歸母利潤跌超三成 世茂股份不放棄“千億戰略”下遇利潤考驗

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2021-03-25 21:28

  • 歸母利潤跌超三成,市場更加關注這家企業何時能修復業績。

    觀點地産網 近期,房地産的分支領域——物業服務去年整體業績增速和未來目標讓資本市場信心大增。另一方面,商業地産的情況則不盡相同,過去這一年受疫情影響較大,國内商業地産的業績普遍處于“寒冬期”。

    世茂旗下專注商業地産開發運營的世茂股份于3月24日發布了2020全年業績。這份業績差強人意,亦能從中觀察世茂股份未來幾年的發展路徑。

    報告期内,世茂股份實現營收217.05億元,同比增長1.19%,其中房地産銷售收入202.44億元,同比增長1.25%;房地産租賃收入(租金+物管費)11.49億元,同比下降1.52%。

    營收表現並不突出,主要與過去兩年世茂股份的銷售增幅有關。據了解,世茂股份在2018年及2019年的簽約銷售表現一般,分别錄得271億元及244億元。而2020年,世茂股份簽約銷售272億元,同比增長11%,達成年度銷售目標的101%。

    換言之,近三年,世茂股份的銷售業績都在300億以内徘徊,但在去年年中,世茂股份喊出“2024年實現千億”的戰略目標。

    為實現這一目標,世茂股份還有多遠的距離?它給出了答案,按年增長40%。因此,2021年,世茂股份計劃合約銷售380億元。

    此外,除了地産開發外,世茂股份的“雙輪驅動”戰略中的商業運營,今年的租賃收入(租金+物管費)将達到14.9億元,實現同比增長30%。

    3月25日,一名投資者出席了世茂股份業績會之後透露,世茂股份管理層2021年對于實現千億的戰略目標並未改變,但不排除以後會實時調整目標。

    利潤考驗

    2020年,世茂股份綜合毛利潤錄得76.73億元,同比增長2.2%,綜合毛利率35.35%,提升0.34個百分點,受疫情影響世茂股份的淨利潤錄得32.49億元,同比下滑15.43%,歸母淨利潤15.5億元(2019年為24.3億元),同比下滑36.2%。

    在疫情影響下,商業地産的利潤表現似乎顯得更“慘淡”些,歸母利潤跌超三成,市場更加關注這家企業何時能修復業績。

    上述人士引述許世壇在當日投資者會上的原話表示,利潤表現有很多個角度去理解,去年可能是受疫情影響,和上一年相比評估增值減少比較大,可能有30%以上的降幅。如果不算評估增值這部分,世茂股份的核心淨利潤還是增長的。

    世茂股份管理層進而解釋道,去年歸母淨利潤有所下降,主要因為2019年有評估增值10億元,反映到報表上歸母淨利潤大概為7億元,入賬的有些是全資公司,而2020年入賬的恰好都是合資公司。

    觀點地産新媒體查閱年報發現,除了歸母淨利潤錄得15.5億元外,少數股東損益還占了比較大的比重,首次超過歸母淨利潤指標,錄得16.99億元。

    報表顯示,世茂股份2020年的所有者權益合計499.12億元,其中少數股東權益錄得238.24億,歸母權益260.88億元。

    以此計算,世茂股份的少數股東和歸屬于母公司的淨資産收益率(ROE)分别為7.13%及5.94%,少數股東的回報率要高于上市公司股東回報率。

    另外,世茂集團與世茂股份之間的歷史合作項目不在少數。截至2020年底,世茂股份在營項目32個,其中屬于世茂股份的有20個,屬于集團的有11個,另有1個在營的輕資産項目。

    有投資者向觀點地産新媒體表示,根據世茂股份40%的銷售增速,利潤表現可能沒有那麼快增長,但是會是一個逐年緩釋的過程。在資源投拓上會堅持量力而行,避免拿高價地,圍繞八大城市群布局,保障利潤率指標。

