原報告 | 俊發七彩“第三方”長路

观点指数研究院

2021-07-13 17:01

  • 俊發七彩是一家高度依賴母公司的物業服務企業,這與資本市場對物企“獨立”發展有所期許的當下趨勢有背離,其獨立路途尚遠。

    觀點指數 物業上市浪潮依舊,市場的看好也提高了各梯隊房企分拆物業獨立上市意願。

    6月末,俊發集團旗下物業服務闆塊俊發七彩向港交所遞交招股書。

    招股書顯示,俊發七彩有三大業務線:物業管理服務、非業主增值服務、社區增值服務,其業務集中于雲南一帶,服務業态涵蓋住宅及非住宅物業,如辦公大樓、公園、學校及大規模商貿市場。

    規模方面,截至2020年12月31日,俊發七彩在管總建築面積約為2800萬平方米,由獨立第三方物業開發商所開發項目的在管總建築面積約為290萬平方米,占在管總建築面積約10.5%。

    于往績記錄期,俊發七彩大部分收益來自為俊發集團及關聯公司開發的項目所提供的物業管理服務。2018年至2020年,關聯方項目物業管理服務産生的收益分别占年度物業管理服務總收益的約94.0%、91.4%及92.4%。

    從中可以看到,俊發七彩是一家高度依賴母公司的物業服務企業,這與當下資本市場對物企“獨立”發展有所期許的現狀有所背離,俊發七彩的獨立路途尚遠。

    基底物管倒退,第三方拓展緩慢

    從招股書上看,與目前市場上大部分物業服務企業類似,俊發七彩的業務線大致分為三個:物業管理、非業主增值服務、社區增值服務。

    數據來源:企業招股書、觀點指數整理

    具體來看,物業管理一直是俊發七彩的業績築底。不過2020年起,俊發七彩開始加大在業主及非業主增值服務方面的發展,物業管理服務營收占比有所降低。

    2018年至2020年,物業管理收入在總營收中的占比為82%、80.1%、70.7%。同時,2020年俊發七彩近三年物業管理收入中的90%以上來自雲南省,區域性顯著。

    數據來源:招股書、觀點指數整理

    物業管理業務的在管面積規模很大程度上決定了物業服企業的營收規模,招股書數據顯示,2018年至2020年,俊發七彩在管面積分别為2276.1萬平方米、2611萬平方米、2803.5萬平方米。

    值得注意的是,或許是近期企業專注于多項經營戰略,俊發七彩在管面積的增幅在逐年放緩,2019年和2020年新增在管面積僅334.9萬平方米、192.5萬平方米,對應的在管面積規模增速為14.7%以及7.37%。

    同時,第三方在管面積亦存在“倒退”現象。招股書數據顯示,2018至2020年第三方在管面積分别為257.5萬平方米、324.5萬平方米、294.1萬平方米。對于物業企業來說,第三方在管面積的增長來源主要為收並購,而俊發七彩近三年中僅2019年有收並購動作,獲得的在管面積達到65萬平方米。

    數據來源:招股書、觀點指數整理

    另一個值得關注的點是,作為一家深耕雲南多年的區域性物業服務企業,2018年至2020年物業管理服務協議的重續率分别為100.0%、93.8%及73.1%。盡管招股書中解釋是因為俊發七彩主動終止部分低盈利業務以及相關政府公園項目,但未來其業績高速增長的可持續性,仍有待觀察。

    母公司幫扶,非業主增值服務增幅82.15%

    從俊發七彩的收入結構可以發現,非業主增值服務是企業另一大收入來源。

    數據來源:招股書、觀點指數整理

    通過财報發現,2020年俊發七彩非業主增值服務中交付前服務與交付後服務營收規模得到顯著提高,其中交付後服務為2020年新開展的業務。據招股書介紹,該業務主要是協助物業開發商報告業主、住戶提出的維修或保養要求。

    鑒于該業務線發展對母公司的依附關繫,推測開展該項業務是母公司為了幫助增厚其營收質量,以便沖擊IPO。以結果來看,該部分業務戰略意義遠大于實際的服務意義,近兩年俊發七彩的非業主增值服務營收增幅高達83.07%、82.15%。

    數據來源:企業招股書、觀點指數整理

    同時,社區增值服務亦錄得大幅度增長。2019年社區增值服務營收4772.3萬元,增速39.46%,而到了2020年,營收達到了1.14億元,增幅138.8%。

    拆開業務細看,社區增值服務的大幅度增長主要是社區資産管理以及社區購物服務,2020年上述兩項業務的營收增幅分别達到1675%以及639%。

    據招股書披露,社區資産管理業務範圍包括對業主及開發商提供一手或二手物業相關的房地産經紀服務,以及銷售于俊發七彩于2019年從俊發集團購買的停車位。

    數據來源:企業招股書、觀點指數整理

    從俊發七彩招股書附錄可以發現,2019年以代價1.938億元向俊發集團購入該批停車位。據仲量聯行物業估值報告顯示,該批停車位截至2021年3月31日市值價為2.95億元。

    縱觀物業服務市場,母公司将部分停車場管理及車位銷售業務轉讓或托管予旗下物業企業的動作屢見不鮮,比如恒大物業等均有類似的動作。

    同時,俊發七彩的社區購物業務發展迅速,主要是由于基數較低且為業務發展初期,2019年與2020年營收增幅高達1949.73%、639.32%。

    來源:招股書、觀點指數整理

    該業務通過社區内銷售或俊發集團旗下俊客APP向客戶提供廣泛的産品及服務,加大客戶的購買力滲透及需求探索。通過APP可以發現,業務範圍涵蓋繳費、房屋報修、電商、以及協助銷售俊發集團項目樓盤等。

    誠然,有母公司幫扶物企發展,為未來業績兜底,着實更易收獲資本熱度。但當下物業服務市場更看重的是企業獨立經營能力以及增長潛力。從這一點出發,俊發七彩還有一段路要走。

    原報告 | 敏于數,追本溯源,解讀地産深層次脈絡。笃于行,揭行業整體發展規律。

    撰文:陳耀國    

    審校:歐陽穎



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