觀點直擊 | 華潤置地：“十四五”簽約額和租金收入雙翻番(實錄)

觀點地産網 華潤置地在為“十四五”規劃鋪路，一繫列動作皆有可循之處。

尤其是近期，關于華潤置地組織架構調整的消息在業内傳開，稱其計劃将華南大區總部從深圳遷往廣州，而鄭州公司由華北大區調整至華中大區管理。

3月30日，華潤置地舉行2020年度業績會當天，亦有消息披露華北大區宣布成立北京公司。

組織架構調整實為目前聚焦點所在，華潤置地管理層在會上對此事進行回應。

據觀點地産新媒體于電話會議獲悉，出席業績會的管理層包括總裁李欣、首席運營官張大為、首席戰略官謝骥、首席财務官郭世清以及華潤萬象生活總裁喻霖康等。

李欣表示，華潤置地在做變革向新、乘勢而上的組織架構調整，是基于“十四五”戰略考慮的必要性安排。

華潤置地對于“十四五”期間有諸多期待，年報提及以“重塑華潤置地，實現高質量發展”為戰略目標，構建開發銷售型業務、經營性不動産業務、輕資産管理業務（即華潤萬象生活）三大主營業務與生态圈要素型業務有機聯動、一體化發展的“3+1”業務模式。

目標也十分明确，郭世清透露，華潤置地預計“十四五”末期将在2020年基礎上實現權益簽約額和租金收入雙翻番。按照目標推算，2025年華潤置地租金收入300億元以上。

具體而言，到2025年末，預計在營購物中心總數超過100個，總面積超過1100萬平方米；同時，預計在營寫字樓項目超過40個，總面積超過290萬平方米。

李欣僅把上述稱之為“十四五”兩個小目標，向外界展現信心。

銷售、土儲增長基礎

前方道阻且長，華潤置地“雙翻番”增長基礎如何，會上也進行了一番讨論。

回顧2020年，華潤置地實現綜合營業額1795.9億元，同比增長21.2%；歸屬股東淨利潤為298.09億元，同比增長3.57%；扣除投資物業評估增值後的核心股東應占溢利241.4億元，同比增長11.6%。

其中，開發物業營業額為1571.4億元，同比增長23.5%；投資物業（包括酒店經營）租金收入為127.9億元，同比增長4.5%。

各項指標增長向好，尤以代表性的購物中心業績指標超預期，于2020年下半年購物中心租金收入和零售額反彈，全年45個核心購物中心租金收入首次突破100億元，按年增長7.2%，零售額738億元，按年增長14.3%，出租率維持94.7%。

開發物業相關指標上，2020年實現簽約額2850.3億元，同比增長17.5%，權益簽約額1860億元，同比增長14%，實現簽約面積1418.7萬平方米，增長7.1%，一二線城市銷售占比高達85%，簽約均價超2萬/平方米，同比上漲9.8%。

受益于簽約面積、簽約均價增長，華潤置地簽約額超額完成全年2620億元的銷售目標，且銷售規模增速超過龍頭房企碧桂園、萬科、融創、中海、龍湖等。

由此也成功守住行業“前十”的地位：自2017年銷售大幅增長重回前十之後，華潤置地此後幾年均保持在前十行列。

“十三五”期間，華潤置地全口徑簽約額復合增長率27%。

就短期而言，郭世清表示，華潤置地2021年銷售目標是3150億元。按此計算，同比僅增長10.51%，速度放緩不少。

年報顯示，2020年末已簽約未結開發銷售性業務營業額2728億元，其中1576億元将于2021年内結算。會上亦披露，2021年，可售貨源5057億元，其中一二線占比高達81%，住宅産品占比達69%，新推可售資源占比62%。

雖然華潤置地未來三年業績增長能見度較高，但市場環境千變萬化，尤以當前“三線四檔”、按揭貸款開發貸限制比例、供地“兩集中”等多項政策疊加，不确定性增強。

華潤置地則不斷強調，這是“一個難得的政策窗口和時間窗口。”

