6月廣州房地産市場報告 | 抗疫與舊改

观点指数研究院

2021-07-19 17:27

  • 預計近期市場将以觀望為主,短期内成交預計小幅回升,項目供應熱情偏低,新批預售回升。

    觀點指數 月初,廣州市地方金融監管局發布《關于小額貸款公司不得開展“過橋貸”“贖樓貸“業務的通知》,要求小額貸款公司不得開展“過橋貸”“贖樓貸”業務,存量業務盡快壓降、結清,不得直接或變相發放住房按揭貸款。

    另一方面,6月25日起,多家銀行傳出房貸利率上調消息,工商銀行廣州分行首套房利率從此前的5.4%調整為5.55%(LPR+90BP);二套房利率從此前的5.6%調整為5.75%(LPR+110BP),亦有部分銀行跟進。

    本輪已是廣州年内第四次出現銀行房貸利率上升,房地産金融監管持續高壓,金融機構房貸發放受到較大限制,貸款成本上升。

    多區“十四五”規劃出爐,推進城市更新進程

    廣州市多個區陸續發布“十四五”規劃綱要,顯示各區将深入推進城市更新改造,以城市更新為抓手,塑造高質量發展新空間,将城市更新作為廣州發展的“雙引擎”之一。

    其中,最早發布的南沙區“十四五”規劃綱要透露,“十四五”期間,南沙區城市更新項目預計投資逾412億元。其中,舊村改造投資約399.5億元,舊廠改造投資約13.4億元,舊村轉改造399.48億元。

    白雲區“十四五”規劃綱要顯示,将推進太和鎮、景泰街、同德街、雲城街、鶴龍街等多個鎮街高效實施城市更新改造,並設立通過舊村改造5年盤活24平方公里以上存量土地的目標。

    “十四五”期間,天河區以做大做強人工智能與數字經濟、城市更新“雙引擎”為主攻方向。一方面,将廣州國際金融城、天河智慧城(含天河高新區)打造成為人工智能與數字經濟發展軸的關鍵節點;另一方面,全力推進16個舊村改造項目、30個舊廠改造項目以及41個老舊小區微改造項目建設,進一步深化城市更新,推進高質量發展工作。

    增城“十四五”規劃綱要明确提出,“豐富城市更新改造模式”以及“鼓勵社會資本主導城市更新”,到2025年力争完成約25000畝存量用地更新。意味着增城區城市更新改造将會為衆多非國營企業加入,創造機會。

    此前,增城區荔城街新聯村舉行了選擇合作意向企業的表決會議,敏捷集團成為新聯村舊改合作意向企業,而目前敏捷集團在售的2個住宅項目亦位于增城區,距離本次中標的新聯村距離約10公里。

    另外,永甯街翟洞村舊村改造項目經過表決,同意合生創展集團有限公司為合作意向企業,翟洞村也因此成為合生創展在在增城區拿下的首個舊改項目。目前,合生創展在廣州海珠區、番禺區、黃埔區、增城區合計已拿下7個舊改項目。

    疫情沖擊樓市,供需雙雙下跌

    6月恰逢年中節點,本應是企業沖刺的重要時間,卻遇上境外輸入疫情,廣州房地産市場在疫情之下受到明顯沖擊。

    幸而疫情控制及時,6月中旬開始封控區域陸續解封,生産生活恢複正常,房地産市場亦出現“翹尾”,市場熱度回升。

    據觀點指數監測,6月廣州新建商品住宅成交8382套,同比減少逾兩千套,下跌21.7%,成交面積89.95萬平方米,同比下降21.1%,環比下降11.1%,受疫情沖擊,成交不如人意,6月網簽主要集中在月末,最後一周網簽量占全月數量超三成五。

    陽光家緣數據顯示,6月廣州新建商品住房批準預售規模有所減少,批準預售套數8763套,環比下降7.7%,批準預售面積87.69萬平方米,環比下降6.6%。

    本月黃埔區批準預售占比提高,批售面積19.12萬平方米,占全市批售面積的21.8%。而上兩月,黃埔區批售面積占比僅為11%和5.7%。另外,疫情最嚴重的的荔灣區6月批準預售近乎挂零。

    數據來源:觀點指數整理

    截止到6月末,廣州市新建商品住宅可售面積861.12萬平方米,去化周期8.8個月,總體去化周期與上月持平,僅白雲區、黃埔區、花都區去化周期環比增加,其余8區去化周期有不同程度減少。

    限價生效,多盤實行“一口價”銷售

    據不完全統計,觀點指數樣本企業本月共有15個項目加推,4個項目開盤,共推出約3.7千套住宅單位。

    由于實行價格指導,部分項目采用“一口價”定價方式進行銷售,單次即所推單元不論樓層、朝向,均以同一單價進行銷售。據了解,本月開盤的四個項目中有三個進行“一口價”銷售,分别為美的江上沄啟、時代天韻和首開保利雲湖壹号,時代珑星則繼續采用差别化定價。

    美的江上沄啟是繼旭輝曜玥灣之後橫瀝島上第二個開盤的項目,距離18号線橫瀝站直線距離約700米,部分戶型可望江景,距離規劃學校距離近。首推05棟124套98至118平方米三至四房戶型,定價為36051元/平方米,比此前開盤的旭輝曜玥灣均價低約2000元/平方米。

    時代天韻位于黃埔科學城永和大道,附近沒有地鐵,交通相對不便,教育、商業等生活配套主要依靠社區配建,首推81至110平方米三至四房改善型單元,毛坯房定價為3.77萬元/平方米,而附近的時代春樹里二手價格約為3.7萬元/平方米。

    首開保利雲湖壹号位于白雲區白雲湖數字科技城,可望一線湖景,距離規劃中的22号線夏茅站約1公里,首推81至113平方米三至四房改善型單位,一口價為4.1萬元/平方米,而位于同一闆塊的品實雲湖花城月底也有加推,均價約為4.25萬元/平方米。

    時代珑星位于番禺萬博城軌東環站旁,配套尚不成熟,但周邊無在售新房,首推56至80平方米兩房剛需小戶型單元,均價約4萬元/平方米,具有價格優勢,萬博闆塊内其他在售項目價格均突破5萬元/平方米。

    集中供地廣受關注,市場靜觀其變

    近日來,坊間關于廣州第二批集中供地的消息不胫而走,而官方消息仍難覓蹤迹。發展商和購房者均期望通過供地信息獲取政策風向,因此預計近期市場将以靜觀其變為主,短期内成交預計小幅回升,項目供應熱情偏低,新批預售回升。

    撰文:黃韻哲    

    審校:歐陽穎



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