上市兩月余 星盛商業開始尋找合适“並購標的”

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2021-03-31 17:57

  • “營收復合增長率三年不低于40%,五年淨利潤實現5倍增長。”

    觀點地産網 上市僅兩個多月的星盛商業,向外界展示了首張年報成績單。作為港股第一家純商業管理公司,業績指標有其參考價值。

    3月30日,星盛商業發布2020年度業績公告,年内收入約4.42億元,同比增長約14.1%;實現毛利約為2.49億元,同比增長約23.9%;擁有人應占利潤約為1.27億元,同比增長約50%。

    報告指出,收入增幅主要歸因于定位、建築咨詢及租戶招攬服務的收入增加;以及籌備項目開業的收入增加。

    為更深入了解星盛商業,觀點地産新媒體透過一名熟悉星盛商業的資本市場人士得知,于3月31日,星盛商業舉行了2020年投資者會,董事會主席黃德林、總裁陶慕明等一衆管理層出席了會議。

    該資本人士轉述稱,陶慕明評價星盛商業2020年表現“業績漲幅大,拓展成果優”。他認為,在去年疫情嚴重的情況下,能取得這樣的成績來之不易。

    而星盛商業也有更加明确的目標指引:營收復合增長率三年不低于40%,五年淨利潤實現5倍增長。對照過去4年,星盛商業營收年復合增長率為16.7%,淨利潤年復合增長率36.8%。

    截至2020年12月31日,星盛商業訂立合約以向53個商用物業專案提供服務,覆蓋中國20個城市。按品牌劃分,城市型購物中心COCO Park共8個,區域型購物中心COCO City或iCO共21個,社區型購物中心COCO Garden共8個,高檔家居布置購物中心第三空間目前僅1個。

    其中,有22個已開業零售商業物業,2020年新開業項目包括深圳福田星河COCO Park、深圳沙井星河COCO Garden、深圳龍華星河COCO Garden、中山天奕星河COCO City等4個項目。

    在拓展方面,星盛商業年内新增項目總面積達43.7萬平方米,新簽約15個項目,包括關聯項目6個、獨立第三方項目9個。

    報告期内,星盛商業商業運營服務合約建築面積為328萬平方米,其中有61.6%由獨立第三方開發或擁有。于2020年12月31日,星盛商業商業運營服務的已開業建築面積為157萬平方米。

    規模體量並不大,但第三方拓展表現較為突出,歸屬于母公司星河控股的項目僅占比38%,沒有過度依賴母公司。上述資本人士獲悉,星河控股在全國擁有土地儲備超過4000萬平方米,其中商業面積400萬平方米,未來仍會不斷輸送予星盛商業。

    至于拓展目標,該名人士稱在投資者會上介紹了三年發展規劃:圍繞“拓規模,強運營,壯組織”三個策略,每年拓展項目不少于10個,其中總合約面積不低于550萬平方米,開業面積不低于450萬平米,非關聯占比不低于60%,平均出租率不低于95%。

    同時,也會關注行業優秀的商管公司,尋求合适的並購標的,以此擴大公司規模。據透露,目前星盛商業已經開展收並購工作,大概有3-5家標的公司初步接洽中。

    短期而言,于2021年,星盛商業預計全年開業項目不少于7個,總面積不少于68萬平方米。

    此外,該公司也有着比較清晰的區域發展戰略,即深耕大灣區,發展長三角,拓展西南區域,擇機進入中部發達城市。其于2016年首次進入長三角地區,2020年還成立了南京公司,進入了嘉興和連雲港。

    從收入結構看,期内星盛商業在大灣區的收入占比82.7%,過于依賴大灣區。而按經營模式來分,委托管理收入占比接近70%,品牌及管理輸出占25.8%,整租模式占比大概4.3%。

    由于星盛商業以輕資産模式發展,毛利率也處于較高水平。期内,星盛商業綜合毛利率由2019年度的51.8%上升至2020年度的56.3%。

    資本人士表示,星盛商業解釋了毛利率高的三個原因:其一是輕資産屬性确定了毛利率比較高。星盛商業80%以上的收入來源于大灣區,特别是深圳收入占比76%,大部分項目都是處于核心商圈,項目盈利能力比較強。

    其二是管理輸出收入的毛利率也是比較高的,基本上接近75%左右。據年報顯示,品牌及管理輸出服務的毛利率由截至2019年12月31日止年度的67.0%上升至截至2020年12月31日止年度的75.2%,主要由于定位、建築谘詢及租戶招攬服務增加。

    值得關注的是,去年整租業務毛利率由截至2019年12月31日止年度的44.4%下跌至截至2020年12月31日止年度的40.2%,乃主要由于COVID-19疫情期間向租戶減免租金所致。

    最後一個原因是推進信息化的建設,使運營成本能夠得到有效的管控和優化。會上透露,未來星盛商業毛利率水平基本會保持在50%-55%的區間。

    據悉,星盛商業未來三年收入整體占比,委托管理、管理輸出和整租的比例約50%、40%和10%。

    參會的資本人士還提到,會上也讨論了母公司星河控股是否會分拆其它業務上市的打算,管理層表示,對于星河控股來說,會全方位考慮不同可能,如何從一個方向做大公司的價值。

    資料顯示,星河控股旗下具有六個業務闆塊,涵蓋産業、地産、置業、資本、金融、物業等,業務涉及地産開發、城市更新、酒店管理、物業服務、金融投資、産業運營等多元領域,其中物管公司、産業運營管理公司,加上星盛商業都是輕資産管理公司。

    撰文:許淑敏    

    審校:徐耀輝



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