上半年物流地産熱點回顧

2021年上半年物流地産熱點回顧

物流地産商增資擴股 搶占關鍵區位資産

由于物流需求強勁但供應相對匮乏，中國物流業的投資意向持續保持高位，特别是在粵港澳大灣區、長江三角洲及京津地區。投資者緊盯市面上的收並購機會，紛紛為收購和擴大自建規模作資金準備。

6月，中國物流資産配售合共2.2億股新股份，籌資7.67億港元，50%将用于投資及收購土地，尤其是位于粵港澳大灣區、長江三角洲經濟區、渤海經濟區及珠江三角洲經濟區的土地。

可以明顯看到，在公募REITs推行後，一批手上持有優質物流資産的企業開始尋求轉型，由重資産向輕重資産聯動，希望建立起自身的“投、建、融、管” 商業模式閉環

京東物流市值破2500億港元 順豐同城分拆

5月27日，京東物流正式在港上市，報收41.7港元/股，較40.36港元/股的發行價上漲3.32%。市值在上市當天突破2500億的關口，達到2540億港元。

另外順豐房托REIT于5月17日在港交所鳴鑼上市，開盤報4.49港元/股，收報4.16港元/股，下跌16.47%。

物流地産近年來得益于電商和快遞行業的高速發展，逐步成為了海内外資本追逐的熱點。且從海外經驗看，相較于購物中心和商業辦公樓等資産，物流地産項目租戶組合以及租金收入更加穩定，現金流狀況更穩健，具備較強抗風險能力，特别是一些位于核心交通樞紐的項目。

順豐房托REIT的三處資産為處于粵港澳大灣區、江浙滬浙兩大核心城市圈的稀缺資産。截至6月18日，順豐房托回升至4.50港元/股，已回到發行價之上。

除了發行REITs，順豐在香港市場還另有打算。5月28日晚間，順豐控股（002352.SZ）發布公告稱，拟分拆控股子公司杭州順豐同城實業股份有限公司赴香港聯合交易所有限公司主闆上市。

如若通過，這也意味着順豐同城将成為順豐體繫内第四家上市公司，包括順豐控股、順豐房托以及正拟收購的嘉里物流。

公募REITs發行 底層資産具備稀缺性

首批公募REITs推進迅速，5月有9單基礎設施公募REITs獲證監會注冊，在月尾确認了最終定價，並于5月31日正式對公衆投資者發售，于6月21日全部完成上市動作。

按照底層資産劃分，9單REITs中有兩單屬于倉儲物流類，分别為中金普洛斯REIT和紅土鹽田港REIT，最終認購價格分别為3.89元和2.3元。

在淨現金流分派率上，中金普洛斯REIT的預計分派率為2021年4.45%、2022年4.48%，而紅土鹽田港REIT則為2021年4.47%、2022年4.75%。

底層資産方面，普洛斯REIT含有7個底層資産，為位于北京、廣州、佛山、蘇州、昆山5個城市的物流園。

截至2020年末，7個物流園出租率均在95%以上，5個達到100%。建築面積合共70.50萬平方米，可租賃面積70.76萬平方米，平均出租率98.7%。有效租金單價40.04元/平方米/月，估值53.46億元。

鹽田港REIT的底層資産為位于深圳市鹽田區鹽田綜合保稅區北片區的現代物流中心，内含4座高標倉、1棟綜合辦公樓、1座氣瓶站，建築面積共計約32.04萬平方米，可租賃面積26.61萬平方米。

