德信中國要沖 800 億 三條紅線下壓縮招拍挂拿地占比

觀點地産網 3月已近尾聲，發布年報和召開線上業績會的企業又多一家，這次輪到了德信中國。

出席本次業績發布會的管理層依然是熟悉的四人組：董事會主席胡一平、行政總裁費忠敏、助理總裁單蓓、常務副總裁方靜，首席财務官兼董事會秘書邢軍則在香港連線參會。

疫情帶來的負面影響對于這家企業並不明顯。年報顯示，截至2020年12月31日，德信中國全年合約銷售額為635.3億元、同比增長40.9%，突破了2020年原定的600億元銷售目標；收入同比增長64.7%至156.69億元，毛利潤同比增長27.6%至39.02億元，毛利率由32.2%下滑7.3個百分點至24.9%。

據一位投資者轉述，德信中國管理層稱目前可售貨值接近1300億元，有信心完成今年800億元的銷售目標，“力争在三條紅線實施之前完成監管要求，成為綠檔公司”，並在未來三年保持20%左右的復合增長率。

紅線與毛利率

三條紅線的監管指標中，德信中國2020年末的現金短債比為1.4，淨資産負債率為75%，剔除預收賬款的資産負債率為74.2%，僅有最後一項超標（大于70%），處于黃檔水平。

按照紅橙黃綠四檔發展水平，踩中一條紅線的房企有息負債規模年增速設限為10%。截至2020年末，德信中國的總計息負債約281億元，由此推算，其2021年可新增的有息負債規模約為28億元。

據上述投資者回憶，财務總監邢軍在會議上透露，公司會繼續控制負債規模和增速，尤其是計息負債，力争今年整體負債增速和銷售目標基本相匹配。同時，繼續壓降非銀、非標融資的占比，提高銀行授信使用效率、拓寬屬地化融資，探索境外銀團、境内ABS等創新融資方式，有效盤活公司資本端。

助理總裁單蓓則表示，德信中國剔除預收賬款的負債率雖然高于紅線，但相較于2020年中期已經下降了1.05個百分點，淨資産負債率和現金短債比還有一定的安全邊界，短期内不會對融資産生實質性影響。

截至2020年末，德信中國的銀行借貸占比升至56%，信托和非標融資占比下降近10個百分點至19%，境外優先票據融資升至16%，短債對總計息負債占比為39.6%，“處于一個相對比較安全和穩健的水平”。

據觀點地産新媒體此前報道，德信中國曾于2020年兩次發行共計4億美元2022年到期優先票據，票面利率分别為11.875%和9.95%，較之前3億美元2021年到期優先票據的票面利率12.875%略有下降。但從2020年各樣本房企全年所發行的債券數據來看，TOP10、TOP20、TOP30公司的加權平均票面利率中位數分别為3.7%、4.1%、6.15%，德信中國的融資成本仍有一定的優化空間。

融資、房貸新規的收緊與流動性趨緊對房企的現金流提出了更高要求。于德信中國而言，儲備充足現金、加快資金結轉換來了綜合去化率和回款率超八成、現金結余156.48億元，較上年同期的95.7億元增長了63.5%。管理層亦認同目前國内加強宏觀調控，控制資金過多流入房地産，推動整個行業去杠杆是一件好事，企業應該積極根據政策指導确保現金流充裕。

除了流動性收緊可能對公司造成的影響之外，投資者們關心的還有德信中國毛利率的連續三年下滑——24.9%的毛利率雖然處于行業平均水準，但随着土地價格的持續攀升、銷售限價頻現，高溢價拿地開發的方式下如何繼續保障盈利空間是需要思考的。

來源：企業公告，觀點指數整理

在企業年報中，德信中國給出的解釋是：“2020年毛利率下降約7.3個百分點主要是由于2019年交付項目産生的土地及建築成本較低所致。”管理層給出的進一步解釋是，毛利率的下降是出于市場紅利的消退和公司運營模式的調整，歸母淨利潤的下滑23%是因為聯合營公司集中交付減少、疫情導致投資性房地産的公允價值變動同比減少2.1億元。

