營能力的話，市場還需要一點時間驗證。”陳思樂謙虛地說。

他指出，ATLAS 寰圖之所以選擇進入商辦資産領域，是因為看到了這一部分的空缺。

市場空缺與價值算法

商業地産領域主要有四個闆塊：酒店行業闆塊、商業零售闆塊，還有工業及物流園區闆塊，然後是商辦資産闆塊。在前三個闆塊中，都已有各自的行業標杆，比如酒店行業闆塊有萬豪、IHG，商業零售闆塊有萬達、中駿、萬象生活等，工業及物流園區闆塊有普洛斯等運營商。

陳思樂列舉說：“當時在商辦領域，沒有一個運營商能把商辦資産全鍊條價值貫穿在一起，對于這部分市場空缺，我們有能力去逐步改變。因此，我們從創業第一天起就明确了在商辦資産全鍊條運營的賽道上。”

簡而言之，商辦領域的全鍊條服務涉及到前期、中期、後期各項内容。前期服務囊括項目的前策咨詢、規劃設計及資産升級。

“甚至延伸到更前端，協同發展商一起去勾地時已經開始提供服務，對發展商而言，項目的越前端對整體收益的影響越大。”陳思樂補充道。

中期主要是招商運營、物業服務、辦公運營及生活空間，這往往是傳統寫字樓運營商主要的服務内容；ATLAS 寰圖則提供不同的産品組合及幫助引入一定的業态，如寰圖廚房、寰圖咖啡、寰圖健身房等各類配套業态，以提升資産附加價值。

後期則強調金融屬性，即融資機制及退出機制設計，包括銷售、資産證券化、退出等。

市場需要一個能整合鍊接更多優質資源、有議價能力的運營商。“我們如何整合商辦資産領域資源，與業主捆綁利益鍊、價值鍊，實現跟業主真正有共赢空間，這才是最大的價值。”

近年，ATLAS 寰圖被市場持續看好，是其整合資源能力與生态模式的驗證，更是其商辦資産全鍊條運營最直觀的成果體現。

這幾年里，ATLAS 寰圖以全鍊條運營視角完成多個商辦資産項目價值提升。2020年中，宣布正式升級成為商辦資産全鍊條運營商，一切水到渠成。

據觀點地産新媒體了解，ATLAS 寰圖曾成功将位于上海人民廣場商圈的雅居樂國際廣場項目重塑升級，完成前期規劃設計、工程裝修與改造，将原本3萬平方米的傳統商場改造成辦公空間及生活空間業态，整體坪效提升了3倍。

經過一年多的運營，在後端資産管理時ATLAS 寰圖又協同證券公司等機構，讓業主方成功以這個價值再造的商業項目作為底層資産發行了46億的CMBS。

發展的秩序

通過陳思樂描述，我們觀察到ATLAS 寰圖正在往一個更加專業和縱深的商辦資管領域前進。

這樣的轉變與升級不僅拓寬了業務層面，還促使這家企業真正敲開了發展的大門，也讓發展機遇在疫情當下得到釋放。

與陳思樂見面的日子是在6月底，正值廣州新一輪疫情反撲尾期。自去年初新冠疫情突襲而來，到常态化疫情防控，這一年多陳思樂有許多感慨，也捕捉到行業新的變化。

在他看來，早在疫情前，整個商辦行業就處于供過于求、供需錯配的狀态，疫情更加凸顯了供需錯配的矛盾。

尤其是後者，“到現在為止，整個寫字樓市場供應端都是比較傳統的方式在運營，即傳統的物管加招商作為主打闆塊。”

然而，過去五六年間，需求端卻在發生巨大的變化，對于靈活性、智能化、成本節控、綠色健康等需求不斷提升。

市場對于寫字樓多樣化需求愈加強烈，商辦行業正在面對一個巨大的挑戰；但同時，對于以精細化管理方式運營商辦資産的ATLAS 寰圖來說，是挑戰更是機遇。

例如在高標準的防疫措施外，ATLAS 寰圖綜合應用大數據、雲計算等數字技術，降低經營成本的同時為寫字樓使用者搭建智慧化、安全高效的辦公生态繫統，包括無接觸考勤、APP會議室預定功能、無接觸快遞繫統、智慧停車場管理繫統設備等。

“疫情促使業主或企業客戶未來的需求存在着一定的不确定性，我們可以提供更加靈活的解決方案，充分滿足業主或企業客戶的需求，緩解了因為“不确定性”造成的困擾，這也是我們去年取得成功的關鍵。”陳思樂眼神堅定：“市場對運營服務的需求在不斷釋放，目前我們的産品力其實是超前了當前市場的需求，但我們仍然堅持不斷提升運營和服務能力，确保能夠匹配市場增長的需求。”