截至2020年末，現代物流中心出租率100%，有效租金單價38.34元/平方米/月，估值17.05億元，估值單價5321元/平方米。

上市首日，普洛斯REIT收報3.972元，漲2.11%；鹽田港REIT收報2.367元，漲2.91%。

倉儲指數回升 醫藥類商品庫存大幅上升

6月份，随着高溫多雨等季節性因素影響，物流業景氣指數略有回落，物流業務活動增勢有所趨緩。

數據來源：中國物流信息中心、觀點指數整理

倉儲各分項指數中，新訂單指數、業務活動預期指數較上月有所回落，延伸業務量指數與上月持平，其余指數均有不同程度的回升。

數據來源：中國物流信息中心、觀點指數整理

由21類商品組成的期末庫存指數為51.6%，較上月上升0.8個百分點，反映出庫存水平再次上升。分品種來看，生活資料類商品中的醫藥類商品庫存較上月有較大幅度回升。

從後期走勢來看，6月份，新訂單指數為51.4%，較上月下降0.8個百分點；業務活動預期指數為57.2%，較上月下降1.5個百分點。兩項指數均小幅回落，但仍位于荣枯線上，顯示市場預期保持謹慎樂觀。

數據來源：中國物流信息中心、觀點指數整理

從全國倉庫需求看，根據物聯雲倉數據，6月一線城市需求面積78.99萬平方米，環比上漲68.5%；二線城市需求面積25.18萬平方米，環比上漲17.4%；其他城市需求面積6.32萬平方米，環比上漲6.6%。

數據來源：物聯雲倉、觀點指數整理

總體而言，各線城市倉庫需求有明顯淡旺季的區分，但總體穩定在一個區間。倉儲報價上，維持平穩上升的姿态，顯示倉庫業主對後市充滿信心。

“最後一公里”與物流自動化

疫情防控的大環境下，無人機、無人配送車等工具在物流領域的應用最大限度地減少了勞動力短缺的風險，並有助于保持社會距離。借助AI進行路線優化，可以加快貨物交付速度並減少碳排放，能有效解決“最後一公里”配送難題。

而在港口、機場等場景，馭勢科技的物流無人車已在香港機場完成落地，並在2020年2月份獲得B輪融資。專注港口無人集卡的斯年智駕，則在11月獲得了辰韬資本數千萬人民币的種子輪投資。

從倉儲角度看，物流倉儲機器人已經細分為很多種類，如搬運機器人、碼垛機器人、分揀機器人等等。

這些自動化設備已代替人工，對貨品從入庫、分揀、出庫、移庫、盤點、運輸等運作進行全面參與替代，在提高空間利用率，降低土地和建築成本的同時，有效提高了分揀與配送的效率與準确性。由此，數年前電商旺季即“爆倉”的現象大大減少。

另外，自動化倉儲設備的普及必然意味着對高標倉的需求，客戶所想、将技術落地並盡快擴大生産規模會是另一關鍵。這對于物流地産企業和自建自持倉儲資産的電商企業來說都是一個明顯的風向。

随着自動化技術在物流領域應用的擴大，上述創業公司在未來競争中獲得先機。接下來如何在提升算法的同時，學會想客戶所想、将技術落地並盡快擴大生産規模會是另一關鍵。

2021年度影響力物流地産企業即将發布

受惠于經濟的快速發展，國内消費者的消費能力越來越強，而消費升級也一直在進行，涌現出更多的消費新需求。

市場的日新月異對倉儲物流提出了更高的要求。調查顯示，電商銷售所需的物流面積是傳統線下零售的三倍以上。另外，在中國經濟轉型和消費升級産業背景下，租戶也更為多元化。對于倉儲物流行業來說，這既是一個挑戰，也是一個機遇。

在發展的風口之上，中國物流資産成為國内外投資者共同關注的重點，市場競争将更為激烈。在強強比拼之中，有哪些企業作為行業標杆引領發展風尚，堪稱行業楷模？

"2021博鰲房地産論壇"即将盛大開啟，屆時觀點指數也将在論壇上發布《2021中國房地産行業發展白皮書》，囊括行業發展、地産金融、産城、物流、養老、文旅等業态的深度研究。

相伴而生，結合研究觀點指數将評選出産城發展表現突出的企業，構成"2021年度影響力物流地産企業"。屆時近千名最具智慧的房地産業、金融業及商業精英将齊聚，共同見證行業荣耀與風采。