安居客遞交招股書 利潤19.55億元的流量平台是門好生意嗎？

觀點地産網 去年58同城以高達87億美元的方案在納斯達克退市，成為繼360之後美股中概股私有化最大宗案例，同時也印證了姚勁波作為一代互聯網先驅的折戟。

以信息差和流量為王發家的58同城，被認為是落後于時代的産物。目前的市場講求占領垂直細分領域，姚勁波最近的心思亦在此處。他希望憑借分拆58同城旗下仍具競争力的業務闆塊，尋找重新振作的路徑。

于是4月8日，在3月下旬曝出上市傳聞後，房産信息服務平台安居客正式向港交所遞交招股書。一同吹響上市号角的還有快狗打車，它前身為58速運，現時與頭号種子貨拉拉、滿幫集團競争同一條賽道。

2007年在上海成立的安居客是58同城的核心業務之一，其崛起于2011年引發的O2O熱潮。當時，安居客已完成第四次融資，接受了包括百度、經緯創投等投資機構總計7200萬美元的戰略投資。

安居客以收取端口流量費用為主營收入的經營模式，在當時受到歡迎。據悉該公司在2013年估值達到8億美元，翌年估值達到15億美元。也是在2014年，安居客啟動上市計劃，随後自信開啟漲價向中介行業開刀。

而由此引發的中原地産、鍊家地産、我愛我家、21世紀不動産等8家主要房産中介的聯合抵制，亦使安居客上市計劃最終擱淺。該事件以創始人梁偉平退出，58同城2.67億美元收購安居客收場。

在被58同城收購後，安居客與58房産整合為安居客集團，並随即迎來了另一段發展機遇。2015年第二季度起到2016年春節後，安居客連續三個季度流量爆發式增長，季度環比均增長超過200%，壓倒搜房網成為國内最大的新房、二手房服務平台。

安居客的行業地位維持至今。根據最新招股書披露來自艾瑞咨詢數據顯示，截至2020年12月31日，安居客2020年第4季度平均移動月活躍用戶量為6700萬，按2020年平均移動月活躍用戶量計算，安居客為中國最大的在線房産平台。

期末安居客線上覆蓋的城市及縣城數量超820個，根據艾瑞咨詢，安居客是中國在線房産服務平台中覆蓋城市和縣城數量最多。同時，該公司開發的房産數據基礎設施房源全息字典收集了中國1.94億套房産數據，這是國内第二大房源數據庫。

另外，去年末安居客在線房産平台上的付費經紀人數量超72.6萬人，占據67%的線上房地産營銷市場份額，根據艾瑞咨詢數據顯示，安居客在中國房地産服務平台中付費經紀人數目最多。

營收方面，同樣來自艾瑞咨詢數據，按2020年收入計安居客還是中國最大的新房及二手房在線房産營銷平台。去年該公司收入為80.52億元，年内利潤19.55億元，同期的淨利潤率為24.3%。

在這份招股報告中，安居客暗示自己實力強勁、荣譽加身，仍執掌行業牛耳。安居客向來堅持不做線下自營，但問題是單純做信息流量平台真的是門好生意嗎？

按招股書顯示，安居客集團去年整合了安居客、58房産、愛房和巧房，目前的定位是從一個在線營銷服務提供商轉型為一個領先的開放型房産信息交易服務平台。但事實上，安居客目前的收入來源仍依賴于，向使用平台服務的中介和開發商收取服務費。

招股書顯示，安居客目前的收入來源主要分為三塊：在線營銷服務，其對應安居客和58房産，是安居客集團最為傳統的一塊業務。收入主要來自于就二手房為房産經紀品牌及經紀人提供營銷服務，以及為房地産開發商的新房提供廣告及促銷服務。

交易服務對應2019年推出的愛房，該業務主要搶占新房賽道，其收入主要來自于從開發商處賺取的新盤銷售傭金。

據披露，愛房目前業務擴展至中國33座城市，2020年交易總量達653億元，較2019年增長282%。安居客稱，愛房業務的前景是公司未來增長的重要驅動力。

而其他服務收入則對應的是巧房。巧房主要業務是通過提供SaaS解決方案，幫助經紀品牌及經紀人實現工作流程數字化並提高效率。

資料顯示，截至2020年12月31日巧房累計擁有超過34.4萬名用戶。其收入主要來自包括使用軟件及技術平台以及提供與此相關的技術服務的許可費。

不過，愛房和巧房都是安居客在去年12月才完成收收購和並表的新業務。體現在報表上，去年80.52億元收入中，在線營銷服務實現77.99億元，占比96.9%。而交易服務僅占2.8%，錄得2.28億元。其他服務去年收入2469.1萬元，占比03%。

因此，安居客目前實質上仍是一間在線營銷服務提供商，它仍注重流量。在招股書中，安居客宣稱擁有中國最大用戶流量和經紀人網絡。

過于單一的收入來源是安居客一直以來的痛點。要提高在線營銷服務的收入，必須要向中介漲價，而漲價的不确定性後果在2014年那場抵制運動中已經呈現。安居客目前亦提出：“将繼續擴大及深化我們的服務範圍。”尋找更多收入增長點。

只是回望目前的中介代理行業，線上與線下結合的模式似乎是主流，安居客堅持非自營的商業模式必然受到重重挑戰。而最大的問題是如何取得來自資本市場的認可。

無論線上還是線下，貝殼找房是目前中國最大的房屋交易和服務平台，是線上線下結合模式的最成功例證。該公司2019年總交易額達到2.1萬億，擁有3.7-4.2萬家門店。貝殼于2020年8月在紐約上市，目前市值達到664.04億美元。

房地産交易始終是一類涉及金額較大的交易，購房者最終下決定以及随後簽約、過戶等還是需要中介代理的協助。

線上賣房沒法完全取代線下門店的功能，不向線下出擊，安居客可能難以成為真正的龍頭。因此，安居客現時通過愛房和巧房滲透線下交易層面，並希望盡量将房産交易由線下過渡至在線。

但一切都有待觀察。