李欣從兩個維度分析了華潤置地雙翻番增長的底氣：首先是存量土儲，去年該公司新獲取項目69個，新增權益土地儲備1148萬平方米。目前，累計進入82個城市，總土地儲備面積6809萬平方米，權益土地儲備面積4801萬平方米。同時，投資物業土地儲備980萬平方米。

他也提及：“目前土儲權益比在70%以上，希望未來的新增土儲，權益比能在現有水平基礎上進一步提升。”

另外是增量方面，華潤置地在土地獲取上，依然采用兩條腿走路：一是要抓住土地兩集中供應的政策，在22個城市里，利用财務優勢、抓住時間窗口期，保住土拍市場資源和機會；同時在多渠道、多元化拿地方面進一步發力。

華潤置地土地拓展方式向來非常靈活，收並購、TOD、産業勾地、集體用地等方式皆有。此次業績會則特别提及城市更新方面，謝骥介紹，“十四五”期間，可以轉化為華潤置地土儲權益的舊改貨值1640億元。

“截至2020年底，重點推進舊改項目是17個，總開發量2600萬平方米，自有開發量1200萬平方米，貨值2100億元。”李欣稱，這是華潤置地未來五年重要的土儲來源。

另外便是華潤置地協同控股公司所獲取的資源，2020年沈陽熱電廠項目便是華潤置地通過協同的方式獲取的，可售貨值164億元，銷售毛利率達30%。

“在城市代建代運營和以場館代建為核心的片區統籌，也會有一些獨特的資源獲取優勢。”李欣繼續強調。

主席報告中，也特别提到代建代運營業務。

華潤置地于“十三五”期間打造了北京大興國際機場綜合服務樓、西安“三中心”、成都東安湖體育公園、嘉興南湖湖濱紅色文旅等項目。截至2020年底，該公司累計獲取代建代運營項目超過140個，協同主營業務項目落地超過10個。

但房地産行業地價上行、銷售限價等趨勢的影響之下，華潤置地也不可避免地出現毛利率下降的問題。

2020年，華潤置地實現毛利554.15億元，同比減少1.29%，綜合毛利潤率為30.9%，同比下跌7個百分點。而開發物業毛利率由2019年同期的36.5%下降為29.1%；投資物業(包括酒店經營)毛利率為66.4%，與2019年基本持平。

而且毛利率水平已經是連續兩年下降，郭世清也提出提升開發物業毛利率的方法，強化多元化拿地優勢，以及提升産品質量。

他繼而述及華潤置地區别其他地産公司的特點——兩輪驅動，持有物業以20%-30%的速度增長，這部分業務毛利率比較高，位于70%-75%之間，2020年實現毛利率72%。

“把持有物業的毛利率平衡上去，取得行業比較高的毛利率。”

架構調整的必要性

實現開發銷售型業務簽約額行業前十、購物中心綜合實力行業第一、商管保持行業第一等緊湊的發展目標，需要華潤置地更強的組織能力。

從陸續的消息源看來，華潤置地架構調整動作是在嘗試大區作用，從現有的“總部-大區-城市公司”二級總部、三級管控模式，向2級組織架構靠攏，即“集團—城市”。

資料顯示，華潤置地自2010年底開始實行“總部-大區-城市公司”模式，按照“總部做專、大區做強、城市做實”的原則，進行矩陣式管理。

李欣提出的觀點是：“動一動不是壞事，動一動可以帶來新的活力。”他認為要從優化組織能力、提高運營效率、打造敏捷性組織、培養年輕人才等方向做必要的調整。

“從華潤集團幾十年發展歷程來看，組織變革是結合戰略定位和戰略重塑做一些必要的安排，這是集團化企業健康高質量發展的一個基因性因素。”他不停強調。

根據3月下旬的媒體報道，華潤置地華南大區做出部分調整，計劃将總部從深圳遷往廣州，該調整或于年内完成。亦即，華潤置地華南大區總部将從深圳遷往廣州。

這當中李欣糾正了一些誤解：“華南大區不存在搬遷的問題，未來大灣區是兩個增長極，一個是以深圳為核心，另一個是以廣州為核心。”

