2021年1-6月房地産企業銷售表現·觀點月度指數

观点指数研究院

2021-06-30 18:29

  • 按照往年貨值鋪排和去化規律,上半年合約銷售超過400億元的房企均有望沖擊千億門檻,這意味今年千億級房企或将達到57家,比去年增加17家。

     

    前100房企銷售同比增長37.8%,19家房企超1000億

    随着調控政策的出台和市場環境的變化,房地産白銀時代的論調正在被逐漸驗證,加快樓盤推售和回款周期成為了房企穩健經營的重要保障。

    觀點指數發布的"2021年1-6月房地産企業銷售金額表現"研究顯示,前100房企實現全口徑總銷售金額71447.6億元,同比增長37.8%,較2019年同期增長34.3%,兩年複合增長率為15.9%。

    數據來源:觀點指數整理

    6月是房企上半年搶收的時點,前100房企當月錄得全口徑總銷售額為14873億元,達到年内高峰。但在高基數的影響下,今年6月銷售較2020年及2019年同期分别增長0.7%和15.5%,呈現下降趨勢。

    數據來源:觀點指數整理

    從房企上半年銷售業績來看,碧桂園、恒大和萬科處于行業領先位置,分别錄得全口徑銷售4264億元、3558.6億元以及3518.1億元,同比增長14.5%、2%以及9.8%。

    對比2020年上半年,頭部20家房企憑借着龐大的推售貨值和積極的營銷手段,全口徑銷售金額實現28.5%的高速增長,占前100房企總銷售額的54%。其中融創、招商蛇口、綠城、金地以及旭輝5家房企銷售同比增幅超過50%,行業馬太效應愈發明顯。

    數據來源:觀點指數整理

    從整體銷售情況來看,2021年上半年前100房企整體銷售金額上漲明顯。其中,全口徑銷售金額超過1000億元的房企有19家,較去年同期增加6家。全口徑銷售金額處于400-1000億元的房企有38家,較去年同期增加11家。全口徑銷售金額處于400億元以下的房企數量明顯減少,由60家降至43家。

    按照往年貨值鋪排和去化規律,上半年合約銷售超過400億元的房企均有望沖擊千億門檻,這意味今年千億級房企或将達到57家,比去年增加17家。

    房企平均銷售目標完成率過半,未來權益比例繼續下降

    年初,房企根據自身發展戰略和定位,提出2021年銷售目標。從上半年銷售業績,我們可以更加具體地觀察房企的銷售景氣情況。

    觀點指數選取30家公布銷售目標的上市樣本房企,計算出2021年上半年平均銷售目標完成率為49.2%,高于去年同期的42%。

    數據來源:觀點指數整理

    其中目標完成率超過50%的房企有15家,所占比重為50%;完成率位于45%-50%的房企有11家,所占比重為36.7%。剩余4家房企目標完成率未達45%,銷售目標完成率最低值為34.7%。

    盡管上半年房地産行業調控趨嚴,但衆多房企取得的全口徑銷售業績良好,符合預期目標。以房企上下半年45:55的銷售金額比例估算,預計今年大部分房企能夠超額完成年度銷售目標。

    值得注意的是,前100房企中,45家房企銷售均價出現下降,這部分房企銷售金額的增長一定程度上降價促銷,以價換量實現的。

    數據顯示,前100房企上半年實現銷售面積48321萬平方米,以此計算出前100房企銷售均價為6763元/平方米,較去年同期的7311元/平方米下降7.5%,這在一定程度上也顯示了部分房企加快樓盤推售去化和現金回流的決心。

    銷售權益比例方面,2021年上半年前100房企實現總權益銷售51035.8億元,平均權益比例為71.4%,比去年同期下降2.1個百分點,較2019年下降7.6個百分點。

    數據來源:觀點指數整理

    分銷售區間來看,2021年全口徑銷售金額位于3000億以上、2000億-3000億、1000億-2000億以及200億以下這4個區間的房企平均權益銷售比例出現下降,由2020年的77.1%、72.2%、74.1%、78.3%分别下降至73.7%、72%、69.8%、75.9%。

    随着房地産行業融資通道收緊,房企在尋求規模增長的同時,會更多使用合作開發的方式,減少資金壓力和分散開發風險,預計未來權益比例将會繼續下降。

    城市土拍分化明顯,預計未來地市有所降溫

    随着三條紅線政策的落地,房企采取減少土地投資支出等策略,加快優化财務指標進程。國家統計局數據顯示,1-5月房地産開發企業土地購置面積4395.6萬平方米,同比下降7.5%,降幅比1-4月份擴大13.3個百分點;土地成交價款1930.7億元,同比下降20.5%,降幅較1-4月收窄8.7個百分點。

    由于房企謹慎的土地投資策略,土地市場整體上平淡,但是部分重點城市尤其是東南沿海城市依靠優越地理位置以及外溢需求影響,呈現出局部熱度上升的分化現象。

    數據來源:Wind,觀點指數整理

    以觀點指數監測的100個重點城市情況來看,2021年5月土地成交出現一波小高潮,土地成交總價6100億元,同比增長36.9%,土地出讓城市能級整體上移,成交樓面價同比上升65%至6219元/平方米。

