6月廣州房地産市場報告 | 抗疫與舊改

觀點指數 月初，廣州市地方金融監管局發布《關于小額貸款公司不得開展“過橋貸”“贖樓貸“業務的通知》，要求小額貸款公司不得開展“過橋貸”“贖樓貸”業務，存量業務盡快壓降、結清，不得直接或變相發放住房按揭貸款。

另一方面，6月25日起，多家銀行傳出房貸利率上調消息，工商銀行廣州分行首套房利率從此前的5.4%調整為5.55%（LPR+90BP）；二套房利率從此前的5.6%調整為5.75%（LPR+110BP）,亦有部分銀行跟進。

本輪已是廣州年内第四次出現銀行房貸利率上升，房地産金融監管持續高壓，金融機構房貸發放受到較大限制，貸款成本上升。

多區“十四五”規劃出爐，推進城市更新進程

廣州市多個區陸續發布“十四五”規劃綱要，顯示各區将深入推進城市更新改造，以城市更新為抓手，塑造高質量發展新空間，将城市更新作為廣州發展的“雙引擎”之一。

其中，最早發布的南沙區“十四五”規劃綱要透露，“十四五”期間，南沙區城市更新項目預計投資逾412億元。其中，舊村改造投資約399.5億元，舊廠改造投資約13.4億元，舊村轉改造399.48億元。

白雲區“十四五”規劃綱要顯示，将推進太和鎮、景泰街、同德街、雲城街、鶴龍街等多個鎮街高效實施城市更新改造，並設立通過舊村改造5年盤活24平方公里以上存量土地的目標。

“十四五”期間，天河區以做大做強人工智能與數字經濟、城市更新“雙引擎”為主攻方向。一方面，将廣州國際金融城、天河智慧城（含天河高新區）打造成為人工智能與數字經濟發展軸的關鍵節點；另一方面，全力推進16個舊村改造項目、30個舊廠改造項目以及41個老舊小區微改造項目建設，進一步深化城市更新，推進高質量發展工作。

增城“十四五”規劃綱要明确提出，“豐富城市更新改造模式”以及“鼓勵社會資本主導城市更新”，到2025年力争完成約25000畝存量用地更新。意味着增城區城市更新改造将會為衆多非國營企業加入，創造機會。

此前，增城區荔城街新聯村舉行了選擇合作意向企業的表決會議，敏捷集團成為新聯村舊改合作意向企業，而目前敏捷集團在售的2個住宅項目亦位于增城區，距離本次中標的新聯村距離約10公里。

另外，永甯街翟洞村舊村改造項目經過表決，同意合生創展集團有限公司為合作意向企業，翟洞村也因此成為合生創展在在增城區拿下的首個舊改項目。目前，合生創展在廣州海珠區、番禺區、黃埔區、增城區合計已拿下7個舊改項目。

疫情沖擊樓市，供需雙雙下跌

6月恰逢年中節點，本應是企業沖刺的重要時間，卻遇上境外輸入疫情，廣州房地産市場在疫情之下受到明顯沖擊。

幸而疫情控制及時，6月中旬開始封控區域陸續解封，生産生活恢復正常，房地産市場亦出現“翹尾”，市場熱度回升。

據觀點指數監測，6月廣州新建商品住宅成交8382套，同比減少逾兩千套，下跌21.7%，成交面積89.95萬平方米，同比下降21.1%，環比下降11.1%，受疫情沖擊，成交不如人意，6月網簽主要集中在月末，最後一周網簽量占全月數量超三成五。

陽光家緣數據顯示，6月廣州新建商品住房批準預售規模有所減少，批準預售套數8763套，環比下降7.7%，批準預售面積87.69萬平方米，環比下降6.6%。

本月黃埔區批準預售占比提高，批售面積19.12萬平方米，占全市批售面積的21.8%。而上兩月，黃埔區批售面積占比僅為11%和5.7%。另外，疫情最嚴重的的荔灣區6月批準預售近乎挂零。

數據來源：觀點指數整理

截止到6月末，廣州市新建商品住宅可售面積861.12萬平方米，去化周期8.8個月，總體去化周期與上月持平，僅白雲區、黃埔區、花都區去化周期環比增加，其余8區去化周期有不同程度減少。

限價生效，多盤實行“一口價”銷售

據不完全統計，觀點指數樣本企業本月共有15個項目加推，4個項目開盤，共推出約3.7千套住宅單位。

由于實行價格指導，部分項目采用“一口價”定價方式進行銷售，單次即所推單元不論樓層、朝向，均以同一單價進行銷售。據了解，本月開盤的四個項目中有三個進行“一口價”銷售，分别為美的江上沄啟、時代天韻和首開保利雲湖壹号，時代珑星則繼續采用差别化定價。

美的江上沄啟是繼旭輝曜玥灣之後橫瀝島上第二個開盤的項目，距離18号線橫瀝站直線距離約700米，部分戶型可望江景，距離規劃學校距離近。首推05棟124套98至118平方米三至四房戶型，定價為36051元/平方米，比此前開盤的旭輝曜玥灣均價低約2000元/平方米。

時代天韻位于黃埔科學城永和大道，附近沒有地鐵，交通相對不便，教育、商業等生活配套主要依靠社區配建，首推81至110平方米三至四房改善型單元，毛坯房定價為3.77萬元/平方米，而附近的時代春樹里二手價格約為3.7萬元/平方米。

首開保利雲湖壹号位于白雲區白雲湖數字科技城，可望一線湖景，距離規劃中的22号線夏茅站約1公里，首推81至113平方米三至四房改善型單位，一口價為4.1萬元/平方米，而位于同一闆塊的品實雲湖花城月底也有加推，均價約為4.25萬元/平方米。

時代珑星位于番禺萬博城軌東環站旁，配套尚不成熟，但周邊無在售新房，首推56至80平方米兩房剛需小戶型單元，均價約4萬元/平方米，具有價格優勢，萬博闆塊内其他在售項目價格均突破5萬元/平方米。

集中供地廣受關注，市場靜觀其變

近日來，坊間關于廣州第二批集中供地的消息不胫而走，而官方消息仍難覓蹤迹。發展商和購房者均期望通過供地信息獲取政策風向，因此預計近期市場将以靜觀其變為主，短期内成交預計小幅回升，項目供應熱情偏低，新批預售回升。