而且，華潤置地在“十四五”期間重點發展區域圍繞四個國家戰略區域，其中粵港澳大灣區是重中之重，一方面是華潤集團和華潤置地總部所在地，另外“十三五”期間發展質量最高。

按照2020年報披露，華潤置地各區域具體簽約占比上，華東大區、華南大區均占27.8%，華北大區占比19.5%，華西大區占比9.7%，東北大區占比8.4%，華中大區占比6.8%，可見華南大區銷售貢獻較大。

李欣進一步指出：“十四五”期間更加做強大灣區，強調城市投資開發運營商的定位，目的之下要把深圳公司定位要一步提升。“十三五”期間，深圳公司其實是華潤置地創新業務的策源地，也是城市投資開發運營商生意模式的樣闆示範區，是華潤置地業績的壓艙石。

“十四五”對于深圳來講，這個定位就更要加強，尤其是在城市投資開發運營商的能力加強上更要投入資源和精力。

“所以要把深圳公司升為直轄市大區建制，按照大區的原則來配置财務資源，配置相關的人力和可持續發展的資源，做強深圳。”他表示，同時要在深圳之外的華南地區要全面復制深圳模式。

華潤置地财報顯示，截至2020年12月31日，華南大區總土儲建築面積為1559.49萬平方米，占集團總土儲的22.9%。

此外，華北大區也進行了一番整頓，包括成立北京公司，将鄭州公司調整至華中大區管理。

李欣解釋，此次組織變革，從大的組織結構來講，就是從要把組織做扁平，提高組織效率，把總部做強，把大區做專，把城市公司做實，讓總部能夠貼近一線指揮戰鬥，讓一線有充分的自驅力。

華潤置地亦有充分的财政實力進行擴張、調整。

三道紅線政策之下，華潤置地並未踩線，2020年末現金短債比為2.52，淨負債率為29.5%，剔除預收資産負債率為59.7%，屬于綠檔房企。

2020年12月31日，華潤置地綜合借貸額折合1650億元，現金及銀行結存折合895億元，淨有息負債股東權益（包括少數股東權益）比率為29.5%，較2019年底的29.6%小幅下降。

有息負債總額中，約21.5%于一年内到期，其余為長期有息負債。于2020年12月31日的加權平均融資成本約為4.08%，較2019年底4.45%下降37個基點。

對于是否會加大杠杆進行擴張的問題，李欣補充道，華潤置地仍然會堅持穩健的财務政策和嚴格的财務紀律，追求有質量的規模增長，按照BBB+的穆迪信用評級為約束，利用好财務資源。

“不會因為市場短期的冷熱做一些短期的行為，這不是華潤置地的做法和打法。”

以下為華潤置地2020年度業績會問答實錄：

現場提問：城市更新作為“十四五”規劃的重點方向，正處于高速發展的紅利期，華潤置地關于大灣區城市更新有什麼樣的布局？

謝骥：首先華潤置地在大灣區城市更新中已經建立了非常領先的市場地位，目前貨值在“十四五”期間，可以轉化為華潤置地的土儲權益貨值有1640億元。

截止到2020年，公司在大灣區重點推進的舊改項目17個，總開發量2600萬平方米，自有開發量1200萬平方米。

現場提問：去年公司提出調節奏、調結構、調布局，供地兩集中的政策對公司三調策略有影響嗎？

謝骥：華潤置地堅持調結構、調節奏、調布局，本身是市場環境下保持有質量的規模增長的必要要求，因此華潤置地非常注重投資布局，是緊密圍繞區域發展戰略，聚焦核心城市，並且對于一些發達的地級市進行适度下沉。

對于調節奏，在市場上土地競拍市場過熱的情況下不盲目推高，而是伴随着市場波動來控制自身拿地的節奏對于結構方面來說，華潤置地把更多的資源聚焦在回報率更好的住宅銷售物業上。

