原報告 | 樂乎公寓輕資産運營模式探究

觀點指數 樂乎公寓于2014年便提出布局輕資産模式，由最初的直投式托管模式，到現在的滿課模式，涉及長租公寓的托管、輕加盟、經紀業務及資産管理的方方面面。

與傳統包租模式不同的是，輕資産是以長租運營商作為乙方，為資本方、業主方提供運營管理服務，從而獲取管理費收入、租金分成收入等。

針對分散式房源，今年樂乎推出“樂乎大家”産品線，專注于大中型社區分散式房源的委托管理服務，收入來源主要是服務費、超額租金分成以及出租後增值服務收入盈利。

随着租賃用地推出，國資開始進入長租市場，行業迎來健康發展的穩定器。

對于輕資産規模化來說，具有豐富資管分離合作模式經驗的運營商企業，在精細化運營領域中更具優勢。

由直投托管到滿客，樂乎輕資産多業務線並行

樂乎公寓是最早提出布局輕資産模式的長租公寓品牌商，目前布局北上廣深、成都、武漢、蘇州、天津、杭州、南京等12個城市，管理房源超60000間。

與傳統包租的營收是租金差不同，輕資産模式是運營商作為乙方，為投資方、業主提供運營管理服務，從而獲取管理費等收入的運營模式，可以視為長租公寓行業的資産管理平台。

相較而言，輕資産模式對資金鍊的要求更低，抗風險能力更強。若市場空置率攀升，包租模式的企業容易資金鍊斷裂，從而導致破産。而輕資産模式可以應對的市場環境更加多元，能夠在較低的市場風險下獲取管理費收入。

此外，通過運營管理提高項目的出租率，還可獲取額外的利潤分成。當然，相較于包租模式，輕資産模式對運營商的運營服務能力要求更高。

樂乎于2014年開始試水輕資産業務，並從直投式托管模式入手。其中，引入資方後的托管模式主要是指通過引入投資方将物業包租下來，由樂乎提供運營管理服務。

于此，物業持有者（業主）獲得固定出租收益，投資方獲得項目租金的超額收益。樂乎則通過提升運營效率提升出租率和溢價率，确保業主的租金收益，並從中獲取管理費、利潤分成以及出租後增值服務收入的盈利。直投式托管的盈利模式和上述相似，不過前者投入的資金量更多。

來源：公開資料，觀點指數整理

而純托管模式，主要是業主獲租金收益，而樂乎則獲取管理費和出租後的增值服務收入。

此外，2018年在市場遇冷，融資難的環境中，樂乎引入OYO模式，針對存量市場中的中小型公寓推出有朋加盟，為業主提供軟裝改造、顧問派遣、平台植入、營銷推廣等服務。

目前，樂乎有朋模式已布局北京、上海、廣州等五個城市，其中北京在營項目數占比最多。

數據來源：樂乎官網、觀點指數整理

不過，輕資産拓展前期，企業需要面臨龐大的成本攤銷，樂乎預計達到10萬間的規模才有可能覆蓋前期投入成本。

而在2020年疫情的影響下，長租公寓市場空置率日益攀升，公寓方招租需求逐步顯現。基于此，樂乎開拓了“滿客”模式，致力于提供公寓代招租服務，快速去化房源。

數據來源：公開資料，觀點指數整理

截至2020年底，有朋模式在營項目數達40間，純托管模式與引入資方托管模式在營項目數相差無幾。純托管作為樂乎早期開展的業務線沿用至今，管理項目數占據樂乎在營項目數一半左右。

另外，針對分散式長租市場，樂乎今年推出“樂乎大家”産品線，專注于大中型社區分散式房源，提供委托管理等專業運營服務。

與直投式托管相似，“樂乎大家”區别于傳統二房東模式，與房屋租賃業主、租客共同簽署樂乎三方協議。

來源：公開資料，觀點指數整理

從集中式的直投托管模式發展至針對分散式房源的“樂乎大家”産品線，樂乎以托管業務為核心，自營業務為輔，多業務線並行。

資管分離合作模式成新趨勢

國家“十四五”及“兩集中”政策中明确指出通過多渠道新增供應，大力發展租賃住房市場，促進職住平衡，主要途徑包括新增租賃用地、集體土地入市、競自持、存量住房改造等多種方式。

而樂乎自身較少選擇投資拿地、獲取存量房源等重資産模式，而是通過與資金優勢明顯，資源豐富的甲方合作，以此提供長租公寓運營服務。目前，樂乎與建信住房、武漢洪山區政府、北京昌平區政府、北京城鄉建設集團等地方政府或企業合作營運多個項目。

對于租售同權政策的提出，樂乎針對大型租賃社區，于2019年專門設立了樂乎大客戶部門，把樂乎未來規模的增長放在租賃社區上。但事實上，大型租賃社區一般配套有大面積的商業，對于長租運營商而言，商業的運營既是機遇也是挑戰。目前，樂乎與建信住房合作的項目已分布于北京、廣州、上海、杭州4個城市。

以建融家園北京真武飯店項目為例，項目從前期的協助工程監管、設計落地，到後期項目的日常運營，均全面委托樂乎進行運營管理。該項目改造前是财政部招待所，通過存量改造的方式，向市場提供共計248間租賃住房。服務對象為金融街的商務白領人群，房間月租金大約1萬元。

樂乎與建信住房合作的另一個案例來自樂乎西紅門項目，該項目屬于集體土地入市建設租賃住房，是西紅門鎮“政府+市場”合力解決集體租賃住房的創新嘗試。上述項目包含兩棟集體宿舍和一棟白領租賃住房，共計提供住房440間，配套1510平方米的商業服務配套。

目前，樂乎與建信住房合作的項目共有14個，以藍領公寓為主，多分布于産業聚焦的城市群、創業園區等。

随着國資進入長租市場，行業的發展将更加健康穩健。對于輕資産運營商的規模化發展來說，是難得的機遇。

而早于2017年，北京等13個城市開展集體土地建設租賃住房試點工作，樂乎是較早參與的企業之一。2014年至今，樂乎約95%的業務都是輕資産代運營模式，且在疫情期間，适應市場需求，推出“滿客”産品線，為公寓運營商入住率提升帶來幫助。樂乎在運營端的能力，在行業内得到認可。

在産品繫統方面，樂乎自主研發的IT繫統，通過會員數據、房間管理繫統及财務數據的連通，可以給後續運營尤其是增值服務提供有價值的參考數據，對于提升增值服務收入有一定的幫助。

未來，長租市場發展更加規範化，具有豐富資管分離合作模式經驗的運營商企業，相信在精細化運營領域更具優勢。

原報告 | 敏于數，追本溯源，解讀地産深層次脈絡。笃于行，揭行業整體發展規律。