原報告 | 物業服務增值彈性

觀點指數 随着2020年報季落下帷幕，大部分物業服務企業再度向市場展示了行業的未來潛力，物業闆塊逐漸成長為資本市場中的重要一環。

據觀點指數統計，以披露2020年年營收與利潤數據的42家物業公司為例，物業服務企業總營收規模達到1322.8億元人民币，較2019年的946.5億元增長39.76%。

從現有數據來看，物業管理服務依然是物管企業的主營業務，目前該業務的收入規模繼續增高，由于傳統的物業管理服務低毛利且同質化較高，業務增長主要依賴在管面積提升，單純收取物業管理費用的增長彈性逐漸不足。

随着越來越多的物業服務企業上市，發展社區增值服務，提高企業盈利能力、打造服務差異化等成為更多企業的選擇，社區增值服務也逐漸成為物企業務增長的第二曲線。

在競争日漸激烈的市場背景下，物業服務企業因勢而變，跳出舒适圈，發展新業務。城市抉擇、業務創新、經營提升等，成為拉開企業差距和塑造獨特性的重要因素。

業務結構持續優化

2020年，各物業服務企業持續提高社區增值服務。據觀點指數統計，30家上市物業企業2020年的社區增值服務收入達到121.5億元，比去年同期增長68.1%。其中如碧桂園服務、永升生活服務、雅生活服務等頭部企業的增值服務營收增長均超過了100%。

值得注意的是，從行業發展趨勢來看，盡管社區增值服務處于上升通道中，但當前的數據顯示，其在企業總營收中的比重仍處于較低水平。

 數據來源：企業年報、觀點指數整理

數據顯示，37家物業服務企業的社區增值服務平均占比為13.65%，諸如碧桂園服務、恒大物業等規模物業服務企業的增值服務占比亦在11.1%、12.2%。

這或許是由于增值服務近兩年才開始有明顯進展，該部分業務仍處于探索初期，從而導致營收占比相對較低。

增收減負，社區增值服務潛力巨大

由于社區本身擁有巨大的人口流量，随着物業服務企業服務面積增多，所産生社區增值服務的收入也會顯著增長，進而産生規模效益。

可以認為，物業服務企業的管理面積與其增值服務收入基本呈現正相關關繫。

數據來源：企業年報、觀點指數整理

但物業服務企業開展社區增值服務亦受決策層重視程度、服務物業業态類型、具體業務的商業模式及運營能力等綜合因素影響，部分企業亦可能出現趨勢外的情況，如彩生活的在管面積超過5億平方米，但其社區增值服務營收僅2.56億元。

數據來源：企業公告、觀點指數整理

此外，對比2020年A、B兩家上市物業服務企業營收數據，A企業在管面積為4545萬平方米，B企業在管面積為5749萬平方米，兩家企業在管面積約相差1204萬平方米。盡管規模小有差距，A企業2020年社區增值服務為3.16億元，B企業增值服務營收則僅為1.35億元。

可見，規模並非影響物業服務企業開展社區增值服務的唯一因素，增值服務的開展程度及潛力亦可以為物業企業的估值提升帶來一點助力。

換而言之，在當下競争加劇背景下，規模並不占優的企業可以通過深度挖掘社區增值服務業務，從而突破規模限制，獲得市場青睐。

從企業層面來看，社區增值服務與基礎物業服務共享人工，具有較高的毛利率，對物業服務企業增收減負的貢獻更加突出。

數據來源：企業年報、觀點指數整理

從上市物企披露的年報數據可以看出，社區增值服務已逐漸成為部分物企提高毛利率的重要來源。

26家樣本物企的基礎物管服務毛利率在10.6%到34.6%之間，均值為23.72%，而社區增值服務毛利率區間為30.3%-95%之間，均值為48.97%。

數據來源：企業公告、觀點指數整理

整體來看，26家樣本企業中有10家企業的社區增值服務毛利率高于50%。其中彩生活毛利率達95.0%，主要由于其經營模式與其他物業服務企業有所不同，通過旗下數字平台進行經營，成本投入較少。

值得注意的是，中海物業社區增值服務毛利率由2019年的53.2%下跌至33.8%，據其财報稱，是由于零售産品銷售組合變化，毛利率較低的日常新鮮食品和防疫物資面臨重大需求所致。

社區增值服務内容豐富，增長各異，經營方式靈活，但總體毛利率高。若成功拓展可以在短期内貢獻增量利潤，為企業帶來更高的經濟效益。

盡管目前社區增值服務已然小有所成，在營收中的占比亦逐年提升，但總體而言仍處于積累的過程。

而且，目前各家物業服務企業對社區增值服務的理解不盡相同，社區增值服務仍處于探索階段，在未來随着物業服務企業進一步挖掘社區增值服務領域業務成熟，社區增值服務的營收占比有望進一步提高，同時服務的差異化程度相信會越發顯著。

政策催化，生活類服務成發展重心

疫情之下，物業服務企業展現了其在防疫與社區管理方面的價值，社會關注度顯著提升，對應的政策支持力度也持續提高。

數據來源：公開資料、觀點指數整理

2021年初，住房和城鄉建設部等十部委聯合印發的《關于加強和改進住宅物業管理工作的通知》指出，鼓勵有條件的物業服務企業，向養老、托幼、家政、文化、健康、房屋經紀、快遞收發等領域延伸。

從近期相關文件可以發現，推動生活性服務業多次被提及。在政策的支持下，"物業服務+生活服務"的路徑給行業提供發展思路，物企的業務布局也逐漸往生活類服務靠攏。

數據來源：公開資料、觀點指數整理

基于此，從物業服務企業近期公開表态看，物業服務企業正積極拓展新業态，拓寬社區增值服務來源。如龍湖智慧服務跨業态探索"物業+養老"；融創服務入局社區幼托服務；碧桂園開展團膳業務等。

考慮政策由上而下的傳導機制，以及伴随着物業管理覆蓋面的擴大，未來企業結合自身特點和業主需求，進一步通過服務創新、對外合作、加大滲透、創建品牌等方式構建多元化的社區增值服務體繫，會變得更加普遍。

此外，由于社區增值服務的商業模式日益成熟且具有延展性，内容和品類将不斷豐富，"物業+生活服務"會成為越來越多物業服務企業深度挖掘的維度。

原報告 | 敏于數，追本溯源，解讀地産深層次脈絡。笃于行，揭行業整體發展規律。