輕資産代建成“現金奶牛”? 綠城管理上市首年淨利增四成至4.7億

观点网

2021-03-24 23:12

  • 2018-2020年,港股2445家主闆上市公司里(截止2020年3月22日),總共有104家企業淨利潤復合增速(CAGR)超過20%,其中一家就是綠城管理控股。

    觀點地産網 上市10個月後,“中國代建第一股”綠城管理(9979.HK)首次公開披露了全年業績。

    截至2020年12月31日,其代建合同銷售金額為745億元,同比增長12.2%;管理合約總建築面積7610萬平方米,同比增長12.7%;在建面積4052萬平方米,同比增長8%,其中不銷售的政府代建項目在建面積達2511萬平方米。

    反映到資本市場上,則表現為綠城管理于第二日收盤價漲至3.74元,業績會後連續增長。參加了綠城管理業績會的投資者告訴觀點地産新媒體,“綠城管理的基本财務表現比預判的要更好”。其中,因部分設計院出表等因素,綠城管理2020年收入18.13億元、同比下滑9.1%,淨利潤4.39億元、同比增長35.3%;剔除上市費用後,經調整的期内歸屬于公司股東的淨利潤為4.69億元、同比增長39.4%。

    另外,公司還宣布了在資本市場少有的高派息政策,即每股收益0.26元,派息0.17元,並且會考慮在中期、末期都會實時派息。綠城管理上市首年便以實際行動回饋股東及投資者。

    這代表着綠城管理的股東們将會獲得一筆不錯的分紅收入——作為輕資産代建公司,綠城管理“零負債”、經營性現金流收入高、分紅比例高,具備“現金奶牛”的投資性質。其領導層亦向投資者透露,目前公司賬上現金約24億元、在售合約可以收取的代建費還有120多億元,足夠支撐未來的分紅政策;並考慮新增加中期派息計劃。

    投資者們大體是滿意的。一位信心滿滿的基石投資人當場表示,要對綠城管理追加不超過1億港元的投資。按照3月24日收盤價3.74港元/股來計算,他将收購綠城管理不超過2674萬股。

    代建上市第一股:逆周期的輕資産商業藍海

    作為一種輕資産商業模式,代建業務側重于管理及資源輸出,收取服務費、投資規模小,如綠城管理的客戶結構分為商業代建、政府代建、其他三部分,整體受房地産行業調控影響小,重視現金流而淨利潤率較高。目前,代建行業的整體毛利率維持在25%-26%,遠高于房地産約11%、物業8%-9%的淨利潤率水平。

    其中,綠城管理的商業代建業務為向項目擁有人提供物業開發管理服務,依然是集團最大的收入和利潤來源(2020年收入同比下降一成至13.13億元、對總收入占比72.4%),毛利率44.1%;政府代建業務為向政府提供有關保障住房項目及公共基礎設施的物業開發管理服務,是第二大收入和利潤來源(2020年收入同比下滑13.4%至3.1億元、對總收入占比17.1%),毛利率45.4%;其他服務為咨詢服務及建築設計服務等,2020年收入微增至1.91億元、毛利率76.8%,仍處于較高水平。

    來源:企業公告,觀點指數統計

    從代建項目和規模而言,綠城管理都實現了連續三年的正增長。截至2020年底,其代建項目為296個、合約總建面為7610萬平方米,近三年復合增長率為18%;按可售貨值劃分,長三角地區、環渤海地區均以1300億元占比30%,珠三角及成渝地區相對較弱,綠城管理的高層亦透露有意做強華東、華南、石家莊等3個區域公司,同時配以合夥人計劃、産業鍊平台賦能,促使公司管理更靈活、效率更高。

    過去一年中,其新拓代建項目合約總建面同比增長16.8%至1870萬平方米,新增代建費58.1億元、同比增長22.3%。另據投資者復述,綠城管理稱今年新拓訂單量的增速将保持在20%以上,在金融政策趨緊的情況下進一步把握政府保障類物業、金融機構涉房業務代建機會,有信心成為亞洲最大最好的項目管理公司。