一是，2019年結轉項目為在2016年中國房地産上行周期所取得的項目，整體毛利率比較高；房地産市場趨穩，毛利率的下降是一個長期的行業發展趨勢。二是，德信中國從過去單純追求毛利率調整為追求利潤與周轉效率平衡，更側重于資金回報率、項目整體IRR及毛利率之間的均衡。

“地産企業過去從資源上要效益，今天我們必須轉型從管理上真正地要效能，這也是行業進入成熟期的一個標志。”

招拍挂拿地占比壓至80%以内

作為一家房企，德信中國的收入來源分為物業銷售、物業建築及項目管理服務、商業物業租賃、酒店運營四類，其中，物業銷售是當仁不讓的重中之重，對總收入占比高達99%。

來源：企業公告，觀點指數整理

自2018至2020年，德信中國的銷售均價實現了三連升至20401.4元/平方米，同比增速分别為5.4%、8.2%、11.4%。而在2020年新增的40宗地塊、540萬平方米土儲中，其平均土地成本為6937元/平方米，同比增幅為11.5%，較之2018年則下滑了8.7個百分點，可見售價的提升是公司收入增長的關鍵點。

行政總裁費忠敏向投資者透露，2020年德信中國一共開拍2300多幅土地，連拍1000多幅土地，最終落地40個項目，在杭州、杭州之外的浙江省市、其他城市中的投資比例為4:4:2，已有20多個項目實現首開。

截至2020年末，其總土儲已較3年前翻了一倍多至1625.63萬平方米，約73%位于一二線城市，約79%位于長三角，超90%由德信操盤開發，“足夠支撐公司未來兩年的發展”。至于新一年的拿地計劃和目標，管理層僅表示會視市場情況決定、較2020年有一定增速。

來源：企業公告，觀點指數整理

對于近期熱門的22城土地招拍挂集中出讓政策，德信中國認為将有助于控制地價上漲的趨勢，短期内推動集中供地周邊城市地價，但公司只涉足其中9座城市，現金相對充裕，整體影響有限。

在對投資者的回應中，管理層提到，今年計劃将降低招拍挂的比例至80%以内，通過産業勾地、城市更新和收並購實現更多元化的拿地。同時，加強與地區的龍頭企業、價值觀趨同的企業之間的合作，亦可以增加拿地機會——2020年新增土儲權益已升至44%。

在拿地溢價上，管理層指出，由于各個城市對于土地的評估和拍賣的方式不一樣，德信中國會更關注土地價值的本身，而非溢價率。

發家于浙江省、立足于長三角，德信中國在全國26座城市運營166個項目，並于2020年首度進軍西北獲得西安大鄠邑49畝宅地，但杭州、溫州、甯波三地土儲之和已經占比過半。對此，管理層透露未來在杭州、杭州之外的浙江省市、其他城市中的投資比例計劃實現3:3:3的均衡，鞏固和深耕長三角、珠三角、長江中遊和成渝四大都市圈。

德信中國已經開始轉型“産商文”並積極拓展代建業務和城市更新業務。于廣州黃埔區、廣東茂名市，兩個舊改項目已經落地；于浙江杭州、溫州，兩個未來社區已經落地。

在物業建築及項目管理服務上，2020年收入為0.37億元、對總收入貢獻僅0.2%。其中，代建業務又進一步細分為商業代建、政府代建、資本代建。截至2020年末，德信中國已進入6個城市，期内新拓展6個項目，已開工14個項目，代建在管面積共145萬平方米，新增合約額為8683萬元。

在商業物業租賃上，因投資物業數目增加及年内出租率上升，其租金收入同比增加83.5%至1億元；在酒店運營上，因酒店項目數量增加，其收入同比增加48.7%至0.18億元，對總收入貢獻占比為0.1%。

至于物業闆塊德信服務自2021年1月在香港遞表後的上市進度，管理層對投資者透露的目標是在年内完成，具體以公告為準。