解局 | 泰康綁定陽光城 陳東升的地産投資版圖

觀點地産網 保險公司和地産企業的合作，又一次上演。這一次，合作的雙方分别是泰康人壽和陽光城。

4月5日，陽光城集團股份有限公司的大股東陽光控股有限公司與合並持有公司13.4%股份的泰康保險集團股份有限公司簽訂《戰略合作框架協議》，落實泰康人壽保險有限責任公司及泰康養老保險股份有限公司入股公司後，在業務等層面落地開展相關合作事宜，與公司相關内容包括不限于項目、資金、物業等領域的合作。

險資捆綁房企

框架協議約定，在項目獲取及代建代銷方面，涉及存量不動産合作，針對泰康已布局的項目，同等條件下優先與陽光城合作;在增量項目拓展方面，雙方發揮在醫養服務、産業資源等方面的優勢，在符合雙方戰略布局的重點區域，拓展合作;在不動産股權基金方面，雙方共同設立不動産投資基金，用于投資、孵化相關項目;

此外，在融資合作方面，泰康及其資管子公司在信用債、非標、資産證券化、公募Reits等領域與陽光城展開合作。

在物業合作方面，雙方将在物業管理領域開展全面合作，包括不限于優先考慮泰康與陽光城物業子公司開展資本市場領域合作，在陽光城管理小區内提供社區居家養老服務、打造智慧物業平台等業務模式，提供多元化增值服務。

陽光城方面表示，本次戰略合作框架協議的簽訂是在泰康保險入股的基礎上，進一步落實明确了業務合作方向，将有助于該公司拓寬項目獲取途徑、優化财務結構、降低資金成本、提升主體信用及市場認可度等。

事實上，這是泰康人壽成為陽光城第二大股東後更為深入的合作。

去年9月9日，陽光城發公告，宣布泰康人壽保險有限責任公司及泰康養老保險股份有限公司與陽光城集團股份有限公司第二大股東上海嘉聞投資管理有限公司簽訂《股份轉讓協議》，約定泰康人壽及泰康養老通過協議受讓的方式，從上海嘉聞受讓陽光城13.53%的股份，共計5.55億股。

協議中清楚寫明，在本次交易完成後，泰康人壽、泰康養老願意在力所能及的範圍内，與上市公司長期合作，充分發揮自身優勢。

而最為陽光城所看重的一條則是：“泰康人壽、泰康養老将為拓展上市公司融資渠道、增強上市公司競争力貢獻自己的力量，以達成並實現與上市公司長期共同發展的戰略願景與長遠目標。”

泰康方面也表示，受讓陽光城股權主要基于看好上市公司未來長期發展潛力，以獲得上市公司穩定的股息分紅，分享長期價值投資收益。

當時，被外界關注和讨論最多的是，為了确保泰康方面的收益，陽光城控股股東陽光集團做出十年承諾，以2019年歸母淨利潤40.2億元為基數，前五年平均增長率不低于15%，累計歸母淨利潤為340.59%。

不僅如此，陽光城還承諾，2025-2029年間實現歸母淨利潤數為101.72億元、111.90億元、123.08億元、129.24億元和135.70億元。

泰康地産版圖

從公司股權、融資、代建代銷、物業、存量不動産到增量項目、醫養産業等，泰康人壽本次和陽光城的合作可以說覆蓋了一家房企的方方面面。

或許，這是泰康和房企合作最深入、覆蓋面最廣的一次。

據觀點地産新媒體查詢，泰康人壽對房地産行業的介入是從養老地産開始的。

事實上，泰康人壽及合衆人壽是國内較早涉獵大健康産業的保險機構之一。兩家機構均借鑒美國CCRC養老理念，将養老社區與保單挂鈎，即“虛拟保險和實體養老一體化”模式，客戶可以通過購買保險，鎖定養老社區物業及其他配套服務的使用權，享受一站式退休生活解決方案。

2009年，泰康人壽經保監會批準獲得了首個保險資金投資養老社區試點資格。翌年，泰康人壽成立“泰康之家”品牌作為運營醫養産業業務的經營主體，随後泰康人壽逐漸鋪開全國各地養老社區的開發建設。

截至目前，泰康之家已在北京、上海、廣州、三亞、蘇州、成都、武漢、杭州、南昌、廈門、沈陽、長沙、南甯、甯波、合肥、深圳、重慶、南京、鄭州等19個核心一二線城市完成連鎖醫養社區布局，總規劃建築面積290萬平方米。

同時，在前幾年國内開發商開始對養老地産領域産生興趣時，泰康人壽亦曾嘗試與萬科集團、保利地産等行業巨頭合作開拓市場。

2016年6月23日，保利地産公告，泰康人壽旗下子公司泰康資管出資60億元認購其7.32億股，成為第二大股東。

當時保利地産相關負責人表示，從60億元的認購份額來看，泰康人壽顯然並不只是為了短期的分紅和資本增值預期年化預期收益，而是更看重未來雙方在地産開發、房地産基金和養老地産等領域建立深度的戰略合作。

對于這次入股，當時外界普遍認為，險資正試圖通過增持變現速度較快、變現成本較低的藍籌股，解決理财産品期限錯配，帶來的流動性風險。

其實，中國保監會禁止保險資金直接投資商業房地産項目，因此在養老領域的不動産投資，成為保險企業在地産領域投資的主要選擇。除了泰康人壽之外，此前包括安邦、人壽、珠江保險等都有類似操作。

只不過，泰康人壽在這方面的投入尤其巨大。

2019年，泰康集團副總裁兼泰康之家首席執行官劉挺軍在接受媒體采訪時曾這樣表示，泰康在養老領域的總投資金額是200億元，占到整個保險行業的一半以上。

泰康保險集團董事長兼首席執行官陳東升則表示，“我們的戰略非常清晰，把五個手指捏成一個拳頭，這個拳頭就是大健康，就是要建設大健康的産業生态體繫。”

因此，在很長一段時間里，泰康人壽涉足房地産行業主要集中在養老地産相關領域。

但自2018年後，泰康人壽在房地産行業的投資逐漸延伸到了更廣的範圍，在這幾年大熱的物業闆塊、物流闆塊等，都看到了泰康的身影。

2018年12月，萬科旗下的物流地産投資基金亦引入了泰康人壽，後者認繳出資13.84億元，獲得基金權益46.82%。

2020年12月1日，泰康人壽通過中國保險行業協會官網披露，公司決定通過IPO的方式參與投資金科智慧服務集團股份有限公司，據悉，公司共出資7500萬美元（約5.02億元人民币），與金科服務簽署《基石投資協議》，獲得9.78%的H股股份。本次出資額約占公司上季度末總資産的0.062%。

對于投資版圖延伸至物流、物業行業的原因，目前泰康方面並沒有給出明确的回應。但通過陳東升此前就養老地産投資與回報方面的介紹，或許可以窺見些許原因。

背靠保險公司這樣資金雄厚的企業，陳東升曾豪氣表示泰康是把養老産業當成事業來做，“可以拿1000億元10年不賺錢”。但其同時也提及，“一個成熟的養老社區要做到收支平衡需要6-8年，真正實現盈利要8-10年的時間，30年後才能把成本收回來。”

相對于30年才能回本的養老社區投資，泰康需要投資一些回報更快更高的地産版圖及企業，以提高在地産行業的投資回報，似乎就不難理解了。

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