    5月重點城市成交熱度主要跟集中供地政策帶來的供應節奏變化有關。今年2月,市場上傳出消息,北京、上海等22個重點一二線城市将實施兩集中供地政策,要求出讓公告全年不得超過3次,2021年公告供應量不得低于近五年(2016年~2020年)平均完成交易量。随後,試點城市集中在3-4月公告第一批供地公告,並在5-6月開始陸續出讓。

    數據來源:觀點指數整理

    截至6月24日,除了上海和武漢之外,其余20個試點城市均已完成首批供地。從出讓結果來看,20個城市首批供地土地826宗,供應建築面積1.05億平方米,成交數量774宗,成交建面9545萬平方米,成交總價9015億元,平均成交樓面價9444.7元/平方米,平均溢價率和流拍率分别為15.9%和6.3%。

    以溢價率作為觀察指標發現,各個城市成交熱度分化明顯。其中重慶、深圳、廈門、合肥以及杭州等熱門城市土拍競争激烈,溢價率均高于25%,而青島、長春和蘇州等城市土拍市場反應平淡,溢價率處于低位,長春、天津土地流拍率大于20%。

    來源:地方政府公告,觀點指數整理

    除了所處區位之外,城市土地成交溢價率表現還跟土地競價規則有關。據出讓公告披露,22個試點城市中除重慶外均采取了限地價的出讓規則,部分城市還在此基礎上增加了限房價、競配建、搖号等出讓限制。這有效減少多家房企搶地的現象,引導土地價格趨向合理。但另一方面,限房價、配建也很大程度上收窄了土地項目盈利空間。

    另外,由于第二、三批次集中供地時間相對靠後,房企若要及時拿地開發周轉,並在年内轉化銷售,隻能積極參拍第一批次集中供地,這一因素也造成當前土拍競争更加激烈。

    從拿地房企來看,融創、華潤、保利以及萬科等全國化布局房企在首次集中供地中拿地力度較大,少數深耕單一區域的腰部房企如濱江(杭州)、越秀(廣州)、龍光(深圳)也在大本營大手筆進行拿地。

    考慮融資環境收緊以及拿地投資預算使用情況,預計下半年房企拿地積極性變小,土地市場将有所降溫。

    房企積極優化融資成本,銷售回款成資金重要來源

    随着國内融資形式不斷趨緊,房企更加注重通過内生的銷售回款,改善現金流狀況。

    國家統計局數據顯示,1-5月房地産開發企業到位資金81380億元,同比增長29.9%,增速較1-4月下降5.3pct。5月房企到位資金17837.5億元,同比增長14%,,增速較4月下降5.7pct。

    數據來源:國家統計局,觀點指數整理

    從到位資金結構上看,1-5月國内貸款、利用外資、自籌資金、個人按揭貸款和定金及預收款累計值分别為10873、25、22686、13400和31738億元,占總資金來源比重為13.4%、0.03%、27.9%、16.5%和39%,同比增速分别為1.6%、-26.9%、12.8%、32%和63%,增速較1-4月變動分别為-2pct、1.8pct、-2.6pct、-9.3pct、-11.2%。

    5月,國内貸款、利用外資、自籌資金、個人按揭貸款和定金及預收款累計值分别為1830、8.4、5519.2、2662.5和7876.1億元,同比增速分别為-7.2%、-24.2%、5.6%、4.3%、34.4%,增速較4月變動分别為2.3pct、-56.8pct、4.7pct、-17.7pct、-14.1pct。

    雖然近期銀行在按揭端持續收緊信貸,個人按揭貸款和定金及預收款兩項資金單月同比增速出現下行,但強勁的銷售回款依舊是驅動房企到位資金增長的主要動力。

    從房企融資情況來看,2021年1-5月,房企(申萬二級分類房地産行業)實現融資規模5030.5億元,同比增長20.1%,募集金額大部分用于償還到期債務。

    數據來源:Wind,觀點指數整理

    境内債方面,1-5月房企發行融資産品368隻,涉及融資金額3100.7億元,同比增長33.1%,加權平均票面利率為4.42%,較2020年全年信用債加權平均票面利率下降0.2pct。

    從發行類别上,公司債是房企信用債融資的主要渠道。2021年1-5月年房企發行公司債發行104隻,融資金額為1310.7億元,占比42.3%;其次為資産支持證券,發行數量為66隻,融資金額為1310.7億元,占比11.2%。

    自從三條紅線提出以後,房企将優化财務表現提上進程,其中一個重要動作就是尋求更加便宜的融資,避免使用海外債融資工具,做低融資成本。

    體現在數據上,2021年1-5月房企發行海外債券97隻,實現海外融資1929.8億元,同比微增3.9%,加權平均票面利率為6%,較2020年全年加權平均票面利率下降1.7pct。

    值得注意的是,2021年1-5月海外債發行票面利率最高為14.25%,有20隻海外債券票面利率高于10%,占比20.6%,明顯低于2020年全年的30.8%。

    審校:歐陽穎



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