    值得注意的是,這八個城市群也是世茂股份内部劃分的八大重點區域,包括灣區、蘇滬、杭甬、濟青、成渝、榕廈、華中和其他區域,其中灣區、蘇滬、杭甬城市群的銷售簽約占比近7成,合計貢獻銷售187億元,是世茂股份布局的重倉區。

    “許總(許世壇)說了,集團能在世茂股份獲取項目和資源上賦能,集團與地方政府進行了多輪溝通,鎖定好的地塊項目,未來通過TOD、城市綜合體、商業運營管理等等來實現股份的增長。”

    引述世茂股份總裁吳淩華的一句話,世茂股份的商業有多強,就決定了世茂集團的商業有多強,所以大股東對世茂股份的支持是顯而易見的。

    上述投資者提到,2020年世茂股份整體毛利率35%,其中地産開發銷售業務毛利率為32%,今年在深圳、珠海和淄博CBD等的高毛利項目會持續供貨,利潤會有所改善。

    目前,世茂股份擁有32個項目,今年将有5個商辦綜合體項目入市,包括成都和廈門集美的世茂廣場及杭州世茂大廈等,于2024年,世茂股份入市的項目總量将會達到60個。

    報告期内,世茂股份新增土地11宗,權益前土地成本約170億元,計容建面277萬平方米,總貨值在430億元。截至去年末,公司總土儲約2042萬平米,能滿足未來2-3年的開發運營需求。

    在調控較為頻繁的地産行業,未來,世茂股份的利潤表現仍存在一定的壓力。随着疫情的影響因素正在降低,背靠集團之外,世茂股份在努力走出一條自己的發展道路。

    孵化輕資産

    世茂股份最新的年報中,有一處地方特别惹人關注,其提到,輕資産服務輸出已逐步成為公司實現快速發展彎道超車的關鍵路徑之一。

    截至報告期末,世茂股份已經簽訂6個輕資産輸出項目,其中4個為商業項目,2個為主題娛樂項目,分别為揚州世茂廣場、濟南路港世茂項目、萬甯華亞世茂歡樂城、甯德霞浦時代廣場;雲南蒙自雲上天街茂險王兒童樂園和晉城古書院礦主題樂園項目。

    與此同時,世茂股份還成立了“MWORKS”品牌,未來将以此為平台大力拓展寫字樓樓宇内的商務空間服務。目前,MWORKS在上海、北京、深圳、南京、長沙、廈門等地落子,未來還将大力對外拓展。

    世茂服務于去年末在香港上市,業務範圍主要為住宅、城市服務、公共服務等,但並不包括商業和寫字樓,這給世茂股份未來的發展空間提供了一點思考。

    雖然世茂股份專注于商業地産,但世茂集團權屬的商業項目,如開發大型綜合體項目時的商業部分均交由世茂股份來管理。

    與會投資者稱,許世壇對于世茂集團分拆世茂服務上市取得的收入表現很滿意,並非常期待世茂股份未來兩三年也有這樣一個分拆計劃,希望孵化一個平台,在資本市場兌現它的價值。

    世茂股份也表示,将研究並力争在未來5年,孵化輕資産商管、主題娛樂和金融服務3大業務平台。

    輕資産是一盤很大的棋,而世茂股份在這當中的野心不小。

    據悉,除了世茂集團輸出的一些商業輕資産管理項目合作機會外,世茂股份圍繞8個核心城市群都有一些輕資産管理項目在洽談,當中包括政府背景的城投公司、地方中小房企及部分民營企業。

    正因此,許世壇對世茂股份在接下來這兩年的輕資産發展很有信心。據投資者透露,世茂股份的輕資産量級在2022年和2023年會達到一個比較大的規模,所以許世壇對那兩年的輕資産利潤貢獻、占比、增長速度都特别看好。

    目前,世茂股份的輕資産包括集團業務的貢獻占比大概在12%左右,未來,世茂股份管理層相信這一比例會進一步反轉。代管項目收入占總收入的10%左右,因為自有項目逐漸增加,代管項目占比會下降。

    但不論如何,世茂股份的輕資産模式在現在看來都仍是理想,随着時間推移,有待市場進一步觀察這家企業的走向。

    撰文:鄭培茵    

    審校:劉滿桃



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