    在收並購上,綠城管理“正在接觸一些業務”,去針對産業鍊上下遊收購以打造第二增長曲線,並為對公司主業發展有幫助的項目提供金融支持。根據觀點地産新媒體此前報道,綠城管理于2021年1月收購了6家公司,又試水深圳龍崗區光雅園村舊改項目,目前在深圳、廣州、珠海等城市均通過與本地企業合作介入舊改項目。

    對内對外,綠城管理的管理層對公司、對代建的未來發展都很有信心,員工激勵按步實施、拟推出期權計劃,增持動作十分頻繁。以CEO李軍為例,自2020年9月以來,已先後7次增持自家公司股份至持股1565萬股、對公司持股占比0.8%。

    就上述私人投資行為,李軍給投資者的回復是:“在任何時間節點買入都是劃算的……我會把在綠城工作20多年來掙到的錢全都投到9979(綠城管理)中去。

    勿以利小而不為:第二增長曲線、行業標準與代建聯盟

    作為一家代建公司,代建費是綠城管理最重要的收入來源,那麼,其管理層頻頻提及的第二增長曲線到底是什麼?

    在年報第19頁中,綠城管理如此表述:“借助中國代建第一股的先發優勢和規模效應,本公司産業鍊上下遊公司的孵化已逐漸成效,其投資收益已成為公司的第二業務增長曲線。”究其收益,4600萬元對應公司全年總收入占比2.54%,同比去年由虧扭盈、實際收入為4700萬元左右。

    綠城管理亦表示,目前集團産業鍊平台涵蓋規劃設計、建築設計、景觀設計、 裝飾設計、全過程工程咨詢、市政管理、商業管理、營銷策劃等業務範疇,将繼續孵化産業鍊上下遊公司,重點收並購輕資産模式、利潤率高、且為房地産核心價值業務的産業鍊公司。

    在前端上,代建咨詢、規劃/建築/景觀設計是綠城管理的關注焦點;在後端,綠城管理亦打算涉獵商業管理及營銷策劃,将代建業務的規模優勢(4.0管理體繫)轉換為上下遊産業鍊業務的流量收益,最終實現相互賦能、導流。

    在市場與媒體的關注點中,綠城是一家善于結盟的公司,而無論是綠城服務還是綠城管理,都延續了綠城這一傳統作風。

    據觀點地産新媒體此前報道,2020年12月,綠城管理牽頭中原建業、雅居樂房管、金地管理、當代綠建、華潤置地成立了代建行業的“輕資産聯盟”,意在規範代建行業標準、推動輕資産行業發展。以2019年新訂約總建築面積測算,這六家輕資産聯盟企業的規模總和占整個代建行業市場份額的51%,可以算得上是代建的“半壁江山”。

    于綠城管理而言,對代建商業模式的探索已有十數年。通過産品、運營、服務及供應商種種標準引導行業整體的規範性,並以協同效應創造更大的價值,共同做大做強代建行業的蛋糕,這是綠城管理希望借組建“輕資産聯盟”所提倡的。

    未來的無限可能:全周期開發節奏與持續拓新

    一位知情者向觀點地産新媒體透露,截至目前,綠城管理現有100多億訂單完全可以滿足其未來3-5年的發展需求,同時亦在不斷拓展新的項目訂單中。“哪怕沒有新的訂單,綠城管理也是在不斷擴張的,符合輕資産戰略。”

    市場和資本投來更多的關注。2020年11月,綠城管理獲納入MSCI中國小型股指數;2021年3月,在觀點指數研究院“2021中國房地産代建管理TOP10”榜單中,綠城管理憑借着行業内領先的規模和盈利水平獲得最高綜合得分,荣登榜首。

    上市熱潮中,地産、物業已經陸續登場,代建平台如綠城管理已完成上市工作,中原建業也已遞交招股書。代建業務是否将成為下一個上市熱潮?至少,在年年遭遇“至暗時刻”的房地産行業迎來更多調控與行業去杠杆時,代建行業的輕資産模式不受“三道紅線”“土地集中招拍挂”等政策影響,擁有全周期的項目開發節奏。

    以時間換流量,以流量換收入,未來之所以值得期待便在于其具有無限的可能性,而今天綠城管理無疑已經成為了其中之一。

    撰文:何凱玲    

    審校:劉滿桃



    相關話題讨論



    你可能感興趣的話題

    創新業務

    代建

    綠城