兩集中，對于2021年土地市場是一個最大的影響因素。這對于頭部企業，尤其對于像華潤置地這樣的穩健、追求質量發展的企業是有利的。

華潤置地在2021年也将進一步拓展多渠道的拿地方式，包括了TOD、片區統籌、城市更新、收並購等。結合着上述，華潤置地在2021年獲取資源方面會是一個非常不錯的時間窗口，並且華潤置地有信心去獲取足夠多並且足夠好的土地資源，來保證公司規模發展。

現場提問：“十四五”規劃是要把銷售和租金五年内翻番，請問實現目標的底氣在哪？公司一直有一些比較好的項目注入，“十四五”規劃里面舊城改造有1600多億元貨值，具體要怎麼分配，今年會有多少舊改土儲會轉化銷售？商業發展短期内規劃怎麼樣？

李欣：“十四五”戰略規劃權益額和租金收入雙翻番的總體目標，從兩個維度來看，第一是存量，目前華潤置地現有土地儲備比較充足的，總土地面積約6800萬平方米，權益比在70%以上。

希望在未來新增土儲上，權益比能夠控制好，在現有水平基礎上進一步提升。同時公司現在土儲平均成本還算是比較有競争力的，7200元/平方米左右。同時，在投資物業土地儲備方面，土儲980萬平方米，其中購物中心占六成，也為未來保證增量高質量發展奠定很好的儲備和來源。

增量方面，現在出台了三線四檔、按揭貸款開發貸兩個限制比例、土地兩集中，三個政策出台疊加在一起，三線四檔是管房地産企業的，按揭貸款和開發貸是管銀行的，土地供應兩集中是管政府的，三個政策疊加，對行業中龍頭企業财務穩健健康、有品牌優勢，有高質量運營能力和高質量交付能力的企業帶來了非常好的發展機會。

對華潤來講更是一個難得的政策窗口和時間窗口，因為這三個政策出台之後，政策的确定性其實是呈顯性化。

在這種戰略下，華潤置地在未來土地資源獲取上，還是采用兩條腿走路，一個是要抓住土地兩集中供應的動作，這22個城市基本上跟華潤置地深耕布局的重疊度很高，基本上占了華潤置地全部總量的7成左右。未來在兩集中的22個城市里面，會認真用好華潤置地的财務優勢，希望能夠抓住時間窗口期，保住土拍市場的資源和機會。

華潤置地也會在多渠道、多元化拿地方面進一步發力，尤其在城市更新方面，華南地區城市更新總面積約2600萬平方米，自有經營面積約1200萬平方米，權益面積接近650萬平方米，貨值大概是2100億元。未來五年，轉化大概是1500億元到1600億元。相信這是華潤置地未來五年重要的優質土儲來源。

同時，華潤置地作為華潤集團的控股公司，在集團層面會推動各個業務之間的資源協同和配合華潤置地做一些資源獲取，這項工作在2020年以前都有非常明确的貢獻。

去年沈陽熱電廠項目就是通過協同的方式獲取的，可售貨值大概164億元，銷售毛利率達30%，包括深圳雪花啤酒廠貨值158億元，銷售淨利潤在12%以上。

另外在收並購，在城市代建代運營和場館代建為核心的片區統籌，也會有一些獨特的資源獲取優勢。這些方式是充分體現了華潤作為央企多元化拿地渠道的獨特的優勢，未來也會逐漸的顯現。

總的來講，在“十四五”實現兩個小目標的翻番，這個自信還是有的。

現場提問：公司2020年毛利率30.9%，比2019年同期有所下降，其中涉及開發物業的毛利率由去年36.5%下降到29.1%，具體原因是什麼？春節後華潤做組織架構的調整，比如說把六大區集體換防，消息也稱華潤大區要從深圳遷到廣州，組織架構調整的動機是什麼？

