榮盛發展:信心比金子重要

观点地产网

2021-07-29 16:50

  • 榮盛的票據危機處理很及時。票據兌付通常都會拖到當天下班,榮盛那次早上9點就在操盤,積極兌付,給到了票據持有人很大信心。

    房地産市場從曾經的傲視市場到如今的持續盤整,預期一旦走壞,信心很難修複。當前有些人特别喜歡唱衰,比如最近對河北一家低調的企業榮盛發展貼上了各類標簽,把行業下行期遇到的一些通病在榮盛發展身上無限放大。筆者說句公道話,一家淨利潤77億元、納稅90億元,規規矩矩的行業參與者,不該受到這樣的對待。

    1、主營業務單純,産業園占比小且盈利

    在住宅業務已經發展到天花闆的時代,各家房地産公司都各顯神通做多元化經營,龍湖在住宅之外開了6個賽道,未來還會更多。榮盛的主營業務非常單純,從2020年報數據來看,地産占86.81%,産業園占7.5%,主要就這兩個營收來源。在當下這個市場環境,業務越單純,越成熟,越安全。

    環京地區的産業新城業務曾經廣為诟病,尤其是某著名房企突然陷入困境後,更成為衆矢之的。其實這家企業和榮盛發展的發展模式和管理模式完全不同,其遇困根本不能歸因于産業新城這個模式。事實上,産業園業務已經給榮盛持續貢獻利潤,且産業園闆塊經營性現金流為正。

    據榮盛發展公司2020年報顯示,“公司産業園闆塊經過五年多發展,已在河北、安徽、湖北3個省布局12個園區,成為公司重要的業務來源和第二大利潤來源。”

    2、什麼是反映公司真實水平的指標?

    在分析房地産指標的時候,因為觸達容易、傳播廣泛,常常隻看房地産的銷售排行榜。但有兩個反映公司真實水平的數據,卻不容易被看到,那就是納稅額和淨利潤率。

    從常規的銷售指標來看,榮盛發展銷售額連續三年破千億,2018、2019、2020年分别是1015.63億元、1153.56億元、1270.97億元,排名基本上穩定在TOP 30。增速在行業里确實算是慢的,不是激進、擴張型企業。

    納稅排名高于銷售排名。納稅額對企業經營情況的反應要遠遠真實于銷售額。榮盛發展在那2019年、2020年納稅額分别為95億元、90億元,保持在行業高位。全國工商聯發布的《2020中國民營企業500強調研分析報告》披露了民營企業500強納稅額top20榜單。其中,榮盛控股(榮盛發展母公司)因2019年納稅112.34億元位列第17名,較2018年相比前進了一名,且是房地産行業里的第8名。

    淨利潤率排名高于銷售排名。根據主流房企2020年報口徑整理了一份淨利潤、淨利潤率的數據。銷售額排名TOP30的榮盛發展,淨利潤和淨利潤率都是在TOP20之列,淨利潤率達到了11%,在行業内排名17;淨利潤77.74億元,在行業内排名20。

    納稅的背後,可玩不了花樣,那才是真真切切的銷售業績。

    在行業盈利能力普遍下滑的情況下,榮盛這種千億級别體量,能夠與TOP20房企利潤相當,這種能力應該被市場看到。

    3、環京對榮盛的影響有多大

    環京市場什麼時候能走出低谷,去做預測沒有意義。在市場不好的情況下,公司的應對能力很重要。

    首先,根據2020年年報披露,榮盛在環京的布局隻有16%,沒有想象中影響那麼大。

    河北省下轄11個地級市,共有49個市轄區、21個縣級市、91個縣、6個自治縣。而“環京”是特指環繞着北京最近的廊坊北三縣(大廠、香河、三河)、固安這幾個城市,這幾年也和北京樓市同頻共振,執行着嚴格的調控政策。

    而除了這幾個圍繞着北京最近的城市,河北大部分城市都享受着京津冀一體化的發展紅利,正在穩步發展。

    弄清楚這個邏輯之後,再來看榮盛發展的土地儲備,分析榮盛發展的實際風險。據年報顯示,截止2020年末,榮盛發展在廊坊的土地儲備占比為15.87%,而整個河北加上天津一共是39.69%。簡單來說環京占比約為16%,京津冀占比約為40%。“環京”對于榮盛發展的影響範圍就很清晰,隻是16%,沒有想象中的那麼大。

