萬科新動作：三高管擔新責、區域細分、破局經營性業務

行業龍頭萬科又有新動作：全面加速“開發經營服務並重”的轉型發展。今日萬科舉行内部轉型發展通氣會，宣布将研究與開發專業公會改組為開發經營中心，負責開發和經營業務的專業能力建設和業務發展，同時，對區域劃分進行調整，将原有的五個區域調整為七個，分别是北京、東北、華中、南方、上海、西南和西北區域。

值得關注的是，萬科三員大将也将承擔新職責。張海将擔任開發經營中心負責人，並繼續兼任上海區域首席合夥人；同時，王海武将出任印力集團總裁，加速推動商業業務發展；原北方區域首席合夥人劉肖将接任王海武，擔任執行副總裁和首席運營官。

一位業内人士分析，預計此次調整只是其中一步，萬科未來還将基于加速“開發經營服務並重”的轉型，啟動一繫列舉措。

發力業務精細化管理：改組公會、區域“5變7”

萬科這次設立的開經營中心是由研究與開發專業公會改組而來。公開資料顯示，萬科于2020年12月成立研究與開發專業公會，區域業績第一的上海區域首席合夥人張海被寄予厚望，牽頭負責公會，目標是提升産品設計、建造等專業能力，打造産品的核心競争力。開發經營中心改組完成後，未來不僅繼續承擔專業能力建設，還将擔負起業務管理的重任。

此次萬科的另一項組織調整，是繼2020年8月新成立西北區域事業部之後，将現有的五區域進一步細分為七區域。據了解，未來萬科的七個區域分别是：北京區域，包括北京、天津、河北、山西、山東，首席合夥人為原北方區域執行合夥人盧冰；東北區域，包括内蒙古、遼甯、吉林、黑龍江，首席合夥人為原沈陽首席合夥人林曈；華中區域，包括江西、河南、湖北、湖南，首席合夥人為原武漢首席合夥人蔡平；南方區域，包括福建、廣東、廣西、海南，首席合夥人仍為原南方區域首席合夥人孫嘉；上海區域，包括上海、江蘇、浙江、安徽，首席合夥人仍為原上海區域首席合夥人張海；西南區域，包括重慶、四川、貴州、雲南、西藏，首席合夥人為原中西部區域首席合夥人李嵬；西北區域，包括陝西、甘肅、青海、甯夏、新疆，首席合夥人仍為原西北區域首席合夥人郭繼勳。對于此次調整，一位萬科内部員工認為：“看似動靜大，但實際上還是穩中求進，順理成章。新的三位區域負責人，盧冰本就是北方區域資深的副總，現協助劉肖負責北京公司工作，曾把當年問題最大的天津公司一點點帶回正軌，且善于深耕經營性業務。蔡平和林曈都在其負責區域内多個城市擔任過總經理，一方面熟悉情況，另一方面他們的業績也在目前劃分的區域内名列前茅，可以服衆。”

去年以來，從“三道紅線”到“雙集中”，房地産繫列重磅調控政策接踵而至，行業正式邁入管理紅利時代。在一位業内人士看來，萬科從去年至今在業務領域的一繫列舉措，特别是此次宣布的兩大組織調整，都是為了呼應這一外部環境變化的要求，加強業務的精細化管理，向管理要效益。

萬科的動作並非孤例。上述業内人士表示，伴随行業環境巨變，強化精細化管理已成為龍頭房企變革的大勢所趨。2020年至今，碧桂園、華潤等企業都進一步細分了區域事業部，對于全國範圍内布局的大型房企，單個區域管理半徑過大，确實不利于精細化管理，也不利于針對不同地區客戶特點提供更個性化的産品和服務。

王海武主動請纓：為經營性業務“破局”

今年3月的年報中，萬科首次披露了部分經營性業務的收入情況，盡管在一些新賽道已實現規模領先和産品口碑，但仍有待進一步“破局”。畢竟，房地産開發業務增長乏力已成行業趨勢，萬科需盡快在經營性業務上有更突破性的表現。

事實上，萬科在經營性業務上的“破局”行動早已步步展開，核心都是圍繞對“人”的激發展開。2020年5月，萬科首次發布非開發業務跟投機制，今年6月再次進行修訂，拟從跟投人員、跟投資金來源、跟投比例方面對商業、物流、長租等經營性業務跟投機制提出新要求。其中，在外界看來最重要的修訂，是鼓勵業務核心團隊真金白銀投入，顯示了萬科加速經營性業務發展的決心。

而猛将王海武調任印力，則說明這一決心已十分堅決。根據公開信息，在王海武執掌萬科中西部區域時期，曾推動該區域銷售業績實現大踏步前進，從2015年的345億元增長至2019年的1506億元，從萬科原四大區域墊底一躍成為第二。萬科内部知情人士表示，“萬科要做大做強某項業務時，通常會采取‘人才先行’策略。将經過業績檢驗的猛将王海武放到印力，意圖非常明顯，要讓商業業務實現突破性發展，同時起到帶頭作用，帶動其他經營性業務破局。”

在萬科内部，跳出熟悉領域挑戰新業務的，王海武不是第一個。朱保全2011年從開發業務轉入物業，十年耕耘，将傳統物業升級為空間科技服務商，開辟出多條新賽道，成為業界備受關注的大黑馬；再如原首席運營官張旭調任物流事業部首席執行官，萬緯物流如今已成為國内規模最大的冷鍊物流綜合服務商。在上述知情人士看來：“萬科今天面臨着新賽道破局的挑戰，需要更多這類有能力又敢闖敢試的人。過去有朱保全、張旭，今天有王海武，未來相信也還會有更多其他人。”據内部知情人透露，王海武此次是主動請纓，今年以來其多次向郁亮表達希望能投身新賽道，态度十分堅決。該員工感慨，這麼多高管先後毅然決然投身經營性業務，确實強烈感受到了公司要堅定做好經營性業務的決心。

劉肖重回總部：為戰略轉型出謀劃策

如果說王海武的變動是萬科對新賽道的人才下注，劉肖重回總部，則是萬科總部在轉型發展關鍵期，從“地産總部”向“集團總部”轉變過程中的重要人才補充。

劉肖早年在麥肯錫的工作經歷為他的戰略能力打下基礎，加盟萬科後即出任了投融資與營銷管理部總經理，參與集團戰略和投資的規劃，展現出其大局觀和對業務及公司長遠發展的規劃能力。其憑借在總部的優秀表現調任前線，先後在杭州萬科、北京萬科及北方區域指揮作戰。在杭州三年期間實現該公司的規模跨越，銷售金額從2011年的不到40億元，提升至2014年的160億元，同時推動杭州萬科轉型探索，在良渚文化村孵化出“好房子、好服務、好鄰居”的三好品牌，随園嘉樹養老公寓也成為全國首個開業運營的CCRC養老社區。調任北方區域後，銷售金額從2014年472億提升至2020年1500多億，實現區域市場領跑，同時在推動北方區域轉型方面也有諸多優秀實踐，如泊寓成壽寺項目，是國内首個利用集體用地建設的集中式長租公寓項目；如望京小街項目，是北京城市更新和空間升級的代表項目。

事實上，在外部環境高度不确定性的當下，萬科既需要同時做好“開發業務”與“經營性業務”的平衡題，又需要針對内外部環境變化為未來謀局，作為整個萬科“大腦”的集團總部，迫切需要既懂業務，又懂戰略規劃的人才。自2012年調任杭州，劉肖時隔9年從一線戰場再回總部，或許正是為了增強總部在轉型發展關鍵期的戰略引擎作用。