從人口普查到“三孩”，關房地産什麼事？

（2021年6月6日星期日）6月5日，芒種，一年當中最繁忙的時節。

5月底6月初，廣州進入“龍舟水”季節，暴雨頻繁，加上突然爆發的疫情，使其成為了當下全國人民最關心的城市。

新聞鏡頭中，核酸檢測和接種疫苗的場所，時常受到暴雨和大風侵襲，為防疫、抗疫工作增添了許多額外困難。當然，我們有充足的經驗和能力控制疫情，待這段風雨散去，相信廣州很快就會恢復往日的車水馬龍。
所謂“連雨不知春去，一晴方覺夏深”，不知不覺一年已過半。年初，大多數分析已經對今年的情況有所預料——前景向好，但挑戰巨大。

這看起來是一句在每一年都通用的表述，但從2021年全球及國内發展走勢來看，顯然是非常切合的。

20萬億，敢不敢想象？

“十四五”規劃以及2035遠景目標出台，抗疫的巨大成就，讓所有人對接下來的發展充滿了信心。

房地産行業亦如是——2020年這個受到疫情影響最嚴重的年份，中國房地産仍然取得了17.36萬億破紀錄銷售——在幾年前，地産業内普遍認知里，15萬億或是難以逾越的天花闆。

回到今年，1-4月份，全國商品房銷售額53609億元，同比增長68.2%；比2019年1-4月份增長37.0%，兩年平均增長17.0%。

按照這個趨勢，即便有零星疫情的反復，也很難阻擋今年全國房地産銷售再創造一個新的高峰。

20萬億，敢不敢想象一下？

從企業層面來觀察，觀點指數發布的“2021年1-5月房地産企業銷售金額表現”顯示，前100房企實現全口徑總銷售金額56548.8億元，同比增長52.5%，較2019年同期增長40.2%。

此外，前100房企錄得全口徑總銷售額為12975.1億元，同比增長17.8%，較2019年5月增長38.8%，繼續維持兩位數以上的增速。

截至5月底，全口徑銷售金額突破1000億元的房企達到了15家，較去年同期增加9家。另外，200億以下房企數量從46家減少至25家。

這是一串“烈火烹油、鮮花着錦”的數字，但繁華底下，也存在令人擔憂的問題。5月14日，濱江集團董事長戚金興一句“努力做到1%-2%的淨利潤水平”，在行業内引起軒然大波。

利潤率降低，甚至連“制造業都不如”，這是近年來中國房地産企業面對的現實。所以，怎麼辦？

學習制造業是一個出路，騰籠換鳥、轉型升級、科技賦能，走向産業鍊條的更高層次。事實上，轉型與多元化，地産業已經試水了許多年，從商業、産業、物流到物業、養老、文旅等等，房地産的内涵與外延已經覆蓋了許多領域，甚至還包括造車和造機器人。

但這些還不夠。

“三孩”出台，是利好嗎？

微觀的企業發展，需要符合國家戰略與宏觀經濟發展的規律。

“房住不炒”、“三道紅線”、“兩集中”等相關政策，為房企的發展劃定了一個框架，在這個框架内填充什麼内容，則是考量每一個企業領導人智慧的時刻。

最近一個政策的公布，顯然又跟房地産有非常大的關繫。

中共中央政治局5月31日召開會議，聽取“十四五”時期積極應對人口老齡化重大政策舉措匯報，審議《關于優化生育政策促進人口長期均衡發展的決定》。會議指出，進一步優化生育政策，實施一對夫妻可以生育三個子女政策及配套支持措施。

“三孩”政策出台，這是國家發展戰略的一個大動作，房地産不可能置身事外。

政策出台的背景之一，是全國第七次人口普查數據顯示，人口增速降低和老齡化進一步加重。

關于第七次人口普查數據的解讀已經非常充分，顯然養老會是未來的一個藍海，而且這個趨勢許多年前已經充分顯現，但房地産行業似乎仍然沒有準備好。

人口政策從“兩孩”到“三孩”經過了很長一段時間，這些都是對房地産影響巨大的國策，那麼企業又要如何響應政策，以取得其中紅利？

從另一方面看，“三孩”最直接相關的産業是住房和教育，教育成本和住房成本都是影響人口生育率的重要因素。教育産業已經開始去資本化，房地産不太可能去資本化，那麼“房價”可能就是未來的關注焦點。

也有分析認為，“三孩”放開後的人口增幅對整體房地産行業影響微不足道。最有可能的是随着家庭結構中二孩、三孩比例上升，三房、四房的需求或将進一步上升。

此外，一線城市住房成本最高，二線、三線甚至縣城，才會是“三孩”政策紅利集中的地方，這也可能影響房地産企業的投資決策。結合“集中供地”政策，未來房企投資與拿地或将出現新的變化。

無論如何，疫情、政策、宏觀經濟走勢、未來的轉型與投資決策等，許許多多思考與研判，都是當下房企迫切需要應對的問題。每一年，中國房地産界影響力巨大、參與度甚廣、權威性極高的全行業論壇——博鰲房地産論壇，都将匯集一批最具智慧的房地産業、金融業及圍繞房地産領域全業态商業精英、所有美好新生活的建設者，通過面對面交流與對話，探讨當下房地産行業最關心的話題。

一個博鰲、一個行業；在陽光燦爛的八月，在火熱的海南，您準備好了嗎？