原報告 | 物業並購加速度

观点指数研究院

2021-06-08 17:07

  • 在智慧化與資本化的浪潮之下,對規模的追求正成為絕大多數物企的核心訴求。

    觀點指數 縱觀2020年,新登陸港交所的物業服務企業達到17家,當中包括恒大物業、融創服務、世茂服務以及華潤萬象生活等規模較大的物企。

    總體來看,該批上市物企的質素和規模顯著高于2019年,平均IPO融資額達31.9億港元,而2019年上市物企的平均IPO融資額為10.6億港元。

    數據來源:企業公告,觀點指數整理

    大量大型物企上市為市場帶來更多資金,同時也在行業内部催生更加激烈的跑馬圈地行為,集中度持續提高。

    在資本推動下,市場資源正加速向大型物企集中。

    物企困局

    龍頭物企急速擴張的背景下,衆多中小型物企卻面臨着一繫列發展上的困境。

    物業服務企業脫胎于房地産業銷售房屋後的售後管理,大部分房企多使用自身的團隊和外包勞務來提供物業服務。因此,在物業分拆潮下,中小型開發商分拆而來的物業企業通常依賴于母公司的項目輸送,與關聯房企休戚與共,自身發展很大程度上也會受其限制。

    同時,龍頭物企近年來加快了第三方外拓步伐,市場競争激烈,小型物企很難在各類投招標中勝出,進一步限制了規模的擴張。

    物業服務企業高度依賴于存量市場,而整體規模過小始終是制衡小型物企發展的最大因素。從盈利能力角度看,目前非住業态高于住宅業态,增值服務高于基礎物管。若在管面積不成規模,影響力不足,則會給除基礎住宅物業之外的新業務帶來拓展難度,開展收並購所需的資金也因營收而受限。

    馬太效應,強者恒強似乎正成為物業行業的規則。

    此外,港交所于2021年5月20日新刊發的《資訊文件》中,将主闆上市的年度溢利門檻上調了60%,要求最後一個财政年度的股東應占盈利不低于3500萬港元,三年累計盈利不低于8000萬港元。目前已在港股上市或遞交招股書的物業服務企業中,有數家年度歸母淨利潤低于該門檻基準線。

    數據來源:招股書,年報,觀點指數整理

    該標準将于2022年1月1日起生效,即今年是衆多小型物企最後的上市窗口期,若沒能趕在年内上市以享受資本市場帶來的紅利,那麼地産企業可能需要重新考慮對物業闆塊的決議。

    即便成功上市,缺乏核心競争力與足夠成長性的物業公司,仍面臨着被市場冷落與邊緣化的風險。事實上,目前港股市場的物業闆塊破發頻繁,並已有數只物業股淪為"僵屍股",日成交額長期低于100萬港元,股票無人問津且股價長期走低,。

    自身規模過小,更多業務難以開展;收並購資金不足,第三方外拓競争力不強;關聯房企提供項目有限,不受資本市場熱捧。種種因素之下,現今許多中小型開發商将物業資産出售,成了不得已的選擇。

    規模為王

    相比傳統地産開發,物業服務行業現金流穩健,經營風險相對較低。最為顯著是:物企的營收主要源于對已有項目收取的物業管理費,以及從中産生的增值服務收益,因而對物企而言整體存量面積比新簽約項目更為關鍵。

    基于此,目前絕大部分物企都将自身規模作為發展的側重點,收並購與外拓並舉進行擴張。截至2020年12月31日,在管面積規模突破1億平方米的上市物業服務企業數量已達16家。

    數據來源:企業年報,觀點指數整理

    理論上,物企整體規模的提高通常能有效攤薄平均成本並提高營運效率,但實際上,在降本增效方面,從2020年末的數據來看,目前在管面積規模與成本營業收入比之間並沒有顯著的相關性。

    數據來源:官方公告,觀點指數整理

    較典型的如業内規模較大的中海物業、保利物業與綠城服務,成本與營業收入之比均在0.8以上,毛利率表現亦不佳,在行業中處于較為末端的位置。整體來看,目前大多數大型物企也並未能實現規模經濟。

    究其原因,當前大部分物企還處于急速擴張期,新的業态和區域尚在探索,大量新獲項目仍處于整合階段,勢必對經營帶來暫時的負面影響,而何時能"消化"這些新的收並購項目,並将規模化為營收,将成為物企後續發展的又一重點。

    此外,大量新型物業業務的開展建立在規模積累的基礎上,例如繫統性的城市服務,以及物業服務的高度智慧化以及對外輸出平台化,目前業内也僅有将物業與科技闆塊進行打包的萬物雲、碧桂園服務等龍頭物企,在這些新的藍海内占有一席之地。

    整合加速

    從規模擴張角度看,收並購無疑是效率最高的方式。2020年,觀點指數記錄的上市物業服務企業披露的收並購事件數達59起,涉及金額近100億元,平均交易金額為1.7億元,收並購標的也不局限于橫向的物業服務企業,還包括縱向新業态與增值服務領域的布局與深化。

    數據來源:官方公告,觀點指數整理

    進入2021年後,收並購熱度依舊不減,物業行業内中小型收購事件不停。同時,恒大物業收購甯波亞太酒店物業、碧桂園服務收購藍光嘉寶服務兩起收並購案例,標志着物管行業的整合進入了新的階段,即大型物企間的收並購、上市物企間的吞並,将市場争奪推向白熱化。

    回歸各物業企業同于收購的"彈藥",已披露的财務報表顯示,龍頭物企們現金及現金等價物充足,足以繼續支撐今年的高強度收並購行動。

    數據來源:Choice,觀點指數整理

    從母公司的角度看,地産開發行業集中度也在提升,其下遊物業企業通常也會在整合時被一並合並,例如在近期融創中國收購彰泰集團事件中,融創旗下融創服務也同時開展了對彰泰服務的收購。

    在"房住不炒"的總體政策基調和"三道紅線"的強融資監管之下,房地産開發商選擇出售物業闆塊以換取現金流的情況也會更加頻繁,這會給物業行業收並購市場提供更多的標的資源。

    縱觀物業闆塊各企業的招股書資料,平均60%-70%上市募集資金都将用于收並購;而根據不少物企的對外表态,基于收並購的規模擴張也仍然是大多數企業未來的核心戰略方向。

    原報告 | 敏于數,追本溯源,解讀地産深層次脈絡。笃于行,揭行業整體發展規律。

    撰文:王昱睿    

    審校:歐陽穎



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