李欣：關于架構的調整動機，動機很顯然肯定是要基于華潤置地“十四五”戰略實現的角度，要優化組織能力、提高運營效率、打造敏捷性組織、培養年輕人才等方向做必要的調整。

動一動不是壞事，動一動可以帶來新的活力。

從華潤集團的企業幾十年發展歷程來看，組織的變革是結合戰略定位和戰略重塑做一些必要的安排。這也是集團化的企業能夠健康高質量發展的一個基因性因素。

華潤置地在做變革向新，乘勢而上的組織變革，是基于“十四五”戰略考慮一些必要性安排。從大的組織結構來講，就是從要把組織做扁平，提高組織效率，把總部做強，把大區做專，把城市公司做實，讓總部能夠貼近一線，指揮戰鬥，讓一線有充分的自驅力，這是大的組織變革的方向。

關于華南大區的問題，大家都挺關心這個事情，實際上有點誤解，華潤置地在“十四五”期間重點發展區域是四個國家戰略區域，其中粵港澳大灣區是重中之重，一方面是華潤集團和華潤置地總部所在地，另外“十三五”期間發展質量是最高的。

“十四五”要更加做強大灣區，有兩個具體動作，第一要做強城市投資開發運營商的定位，目的之下要把深圳公司的定位要一步提升。“十三五”期間，深圳華南大區，尤其深圳公司其實是華潤置地創新業務的策源地，是華潤置地城市投資開發運營商的生意模式的樣闆示範區，是華潤置地業績的壓艙石。

“十四五”對于深圳來講，這個定位就更要加強，尤其是在城市投資開發運營商的能力加強上更要投入資源和精力。對“十四五”對深圳的定義就不是示範區的概念，是樣闆城市的概念，所以要把深圳公司升為直轄市大區建制，按照大區的原則來配置财務資源，配置相關的人力和可持續發展的資源，做強深圳。

同時也要在深圳之外的華南地區要全面復制深圳模式，要做強廣州、東莞、佛山、惠州，未來在城市投資開發運營商的角度來講，在大灣區仍然是全域布局、重點突。本身華南大區就是虛拟總部，不存在搬遷的問題，所以這是誤解了。

未來大灣區是兩個增長極，一個是以深圳為核心，一個是以廣州為核心。

郭世清：毛利率下降的問題，确實從2019年開發物業毛利率有所下降，受到行業大的趨勢，地價上行、銷售限價等影響。提升毛利率，華潤置地還是強化多元化拿地優勢，包括城市更新、代建代運營等，通過多元化拿地平衡一下在公開市場拿地。以及提升産品質量，也能提升毛利率。

華潤置地還有一個區别其他地産公司的特點，兩輪驅動，從今年看持有物業已經達到了128億元，以20%-30%的速度增長，這部分業務毛利率還是比較高，70%—75%之間，2020年是72%。随着規模越來越大，體現華潤置地本身特色，行業的毛利率下降到一個平衡以後穩定下來，再就是把持有物業的毛利率平衡上去，取得行業比較平均、比較高的毛利率。

現場提問：華潤置地處于綠檔的範圍内，公司未來面對三條紅線還有各項融資政策收緊的情況下，融資策略上會有什麼樣變化？關于22個城市土地集中供應策略的出台，華潤置地在會有什麼樣的應對策略？

郭世清：三條紅線出來以後，對保持行業持續穩定健康發展還是比較有利的。過往華潤置地即使在沒有三條紅線以前，也是一貫保持穩健的财務政策，财務指標一直比較健康。

一個是國資委對長期債務的考核，有一些杠杆的因素，另外穆迪的評級，不管有沒有三條紅線，一直在穆迪的約束下去做，所以形成了比較穩健的财務結構和資産負債表。三條紅線下，因為沒有觸及一條紅線，還是有一定空間，未來融資政策方面，在融資來源方面，多手段去做。

李欣：其實這個很顯性的，地産的行業頭部企業非常關注兩集中供地這些城市和供地機會，華潤置地也會關注窗口期。

三個政策的疊加對于像華潤置地這種财務穩健，高質量發展的公司确實帶來了非常好的發展機遇，也帶來非常好的發展窗口期，華潤置地仍然會堅持穩健的财務政策和嚴格的财務紀律，追求有質量的規模增長，按照BBB+的穆迪信用評級為約束，來用好财務資源。

不會因為市場短期的冷熱而做一些短期的行為，這不是華潤置地的做法和打法。