解局 | 周鳳學辭别奧山控股

觀點地産網 上市尚未見終章，“左右臂”卻已退出。

2月26日市場消息稱，奧山控股董事局副主席、聯席總裁周鳳學将離職，未來方向是進行地産平台合作創業。

對此，觀點地産新媒體向奧山控股方面求證，企業方面也默認了該消息。

另據了解，2月27日奧山集團官微發布的2021年經營工作會議及團建活動上，均已不見周鳳學的身影。

2018年3月，周鳳學從中梁轉戰奧山控股，並出任執行董事兼聯席總裁。彼時就有言論認為，邬家兄弟招攬周鳳學是為了完成公司上市計劃。

三年間，周鳳學帶領奧山控股走出湖北、轉向全國化，同時也邁出上市征程。

如今，随着招股書申請兩度失效，這家房企的IPO進程處在停滞當中。

周鳳學地産生涯

1973年出生的周鳳學畢業于上海财經大學，獲得經濟學學士和會計學碩士學位，清華大學EMBA。

學财務出身的他並沒有留在最初選擇的金融财經行業，1996年畢業後任上海市公路管理處、上海市市政工程管理局的一名公務人員。

1999年，周鳳學選擇“下海”，進入地産行業。

據悉周鳳學為人十分低調，很少抛頭露面。從零星資料整理獲悉，其第一家任職的房地産公司為上海城建集團，于1999年6月至2012年5月歷任公司計劃财務部财務主管、計劃财務部副總經理及計劃财務部總經理等。

此後，周鳳學在多家房企間輾轉，任職時間基本在兩年以内。

如2012年5月，任上海復星地産控股副總裁、CFO兼财務資金部總經理；2013年11月至2015年4月，任華夏幸福總裁助理兼财務中心總經理。

周鳳學最為“光彩”的一個履歷，應該是中梁時期。

2015年5月，周鳳學加盟中梁地産，任公司副總裁兼财務總監。

彼時中梁正處于規模增長期，先是向溫州周邊縣市和其他長三角三四線城市進發，随後于2016年将總部遷至上海，正式開始全國擴張之路。

更為直接的目標則是沖刺千億，在開發運營、财務融資及項目綜合管理等方面具有實戰經驗的周鳳學，與時任副總裁的黃春雷一起，協助中梁達成了這一目標。

從2016到2018年超過千億，中梁三年間合約銷售金額復合增長率達到131%，是同期增長最快的企業之一，更是彎道超車進入到TOP20隊列中。

基本完成了使命的周鳳學，又在2018年離開中梁，轉戰奧山控股。

這一次在奧山的職位比以往都高，為執行董事兼聯席總裁，並在2020年獲任董事局副主席兼聯席總裁。

為何紮根上海的周鳳學會選擇一家湖北房企？

2018年的奧山正與彼時中梁一樣，有着往外邁一步的沖勁。而在滬積攢多年人脈經驗的周鳳學，無疑加快了奧山控股遷入上海的進程。

周鳳學加盟後的一年，奧山控股于2019年6月喬遷上海，落地在無數外來房企紮堆的大虹橋。

這一站，周鳳學的工作内容更多從财務跳到了全面抓管理，同時據其本人對外表示，董事長邬劍剛戰略思維很前瞻，心胸開闊，授權充分，往往讓兩位聯席總裁共同決策，只參與個别的重大事項。

然而，周鳳學加入三年期間，雖然奧山控股在全國化布局和接洽資本市場上有所突破，但似乎沒有想象中的突飛猛進。

上市征途

周鳳學2018年5月份加盟之後，奧山控股于下半年迅速啟動了全國化布局。

隔年遷上海，戰略正式優化為“1+3+X”戰略，即立足湖北，沿長江流域擴張，重點布局長江中遊城市群、成渝城市群、長三角城市群，輻射全國。

據觀點地産新媒體了解，2019-2020年間，奧山控股為數不多的幾次公開拿地均是在長三角一帶。

如2019年10月，經過363輪報價以總價4.35億元奪得浙江嘉興一宗地塊，樓面價4698元/平方米，溢價率30.65%。

2020年8月，近乎底價5.73億元摘得江嘉興宅地；同月，以1.48億元、溢價39.69%競得江蘇常州市金壇區一宗商住地，成交樓面價7683.12元/平方米。

然而，事實上這家房企的土儲重心仍是在大本營湖北。據悉，截至2020年，奧山控股仍有超過八成的土儲集中在湖北。

過于倚重湖北市場，導致了2020年新冠疫情對奧山控股影響較大。據招股書披露，截至2019年3月31日奧山控股在武漢有14個項目，土地儲備約216.9萬平方米，武漢土儲占總土儲比例達63%。

有數據顯示，已披露武漢土儲的衆多房企中，奧山控股位居第一。

觀點指數發布的2020中國房地産銷售TOP100榜單顯示，奧山控股與2019年銷售量級維持相近水平，約275億元左右。

周鳳學離開前的另一遺憾，或許是未完成的IPO之路。

2018年11月22日，奧山控股第一次在港交所遞交招股書；2019年5月22日，趕在失效之前，奧山控股再度遞交招股說明書。

又一個半年過後，奧山控股並未成功闖關，也未重新遞交招股書。

是否預示主動放棄上市？“他們認為不能在短時間解決潛在問題，因此采取觀望态度，或者已經放棄了。”熟悉上市規則的業内人士表示。

該人士表示，企業上市緩慢的潛在原因可能是存在合規問題，被港交所問詢時間過長，比如融資結構有沒有隐患，土地儲備合不合理，業務運營披露詳盡程度，以及判斷估值是否合理，是否真有募資需求等。

據觀點地産新媒體了解，目前影響奧山控股上市進程的主要原因或許是負債問題。

招股書數據顯示，2016年至2018年，奧山控股淨資本負債比率分别為316.5%、568.9%和283.1%，流動比率分别為1.0，1.6，1.3，短期償債能力較弱。

截至2019年3月30日，奧山控股銀行及其他借款約為70.78億元，其中一年以内負債約33.96億元，但公司手持現金資源（包括受限制現金）約9.99億，遠不能覆蓋債務。

奧山控股的融資結構同樣具有一定風險，截至2018年底，來自信托融資及資産管理安排的未償還借款為37.78億元，占截至同日的借款總額約63.3%。這使得奧山控股融資成本處于較高位，近三年間平均利率9.9%左右。

此外，奧山控股試圖講述的冰雪故事未能吸引資本市場，或也是上市折戟原因之一。據悉，奧山控股将業務分為了物業出售，商業地産的管理與運營，以及冰雪運動及娛樂服務的三大闆塊。

奧山對于冰雪業務的重視程度不可小視，其冰雪産業業務是包含冰雪培訓、冰雪制造、冰雪賽事、冰雪旅遊等在内的全産業鍊。

但很顯然，冰雪業務收入占比0.1%、開業一個項目以及疫情的重創，暫時還不能支撐一個完整的冰雪夢。

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