2023年在管面積将超3億平 旭輝永升：5年10倍目標肯定能實現

觀點地産網 業績披露前夕，連續兩次回應沽空機構GMT“喊話”的永升生活，官網名稱悄然變成了“旭輝永升服務”。

一位參加了永升業績會的投資者透露，入職永升未滿兩年的首席财務官周迪在投資者會開始前打趣道：“因為衆所周知的原因，上周我們幫助一名來自沽空機構的分析師重新認識了物業行業，懷着這份荣幸得到的嘉許，現在來一起分享永升2020年的發展狀況。”

3月23日，永升生活服務對外披露2020年度業績報告，周迪用“六個指標”進行了概括，分别為66.1% 、77.8% 、74.4% 、1.3%、 7.1億、54.4%。

具體而言，在2020年，永升生活服務實現了66.1%的收入增長，絕對值達到31.2億元。伴随着毛利率和淨利率的上升，實現溢利約4.4億元，同比增77.8%。其中，歸母淨利潤同比增74.4%達到3.9億元，超預期兌現此前3.6至3.8億元的業績指引。此外，管理費用率同比下降1.3%，管理效率持續提升。

另外，兩項增值服務的毛利貢獻占比達到了總毛利的54.4%，尤其是社區增值服務貢獻了40%的毛利，僅次于基礎物業46%的毛利貢獻，成為其盈利結構的重要組成。

永升生活還表示，“經營性現金淨額在2020年達到了7.1億元，實現了有含金量的增長。在手現金還有32億元，充足的現金為我們長期的發展奠定了良好的基礎。”

自2018年上市以來，永升股價已翻數倍，尤其體現在過去一年里。截至2021年3月22日，在45家港股物管闆塊公司上市以來的市值表現排名中，永升生活服務以937.60%的漲幅高居首位，同年登陸港交所的新城悅服務和碧桂園服務分别以731.28%和599.77%的漲幅排名第二和第三。

由此，業内人士分析稱，像永升一樣規模盈利迅速增長、股價漲幅較快的“明星股票”，也多會被沽空機構瞄準，以希望形成更大的市場影響力。

“快速成長”是追求目標

上述投資者援引周迪在投資者會上表示：“快速成長成為永升的确定性，是我們追求的目標之一。”

據介紹，2016至2020年的4年時間里，永升的收入實現了59.7%的年均復合增長，而2020年實現了66.1%的增長。周迪表示，公司的發展速度並沒有因基數的增大而減慢，在結構上依然維持着6：2：2的高質量格局，收入增長已經實現了可依賴的多元路徑，使業績兌現呈現了非常大的确定性。

在基礎物業服務方面，2020年，永升在管面積淨增加3600萬平方米，基礎物業收入增加64.2%，毛利率達到25.4%。通過與第三方開發商的合作，永升的在管案場的數目持續增加。由2018年106個增加到2019年161個，到2020年已經增加到213個。由于新項目的不斷呈現，房修業務也促進了該模塊的快速成長。

此外，數據顯示，2020年，永升總收入中來源于關聯交易收入的占比為18.2%。周迪解釋稱：“橫向來看，同行在這方面占比為25%-30%的水平，永升一直處于比較低的水平，是一個非常健康的狀态。”

他進而表示，關聯交易的增長和旭輝集團過去規模的快速增長發展是直接相關的，未來将持續堅持依靠不依賴的原則，既要依托（旭輝）大股東的資源優勢，更要堅定地面向市場化發展。

與此同時，其社區增值服務也實現了同比增長63.5%，收入規模達到7.9億元。但毛利率由上年的51.2%下降到49.6%，下降了1.6%。

提及增長原因，永升認為，主要在業務結構上做了主動的調整。2019年引入房修業務，並在産業鍊上的業務進行重塑，部分改成自營。但這部分的工程屬性並不具備高毛利的特質，因此看來拉低了整體毛利率。

總裁周洪斌則對增值闆塊表達了較高的期許，其指永升現在的社區增值服務占比能達到總收入的25%，但這不是他們的目標。永升的戰略目標是在“二五計劃”實現增值服務收入和物業費收入50%，要實現增值服務的毛利占80%。

但實際上，過度倚重社區增值服務也並非是萬全之策。一位分析人士指出，“物業不管如何開展增值業務，都無法擺脫核心是基礎服務的事實”。永升生活也表示，毛利率的改善是因為2020年的服務增加，也得益于旭輝集團地産闆塊的快速增長。

“5年10倍肯定能實現”

 “5年10倍的戰略目標是肯定能實現的，而且我們可以做得更好，這個大家不用擔心。” 周洪斌向投資者保證。

在永升生活2023年的規劃中，計劃簽約面積4.5至5億平方米，在管面積計劃3至3.3億平方米以上。在利潤方面，永升表示，綜合毛利率将維持在30%左右。其中，基礎物業毛利率在20%至22%左右，非業主方面在20%至25%，社區增值服務方面，長期計劃維持在40%至50%的态勢。

另一方面，2020年8月，永升生活宣布進入美居行業，該闆塊擁有家裝、家具、家飾、家居、日用品、家政、家修以及未來的家紡八大産品線。财報顯示，成立半年後的美居闆塊産出1.7億元。

據投資者透露，永升給美居提了3年10億元的成長目標，“這個賽道的空間非常大”。

據介紹，永升2021年将有超過10萬戶的新交付房屋戶數，其中有一半将會進行精裝美居業務。按照其中等水平測算，從拎包入住到軟裝、飾品的銷售，一戶平均10多萬元，總體收入将近50億元。如果另外加上8到10萬元的毛坯房硬裝部分，美居闆塊總收入将超過百億。 

 “目前正規劃二五戰略，下一個階段永升的業務将會有所調整，會加大居家養老、到家服務方面的布局和研究。2021年我們能保持50%以上的增長，也是非常堅定地向‘5年10倍’邁出的一步。” 永升高管表示。

永升生活将改名“旭輝永升服務”，更能體現與母公司的關繫。董事長林中則指出，永升對旭輝來說非常有戰略意義，是旭輝生态+平台戰略下孵化的第一個上市企業，也是旭輝在構築物業、租賃、教育、養老這個美好生活大的生态鍊上，一個非常重要的環節。

“所以旭輝一定會在合法合規以及依靠不依賴的原則下，大力支持永升的發展壯大。”

而對于此前的沽空報告，大多數中外投行則持積極态度。中信認為永升生活服務财表可信，投資價值顯著，花旗維持對于永升生活服務的“買入”評級。