2021年1-3月房地産企業銷售表現·觀點月度指數

观点指数研究院

2021-03-31 18:25

  • 截至一季度末,共有5家房企累計全口徑銷售超過1000億元,相比去年同期增加3家。

    碧桂園表現亮眼,5家房企銷售已破千億

    第一季度末,房地産行業迎來銷售小高峰。

    觀點指數發布的“2021年1-3月房地産企業銷售金額表現”研究顯示,前100房企實現全口徑總銷售金額30719.7億元,同比增長87.6%,較1-2月同比增幅縮窄16.9個百分點。

    數據來源:觀點指數整理

    由于去年同期房地産市場行情得到修複,銷售逐漸回歸正常水平,3月銷售增幅較2月出現較大回落。

    具體而言,前100房企3月錄得全口徑總銷售額為12327.2億元,同比增長57.9%,較2月增幅縮窄113.8個百分點。

    數據來源:觀點指數整理

    觀看研究成果名單,碧桂園憑借1976億元全口徑銷售,位居行業首列,緊随其後的分别是萬科和恒大,對應銷售額分别是1726.3億元以及1523.5億元。

    另外,20房企第一季度銷售均實現同比正增長,個别房企如龍光、綠城等增幅超過150%。

    數據來源:觀點指數整理

    值得注意的是,截至一季度末,共有5家房企累計全口徑銷售超過1000億元,相比去年同期增加3家。同時,100房企中,100億以下房企僅有23家,較去年同期減半。

    權益銷售方面,2021年1-3月100房企實現總權益銷售22285.3億元,同比增長81.5%;平均權益比例為72.4%,比去年同期下降2.2個百分點。随着部分城市集中供地政策推出,房企聯合拿地開發的積極性更多,預計未來權益比例進一步下降。

    銷售面積方面,100房企1-3月錄得總銷售面積21039.1萬平方米,同比增長64.9%。3月單月,100房企實現總銷售面積8522.4萬平方米,銷售均價1.43萬元/平方米,環比提高1466.4元/平方米。

    商品房銷售額同比翻番,預計投資增幅先高後低

    國家統計局數據顯示,2021年1-2月全國商品房銷售金額為19150.7億元,累計同比上升133.4%,增幅較上年末擴大124.7個百分點;1-2月全國商品房銷售面積為17363.1萬平方米,累計同比上升104.9%,增幅較上年末擴大102.3個百分點。

    數據來源:國家統計局,觀點指數整理

    整體來看,在去年銷售低基數的基礎上,今年1-2月商品房銷售額取得開門紅,錄得大幅同比增長,對比2019年同期亦取得49.6%的增長。

    投資端上,2021年1-2月全國房地産開發投資累計完成額為13985.9億元,累計同比上升38.3%,較上年1-12月上升31.3個百分點。其中住宅開發投資累計完成額為10387.3億元,累計同比增速41.9%,較上年1-12月上升34.3個百分點。

    數據來源:國家統計局,觀點指數整理

    對比2019年同期,1-2月份全國房地産開發投資增長15.7%,住宅投資增長19.2%,兩年平均增長分别為7.6%、9.2%。

    從趨勢線走勢可以發現,自2020年6月起,房地産開發投資累計同比增速開始回正,随後連續走高,今年1-2月達到38.3%的高點。

    一方面,是因為去年1-2月疫情導致項目開發進度延期,開發投資額降至低谷。另一方面,2021年房企面臨高銷售回款率和高銷售目標的雙重壓力,項目新開工積極性較高。

    國家統計局數據顯示,2021年1-2月份,房地産開發企業房屋施工面積770629.9萬平方米,同比增長11.0%。其中,住宅施工面積542503.3萬平方米,同比增長11.2。房屋新開工面積17036.9萬平方米,同比增長64.3%。其中,住宅新開工面積12736萬平方米,同比增長68.5%。

    數據來源:國家統計局,觀點指數整理

    另一方面,房企土地投資較去年有所增加,導致投資額增長。

    具體而言,2021年1-2月,房地産開發企業土地購置面積1452.8萬平方米,同比增長33.0%;土地成交價款503.4億元,同比增長14.3%。但對比2019年同期,2021年1-2月土地成交價款下降27.1%。

    随着去年開發投資額恢複至正常水平,疊加融資新政下房企普遍存在改善财務指標需求,預計未來一段時間内開發投資額增幅先高後低。

    房企“降檔”成果顯著,嚴守40%拿地銷售比阈值

    3月中下旬,房企接連發布業績會,彙報去年經營成果,並提出今年經營計劃和目標。

    “三條紅線”是業績會上的熱門話題,去年8月新政消息傳出後,房企部分經營重心轉向了優化負債結構,改善财務指標。

    根據業績會信息,許多上市房企通過加快銷售回款、嚴控土地投資、債務展期、股本融資等手段,獲得顯著的“降檔”成果。部分房企如越秀地産已經實現“綠檔”達標,融創、中梁等房企除了扣除預收款後負債率踩線之外,其余指標均已符合監管要求,成功降至“黃檔”。

    随着改善現金流和調整負債結構常态化和長效化,預計不少房企将會在近一兩年内降至“綠檔”。

    業績會上,房企根據預期年内可售貨值以及去化率,定下今年銷售目標。由于今年經營環境變化,銷售目標增長率普遍高于去年。

    數據來源:企業業績會,觀點指數整理

    例如,招商蛇口希冀穩定在銷售前10強,今年定下3300億元簽約銷售金額目標,同比增長約18.9%,高于去年同期的13.4%。

    當然,也有部分房企如新城控股較為保守,今年計劃銷售目標2600億元,增長率僅為3.6%。

    在房地産白銀時代,部分房企在規模和高質量發展之間做出平衡,通過适度降低規模增長速度,帶來利潤率等其他指標的增長。

    除了銷售目標,多數房企也向市場透露今年土地投資預算,這個指標跟今年銷售金額相挂鈎,40%的拿地銷售比是一個阈值。

    去年除了三條紅線以外,監管部門設置2個觀察指標,一是拿地銷售比高于40%,二是連續三年經營性現金流為負時,以上任何一項踩線需要對拿地資金來源等進行解釋。

    受限于此,多數房企開始嚴控土地投資。例如,去年1-8月,中梁控股拿地投資金額為548.9億元,拿地銷售比為56.8%。在拿地銷售比監管指標傳出之後,中梁控股減少土地支出,全年拿地投資712億元,拿地銷售比降至40%左右。

    針對近期提出的兩集中供地政策,房企普遍認為政策對拿地投資影響較小。

    兩集中供地政策的主要目的是讓土地價格趨向合理,但“一年三拍”對企業供貨節奏産生影響,更加考驗企業短期的資金調動能力。從這方面看,該政策對于資金雄厚、杠杆率低的大型企業比較有利。

    另外,部分重倉集中供地城市的房企對外表示,會加大企業之間的合作和多元化拿地力度,保持集中供地城市占有規模,這也變相地降低企業拿地權益比例。

    審校:歐陽穎



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