羊城舊改再落子 奧園高票截胡黃埔新田村背後的合作路徑

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2021-04-08 23:37

  • 舊改的傾斜以及或在項目獲取上加強合作,是奧園在三道紅線及毛利率下滑壓力下的“主動求變”。

    觀點地産網 舊改蛋糕的切分依舊牽動着房企的神經。即便是處于非核心價值地段、投資額僅有30億元的廣州黃埔新田村的舊改,也引來了龍湖和奧園這兩大房企的争奪。

    3月30日廣州公共資源交易中心公示,該村有2家申請合作企業通過資格審查,分别為重慶龍湖企業拓展有限公司、(主)奧園集團有限公司(成)廣州東龍投資有限公司。

    而随着最終結果出爐,外界或許稍感意外。

    4月8日,新田村舊改項目對合作企業進行投票表決。據悉,現場共有70個村民代表投票,奧園以更高的支持率,成功競選。

    事實上,龍湖也頗有實力,只不過欠了些許運氣。從各項評選資格比對上,奧園在本土經驗和團隊專業度上明顯更具優勢。

    而龍湖在羊城舊改戰場上還屬于“新兵”。從僅有的公開信息看,目前龍湖僅于去年11月簽約合作黃埔永和街永崗社區舊改項目,實現羊城舊改的破冰。本次參與競選新田村舊改,同樣是在已較為熟悉的黃埔片區,意欲拓開版圖。

    接近奧園的消息人士告訴觀點地産新媒體,在舊改獲取和推進上,奧園管理層高度重視,總裁郭梓甯亦是時常親力親為。而一般而言,由企業管理層親自帶隊攻關,可以很大程度上提升舊改談判的效率。

    值得一提的是,在區域介入程度上,新田村項目屬于中新知識城闆塊,與此前奧園聯合龍中國、科學城集團于今年1月拿下的旺村舊改項目相鄰,更利于進行連片規劃和開發。

    根據公布的基礎數據,新田村舊改範圍東至增城區,南至鎮龍村,西至湯村,北至旺村、洋田村,整個舊改項目總建面約33萬平方米,拆遷安置總投資額約人民币30億元,戶籍人口4052人。

    其中,村民住宅30.57萬平方米,集體物業2.16萬平方米,歷史文保(集體)853.9平方米,公建配套1999.6平方米。另外改造範圍共有3處傳統建築風貌線索,分别為新田村孖廳建築群、道敬何公祠建築群、啟荣何公祠建築群。

    區位優勢上,新田村地處知識城南部,正好位于廣河高速與東部快速路交匯處,緊鄰九龍大道、地鐵14号線湯村站與鎮龍西、北站;另外,即将在2022年開通的廣州東環線城際還在附近設置新龍站(原平崗站),屆時可快速往返增城、花都等地。

    根據黃埔區建設世界知識城、灣區創新源、國際人才港的總體規劃,知識城闆塊以産業園區建設為核心,将建設成為具有全球影響力的國家知識中心。

    而新田村同樣有着廣州舊村“髒亂差”的通病,加上黃埔舊改推進加快,該村改造也較為迫切。

    為此,新田村招標文件中對于産業導入的要求頗高,有業内資深人士稱,這完全是按照新近頒發的《廣州市城中村改造合作企業引入及退出指引》關于第三圈層引入企業的要求。項目或将引入國家級企業,涉及科技企業孵化器、制造業創新中心、文化創意産業園區等。

    據此前網傳消息,新田村舊改将為片區帶來星級酒店、休閑娛樂、旅遊度假等業态,引入教育、文化創意、科技創新、配套服務等産業。配套方面,也将配建一所54班九年一貫制學校、兩個18班幼兒園,滿足村民及周邊居民日常所需。

    于奧園而言,本次拿下新田村,應是其在廣州的第五個舊改項目。過往奧園在珠海、東莞等地有較多舊改布局,而進入2021年初,才在廣州舊改市場頻有斬獲。

    數據來源:觀點指數整理

    不難發現,前期作為“新兵”的奧園在舊改獲取上多選擇退而求其次,避開龍頭房企普遍關注的位置好、利潤高的舊改項目,而選擇區域價格相對低窪、改造難度小的項目布局。

    另外值得關注的是,奧園在廣州拿舊改多是以聯合體的形式出現,此前拿下的增城區南坣村村、橫塱村、黃埔區旺村項目也均是與合匯、科學城集團集團等進行聯合操盤。

    這成為了奧園布局廣州舊改的重要路徑。單槍匹馬進入或許稍顯吃力,而舊改的地域性意味着企業需要對當地市場規則的熟悉程度、傳統觀念的接受程度更高。

    不難發現,奧園尋求的合作夥伴,多是了解本地市場或是有政府背景的本土房企和國企。其中兩度合作的合匯,同時具備前述兩個條件。這對奧園在廣州舊改市場的角逐助力不少,此外在獲取更高利潤的同時也可降低操盤風險。

    近年來在拿地擴張方面,奧園需要更穩定的獲取方式及更低的成本。舊改的傾斜以及或在項目獲取上加強合作,是奧園在三道紅線及毛利率下滑壓力下的“主動求變”。

    在剛過去的2020年業績會上,奧園管理層亦表示,相比過去幾年以收並購和招拍挂為主,随着産業優勢的顯現,下一步在土地獲取上将向産業勾地和城市更新傾斜。

    數據顯示,截至去年年末,奧園共擁有60個不同階段的城市更新項目,總規劃建築面積4285萬平方米,規劃可售面積約2246萬平方米,預計額外提供可售貨值約6730億元,其中粵港澳大灣區占97%,約6552億元。

    而去年全年,奧園實現10個城市更新項目實現轉化,其中8個項目轉入土地儲備,帶來可售貨值約382億元。該公司預計,未來三年轉化可售貨值約1600億元。

    撰文:林海研    

    審校:鐘凱



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