他的判斷是正确的，自2020年起，ATLAS 寰圖逆市發力，先後簽約上海虹橋1819、杭州順豐創新中心、廣州華新寰圖科創島等大型項目。

在采訪現場，陳思樂還向我們披露一組數據——截至2020年12月31日，ATLAS 寰圖共布局52個項目，覆蓋9個省、15個城市，管理及服務面積達247萬平方米。

“如果對比前年數據，管理及服務面積增長了大概10倍。”陳思樂稱：“這樣的增速會持續幾年時間，對于ATLAS 寰圖以及每家企業來說，健康持續的增長是企業成長的驅動力。”

追求增長的同時，陳思樂也強調，ATLAS 寰圖會保持自己的“秩序”。

在城市布局上，目前ATLAS 寰圖主要聚焦在長三角以及珠三角，深耕1線、1.5線城市以及高增長的2線城市，未來更多會關注與業主及資産管理方的合作機遇，建立需求引導型市場開拓模式，不斷在新的地區開疆拓土。

“這麼多年積累下來，基于我們在産品、成本、服務上的把控，已經具備一定的市場競争力。”他說道：“發展要有一定的秩序，會逐步進入更多的城市。”

保持初心，做商辦資管行業標準制定者

顯然我們已經看到了ATLAS 寰圖整體操盤和運營水平的提升以及更為明顯的行業貢獻，對于未來規劃，外界對這家極具前瞻性的企業有了更多想象，比如上市。

對此，我們詢問起在發展期下的資本化打算。

“通過目前ATLAS 寰圖非常健康的投資收益情況來看，客觀講其實已經具備相應的能力進入資本市場。”不過陳思樂還是賣了個關子：“但更多還是要看公司成長的規劃以及市場情況。”

未來如何更好打開ATLAS 寰圖的影響力？“最核心的還是自身的競争力——産品才是關鍵，赢得業主、客戶、會員的口碑。”陳思樂提到，不注重内核的粗放發展可能在一到兩年可以獲取一些項目，但如果提供不了業主、客戶、會員期待的服務，很快就會被市場淘汰。

他又重申了“保持初心”四個字。

“從第一天開始，做商辦資管領域行業的標準制定者才是我們真正想做的事情。讓企業為行業創造新的價值，希望一直能保持初心，做好每個細節。”

以下為觀點地産新媒體對ATLAS 寰圖聯席董事長兼集團總裁陳思樂先生的采訪實錄：

觀點地産新媒體：2020年6月，ATLAS 寰圖宣布從初始的共享辦公業務正式升級為“商辦全鍊條運營商”，當時為什麼會有這樣的戰略轉變？

陳思樂：ATLAS 寰圖從第一天開始就致力成為商辦領域的全鍊條運營商，聯辦只是當初的一個切入口。畢竟，如果說ATLAS 寰圖從創立第一天就有全鍊條運營能力的話，市場還需要一點時間驗證。經過三年多時間，我們2019年真正接管第一個項目的全鍊條管理。

至于為什麼去推行全鍊條服務闆塊，因為我們看到，商業地産領域主要有四個闆塊：酒店行業闆塊、商業零售闆塊，還有工業及物流園區闆塊，然後是商辦資産闆塊。在前三個闆塊中，都已有各自的行業標杆，比如酒店闆塊有萬豪，商業闆塊有萬達、中駿等，工業及物流園區闆塊有普洛斯等運營商。

當時在商辦領域，沒有一個運營商能把商辦資産全鍊條價值貫穿在一起，對于這部分市場空缺，我們有能力去逐步改變。因此，我們從創業第一天起就明确了在商辦資産全鍊條運營的賽道上。

全鍊條服務闆塊大致可以分為前、中、後端，這些服務内容其實在市面上都有相應的企業可以提供。但是經濟學里面有一個理論我覺得很重要，如果一個價值鍊里面參與的代理商或企業太多，其實會對整個價值鍊起到相應的反作用，因為每一個企業都需要盈利，或是獲取利潤的部分。

市場需要一個能整合鍊接更多優質資源、有議價能力的運營商。我們如何整合商辦資産領域資源，與業主捆綁利益鍊、價值鍊，實現真正跟業主有共赢空間，這才是最大的價值。

觀點地産新媒體：從前期運營到後期設計，似乎有點像大資管“投融管退”的概念？

陳思樂：有區别。目前我們看到有很多資産管理公司，他們的定位更多是投入一個資産，通過3-5年時間去進行整改和升級，提升坪效，然後退出。

這一部分，其實前年（2019年）的時候已經開始了，我們作為一個CO-GP的角色和不同基金公司合作。因為基金公司大部分有融資的能力，但沒有操盤的能力，交給我們則可以作為很好的背書，在整合資産以及盤活上給基金公司提供支持。