    “京津冀城市群”與“長三角城市群”、“大灣區城市群”並稱為中國三大世界級城市群,發展潛力毋容置疑,也是房企這些年來必争的兵家之地,這其中滄州、邯鄲、石家莊、唐山,都是榮盛發展深耕十年以上,甚至二十年的城市,懂的都知道,有錢就能布局,但深耕才會有“利潤”。

    找了下市場數據,近三年來,榮盛發展在滄州的市場口碑、占有率穩居在第一名。2020年末,榮盛發展在滄州的市場占有率達到了26%,超過第二名6.4個百分點,超過第三名15.3個百分點,在滄州每約6個人中就有一位是榮盛發展業主,這已經形成了絕對優勢。

    所以分析榮盛發展這家公司的時候,不能過度放大風險,認為重倉河北就不行了,要看具體的城市布局和市場效果,也不能忽視京津冀城市群的發展機會。

    對于持續盤整的環京市場,榮盛的應變能力這兩年發生了顯著變化,2020年,恒大全國75折的時候,廊坊有的房子單價比榮盛便宜五千,榮盛很倔強,沒有降價。近兩月,榮盛在廊坊的市場售價有松動,去化效果很好,據說200套房子,一夜之間搶光,這是好事。更合理的去調配自己的資源和布局,是正确的自救行為。

    4、長三角、中西部地區的貢獻越來越大

    近年來,榮盛對長三角、中西部、粵港澳大灣區的土儲拓展力度加大,銷售額的貢獻度也在加大。

    來看兩組數據:

    在7月8日,榮盛發展與固定收益投資者交流會上,榮盛透露,從2021年上半年榮盛發展簽約分布來看,長三角城市群簽約金額占整體簽約金額的36.2%,已經超過河北地區的26.1%,中西部城市群簽約金額占比為18.8%。

    從月度公告看來,上半年拿地金額為109億元,其中長三角拿地金額約為78.05億元,占比71.48%;京津冀拿地金額約為20.04億元,占比18.35%,可以清晰地看出榮盛未來發展的側重點。

    很多人質疑榮盛的外拓能力,再講一個小故事,浙江海甯的上榮府,開盤三月後業績逆襲的故事。海甯的房地産市場基本以本地企業為主,萬科在海甯都被邊緣化了,基于經驗,基于套路,市場上産品以大戶型為主。這樣一個封閉市場、固有觀念堅不可摧的競争環境下,很多企業認為海甯市場飽和,不敢進入。榮盛團隊卻在海甯做了大量的前期市場調研,發現了機會:140平米以下需求壓抑太久,並确定值得進入。打破了本地房企的固有觀念,首次進入,首個項目就賣的很好,貢獻了較好的利潤率。

    是時候打破刻闆印象,給榮盛摘掉“河北王”的帽子。

    5、榮盛發展現金流韌性很強

    對榮盛現金流緊張的猜測,源于一場商票兌付危機。榮盛票據兌付一直不錯,從來都是當天兌付。6月上旬,突然出現當天沒有兌付,票據市場情緒一下子就緊張了。票據市場本來也比較混亂,供應商對房企财務、商業模式、運營細節不是特别了解。票據持有人的信心很容易坍塌。

    但是,榮盛的票據危機處理很及時。票據兌付通常都會拖到當天下班,榮盛那次早上9點就在操盤,積極兌付,給到了票據持有人很大信心。

    2020年前三季度,房企融資的“三道紅線”剛出的時候,榮盛發展踩中了兩道紅線。2020全年數據顯示,該公司實現“三道紅線”兩條完全達標,隻有一條踩線。具體來看,截至2020年12月31日,榮盛發展剔除預收款後的資産負債率73.78%,略高于監管要求的 70%;淨負債率80.18%,達到監管要求的低于100%;現金短債比1.23,達到監管要求的大于1倍。

    從目前的銷售、回款、拿地情況來看,榮盛現金流斷裂的可能性不大。

    榮盛發展的銷售額還在增長中,公告顯示,2021年1-6月,榮盛發展累計實現簽約面積516.71萬平方米,同比增長19.00%;累計簽約金額599.22億元,同比增長24.26%。

    拿地,對1-6月公布的拿地情況簡單做個統計分析,上半年榮盛拿地總金額約109.20億元,僅占銷售金額的18.22%,這個數據從行業里來看非常謹慎。

    回款,在7月8日,榮盛發展與固定收益投資者交流會上,榮盛透露上半年整體回款率為80%,回款額為490億元,這也是很有安全感的量化數據。

    2021年,千億級房企都不容易,給一點善意的期待,保持信心,給點耐心,不踩不捧,剩下的就交給時間來裁決了。

    審校:鐘凱



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