2.25億入主北京物企 卓越商企上市後首筆並購里的規模追逐

觀點地産網 在“面積稱霸”的年代，物管企業的競争愈加白熱化。

4月6日，卓越商企服務公告披露，卓越商企間接全資附屬公司與北京環球财富物業管理公司達成合作協議。

據此，卓越商企将以2.25億元收購環球财富物業75%股權。收購完成後，環球财富物業将成為卓越商企服務的間接非全資附屬公司，業績将于集團的财務資料内綜合入賬。

這是卓越商企上市後首個公開的收並購事件。資料顯示，目標公司管理北京東三環CBD核心區一個15萬平方米的甲級商業辦公項目。

在行業擴張激烈之時，收並購成為擴規模最直接、高效的手段。中信證券認為，2021年，物業公司首要任務不是提高盈利能力，而是搶占更大市場份額。

收購北京公司

資料顯示，環球财富物業成立于2007年，總部位于北京，是一家專業的商務物業管理公司，所管理的項目以一線城市CBD超甲級寫字樓為主。

目前，其管理的北京世紀财富中心是一個國際甲級商業辦公項目，集寫字樓、商業及配套服務設施于一體，位于北京東三環國貿CBD核心片區，總建築面積15萬平方米。

截至2020年12月31日，該公司年度的未經審核除稅後純利約2832萬元，市盈率10.59。

簽訂的協議中，賣方、擔保人及余下股東共同及各别向買方作出不可撤銷保證及擔保：環球财富物業所管理物業管理項目在接下來5年均有最低收入的保證，上述做出保證及擔保的衆人需對未完成的業績做出補償，補足款項。

卓越商企認為，此次收購進一步擴大了集團在北京區域的業務規模，将通過在北京中央商務區尋求商機以擴大業務增長，並與該集團在周邊的項目産生協同效益。

對此，一位業内人士在接受采訪時分析，卓越商企主要布局在大灣區及長三角，尤其是大灣區區域，但一線城市特别是深圳的寫字樓市場早已飽和，在高淨值區域進一步擴展市場空間有限，需要加大其他區域的布局，北京的寫字樓存在較大拓展空間。

觀點地産新媒體于年報中獲悉，截至2020年12月31日止，若按區域劃分，卓越商企在管項目41.8%位于粵港澳大灣區，25.4%位于長三角城市群，32.8%分布于其他區域。

數據來源：企業年報、觀點指數整理

觀點地産新媒體了解到，作為一家成立已20余年的物業公司，受母公司卓越集團影響，卓越商企服務主要提供商務物業管理服務，服務範圍覆蓋寫字樓、商業綜合體、企業總部、綜合辦公、研發數據中心、工業園區、物流園區、政府公建、高等院校等多種領域的業務結構。

而卓越商企服務目前業務類型仍以商務物業為主，2020年收入貢獻高達74.1%。

上述人士續稱，商業物管是稀缺且特殊的一條細分賽道，單價高定價較為自由，且服務對象付費能力較強，但對于物管商的管理能力也提出了更高的要求。其表示，但這一細分市場亦競争激烈，已經吸引了包括萬物梁行乃至五大行等在内的競争。

年報顯示，截至2020年末，卓越商企已布局42座城市，覆蓋全國多個一線及新一線城市。總合約項目數量459個，合約面積為4473萬平方米，同比增長約35%。其中，在管項目達到406個，在管面積約3200萬平方米，同比增長分别約31.8%及36.2%。

期内，卓越商企在管面積的增長均來源于新簽的882.2萬平方米面積，新收購面積為0，而在2019年新收購貢獻了357.6萬平方米面積。此次收購環球财富物業，也是卓越商企2020年10月港交所上市之後，首次對外公開披露的一次收並購事件。

據悉，近年來，卓越商企服務曾收並購河南黃錦物業、浙江港灣物業、武漢雨陽物業、武漢環貿物業等多個物管企業。2019年，卓越商企先後收購了主要業務涉及公建物業的浙江港灣，及武漢雨陽兩家物業公司。

資料顯示，浙江港灣物業為非住宅領域的大型物業提供服務，成立于2006年，服務客戶均為浙江知名三甲醫院和大型企業，而武漢雨陽物業成立于2003年，聚焦非住宅物業領域，項目涵蓋政府機關單位、事業單位、科研院校、醫院、文體場館等多種業态。

物管收並購浪潮

按照卓越商企服務公告中的表述，收購環球财富物業的資金，将動用全球發售的所得款項淨額以現金撥付，該筆款項被分配用于策略性收購及投資。

上述人士分析指出，物業公司上市募集資金主要用于收並購及市場拓展，主要並購類型有增加業态種類、並購産業鍊上遊企業延伸産業鍊條以提升競争力、以及收購小物管商。

興業證券研報數據顯示，2020年上市的15家物管公司募資淨額中用于收並購的資金共計341.5億港元，約占募資淨額的61%。

“有些收購能夠提升多領域管理能力，提高服務水平；收購小物管企業則更多是增加在管面積提升規模效應的考量。”

一位投資者曾透露，卓越商企管理層在投資者會中稱，今年将擴大商務物業的業态，重點将瞄準深圳、東莞等城市物業區域，並計劃通過尋找收並購標的和合作的方式提高醫療物業的業态占比。

實際上，随着物管企業持續快速擴張，物業行業似乎已經進入“面積争霸”的時代。對企業來說，收並購是加速擴張最重要的手段之一。

中物研協數據顯示，在過去的2020年，僅上市物業企業收並購的總交易數量便同比提升54.29%，與之相應，總交易金額同比增長47.25%，達到94.3億元。

進入2021年，物管企業收並購則更加頻密：永升生活服務4.34億收購彰泰服務65%股份；合景悠活13.16億元“蛇吞象”收購雪松智聯科技80%股權，新增在管面積超8600萬平方米；恒大物業15億收購甯波雅太酒店物業100%股權，新增在管面積超8000萬平方米。

不僅是“大魚吃小魚”，“大魚吃大魚”的案例開始出現。2月5日，碧桂園服務公告稱，以48.46億元收購藍光嘉寶服務近65%股份，這也是截至目前最大宗發生在兩家上市物業公司之間、並導致控制權發生變更的收購案。

這宗收購後，碧桂園服務一躍成為行業内在管面積最大的企業。再随後，龍湖物業斥資12.73億接手億達服務100%股權，進一步完善自身在多業态領域的空間服務能力。

龍湖管理層在2020年投資者業績會中稱，龍湖多年一直堅持将回款10%作為上限投入到非住宅部分，今年龍湖的資源會向C4智慧服務傾斜，在保證質量基礎上，加大力度進行合作與收並購。?

其實，除去規模上的競争，物業行業整合亦有現實要求。

一位行業前十的物業管理人員曾在接受采訪時表示，物業是一個高度分散的行業，高度分散的行業不有利于行業的發展。

“因為很多資源，包括繫統，軟件，硬件的提升，標準化的建設，需要有更大、更好的企業承擔，更大的企業會做的更規範，這樣才能夠保證老百姓對美好生活的追求。”