觀點地産新媒體：剛才提到全鍊條，要求前端、終端招商都需要很多的産業資源鍊接，您覺得ATLAS 寰圖在這方面相比其他的資産方、運營方的優勢體現在哪里？

陳思樂：其實我覺得這非常考驗團隊的能力，以及整合資源的能力。

比如“投融管退”的中端，過往的數據已經論證了我們的運營能力以及經驗；後端退出的能力，更多是考驗團隊的視角以及對市場的敏感度。

作為業主端，商辦資産如果只是通過經營回籠資金的話，相對來說是比較慢以及比較困難的，所以ATLAS 寰圖也可以通過不同方案以及渠道，解決業主資金上的痛點。

觀點地産新媒體：有沒有比較成功的案例？

陳思樂：我們有挺多運營非常成功的案例，也不乏業主復購合作的案例其實更有說服力。

比如華新寰圖科創島，是位于廣州琶洲的一個項目，整體面積大概4萬平方米，去年我們獲取的時候正在進行施工階段，真正交付運營是今年6月份，現在整體入駐已經超過70%了。經過這幾個月預招商，業主已經和我們洽談園區項目二期以及三期部分的發展，準備後期合作，業主還有更多項目也在與我們洽談當中。

還有西安邁科中心，是我們在西安高新區跟邁科集團合作的一個總部大樓項目，6月在西安的另外一個區域，25萬平方米大型的中西部金融小鎮項目，也已經和我們簽約全面合作。

另外一個項目是杭州順豐創新中心，我們先獲取寫字樓闆塊，但是經過幾個月預招商的時間，以及團隊推進的能力，業主方非常看重我們的設計以及落地能力，把商業設計部分已經交給我們，根據項目的推進再進一步合作。

觀點地産新媒體：不僅是杭州順豐項目，包括去年拓展了上海虹橋1819項目，今年廣州佛山項目動态也十分活躍，似乎ATLAS 寰圖開始處在一個加速增長的時期，是出于什麼契機或考量？

陳思樂：正如剛剛所說，早在疫情前，整個商辦行業就處于供過于求、供需錯配的狀态，疫情更加凸顯了供需錯配的矛盾。

疫情促使業主或企業客戶未來的需求存在着一定的不确定性，我們可以提供更加靈活的解決方案，充分滿足業主或企業客戶的需求，緩解了因為“不确定性”造成的困擾，這也是我們去年取得成功的關鍵。

不管是業主還是行業，大家對靈活辦公的需求、智能化的需求以及對于品質的要求是存在的。市場對運營服務的需求在不斷釋放，目前我們的産品力其實是超前了當前市場的需求，但我們仍然堅持不斷提升運營和服務能力，确保能夠匹配市場增長的需求。

觀點地産新媒體：短期内規模是否有計劃達到怎樣的目標？

陳思樂：如果對比前年數據，管理及服務面積增長了大概10倍。這樣的增速會持續幾年時間，對于ATLAS 寰圖以及每家企業來說，健康持續的增長是企業成長的驅動力。

觀點地産新媒體：成長路徑上，市場擴張多一點，還是也會收並購？

陳思樂：不排除任何這一方面的機會，主要還是看投資回報。

因為ATLAS 寰圖不僅是一個注重規模的企業，還是一個注重盈利的企業，所以我們需要看投産比，如果有合适的，我們當然非常樂意和不同行業里面的參與者進行合作。

公建類型的REITs投入進來，基金也投入進來的時候，其實對于商辦運營商以及整個行業有一個挺大的成長空間，所以說我們不排除任何利于企業發展的機遇。

觀點地産新媒體：ATLAS 寰圖從成立以來一直受到資本市場的關注，公司目前在接觸資本市場及上市方面的計劃如何？

陳思樂：其實這一個階段，ATLAS 寰圖已經有能力以及足夠的實力去跨過不同市場的門檻，更多是看公司成長的部分。就像我剛才所說，預期的增速會持續幾年時間。

公司是一方面，市場是另一方面，具體要看市場的狀況，但ATLAS 寰圖本身已經具備這個能力了。

觀點地産新媒體：于您個人而言，當初為什麼創立ATLAS 寰圖心路歷程？為什麼沒有跟父輩做房地産？

陳思樂：對我來說，選擇一個行業更多還是看市場與自身能力的匹配。

2016年的時候，整個寫字樓市場的供應端，包括産品和服務標準都是相對比較傳統的方式，比如運營基本上都是物管加上傳統招商為主打。當時在商辦領域，沒有一個運營商能把商辦資産全鍊條價值貫穿在一起，對于這部分市場空缺，我們有能力去逐步改變。因此，我們從創業第一天起就明确在了商辦資産全鍊條運營的賽道上。

從第一天開始，做商辦資管領域行業的標準制定者才是我們真正想做的事情。讓企業為行業創造新的價值，希望一直能保持初心，做好每個細節。

從我們加入以來，商辦行業到現在也稍微有些改變。ATLAS 寰圖雖然不能說非常大，但是還有一定的影響力。

觀點地産新媒體：您覺得這五年來在心态上有什麼變化嗎？

陳思樂：心态方面我覺得比較關鍵的就是保持初心。

過往幾年，當時聯合辦公闆塊處于非常瘋狂的狀态，但我們還是比較冷靜，沒有盲目擴張，基于對市場清晰的認知，我們沉下心來從真正意義上培養自身全鍊條運營的能力。

正因為此，企業才會随着我們對市場的認知、團隊能力的增長而成長起來，所以才有了我剛才說的，2020年管理及服務面積有10倍增長的成功。