2021年1-2月房地産企業銷售表現·觀點月度指數

观点地产网

2021-02-28 18:05

  • 碧桂園2月錄得銷售662億元,累計全口徑銷售1218億元,反超萬科。

    碧桂園錄得1218億表現亮眼,18家房企銷售突破300億

    春節假期已經過去,就地過年帶動樓市成交量上升,牛年房地産行業迎來良好開端。

    觀點指數發布的“2021年1-2月房地産企業銷售金額表現”研究成果顯示,1-2月前100房企總銷售金額同比增長102.0%至18169.5億元,較2019年同期增長47.1%。

    數據來源:觀點指數整理

    由于春節期間順利促銷和去年低基數,今年2月單月前100房企總銷售額增長幅度更加明顯,同比增長164.6%至8330.4億元,較2019年同期亦增長46.0%。

    全口徑銷售金額表現研究成果名單的第一梯隊是碧桂園、萬科與恒大。其中,碧桂園2月錄得銷售662億元,累計全口徑銷售1218億元,反超萬科。

    與去年銷售受阻的情況不同,今年首兩月100房企整體銷售成績亮眼,1-2月門檻值出現明顯上升,其中10、30、50、100房企的銷售金額門檻值相比去年同期均實現翻倍增長。

    數據來源:觀點指數整理

    截至2021年2月底,18家房企全口徑銷售金額已然突破300億元,較去年同期增長12家。另外,今年首兩月中小房企全口徑銷售金額亦同樣取得突破,其中低于50億元的房企數量明顯減少,從去年同期的56家降低至12家。

    權益銷售方面,2021年1-2月100房企實現總權益銷售金額12557.8億元,同比增長90.0%。平均權益比例為72.4%,較去年同期下降0.9個百分點,行業内房企合作開發項目變得愈加普遍,權益比例呈現逐年下降趨勢。

    數據來源:觀點指數整理

    與全口徑銷售門檻一致,1-2月3、10、30、50、100房企的權益銷售門檻值分别為742.8億元、273.7億元、124.2億元、71.6億元、23.6億元,較去年同期分别上升38.0%、134.1%、128.3%、131.9%、163.2%。

    銷售面積方面,100房企1-2月實現總銷售面積12451.2萬平方米,同比上升82.9%。2月單月,100房企實現總銷售面積5838.7萬平方米,較去年同期上升114.5%。

    數據來源:觀點指數整理

    值得注意的是,今年房地産市場銷售行情較去年有明顯改善,體現在銷售均價上,雖然由于春節期間樓盤促銷活動,100房企2月銷售均價微降至為1.42萬元/平方米,但相比去年同期依舊上升13.0%。

    就地過年推動樓市成交量,多地調控政策加碼

    今年春節多地倡導就地過年,一二線城市人口流動性減少,疊加部分房企春節假期“營銷不打烊”,本是銷售淡季的二月樓市成交量上漲明顯。

    數據來源:Wind,觀點指數整理

    數據顯示,2021年2月1日至2月21日,30個大中城市房地産成交套數55300套,成交面積595萬平方米,同比增長478.0%,主要是由于去年疫情下較低的成交基數。

    但是與2019年同期相比,今年2月前3周房地産成交面積依舊實現28.5%的增長,體現出了今年春節期間購房熱情高漲。

    分城市能級看,對比去年同期,三線城市購房需求反彈較大,成交套數和成交面積同比超過900%。與2019年同期相比,一線城市購房需求強烈,房地産成交套數增長60.9%,成交面積增長86.1%,增幅明顯高于二三線城市。

    數據來源:Wind,觀點指數整理

    土地成交方面,由于春節假期原因,2月地市延續上月疲弱态勢,成交量進一步下滑。其中,2月1日至2月21日,100個重點城市成交土地303宗,成交土地建築面積2696.5萬平方米,成交總價1206.1億元。

    從數據上看,2月前3周成交土地建築面積未及上月一半,但平均成交樓面價卻增長至4472.7元/平方米,較上月平均成交樓面價上升52.5%。

    數據來源:觀點指數整理

    這主要得益于月内一線城市多宗大體量地塊成功出讓,包括上海地産111.4億元競得上海虹口區地塊、華潤與保利聯手85.8億元競得北京市順義新城地塊,以及廣鐵82.3億元競得廣州海珠區赤沙車輛段地塊等等。

    統計局數據顯示,1月份4個一線城市新建商品住宅銷售價格環比上漲0.6%,漲幅比上月擴大0.3個百分點。二手住宅銷售價格環比上漲1.3%,漲幅比上月擴大0.7個百分點。

    衆多房企持續布局重倉一線城市,北上廣深推出的優質地塊更是迎來激烈競争,上述表格7宗一線城市成交地塊,5宗溢價率超過20%。

    來源:觀點指數整理

    不過,近一個月内,為了穩定一線城市樓市價格走向,遏制樓市投機行為,深圳、上海以及北京等城市針對性出台樓市調控政策,包括加強審查商品住房購房資格、完善夫妻離異買房規章制度、建立並發布二手房參考價格、對流入房地産行業的個人經營性貸款進行管控等。

    同時,為了減少多家房企争奪單個熱點地塊的現象,北京、上海、深圳、廣州、等22個城市将實行住宅用地“雙集中”同步公開出讓,即集中發布出讓公告、集中組織出讓活動,全年将分3批次集中統一發布住宅用地的招拍挂公告並實施招拍挂出讓活動。

    “雙集中”供地策略将為市場主體提供更多的選擇和機會,緩解短期土地供需壓力,引導市場回歸理性。

    房企淨融資規模處于低位,年内銷售預期向好

    融資方面,據觀點指數統計,2021年2月1日-21日,房地産企業共發行20筆信用債,總發行量為156.8億元,淨融資為3.9億元。

    數據來源:Wind,觀點指數整理

    過去半年,政策對流入房地産的資金管控愈發嚴格,包括對融資主體方劃下三條紅線,對銀行業金融機構房地産貸款占比以及個人住房貸款占比進行監管等等。

    在當前政策環境下,房企發債受到限制,同時還需償還債務或調整債務結構來優化财務指標,淨融資規模恐怕難以回到去年同期水平。

    目前,房企獲取資金的渠道更加偏向于内部銷售回款,如萬科在制定2021年經營目標時提到,争取全年銷售規模達到7900億,同時要達到95%的高回款率。

    在春節樓盤促銷期間,部分房企也提出一次性付款優惠,加速銷售回款。例如1月20日至2月28日期間,富力集團推出快速付計劃,10天内付清全款即可享額外85折;而更早前的2020年2月18日至2月29日期間,恒大全國在售樓盤住宅(含公寓及寫字樓)可享75折優惠,一次性付款額外享受93折。

    2021年樓盤促銷活動可能會成為常态,一方面融資新政壓力下,房企亟需加快銷售回款,改善現金流和财務指標;另一方面,房企對于房地産市場持積極樂觀的看法,通過一定程度的讓利即可獲得較高的銷量。

    近期,31省份陸續公布2021年經濟增長目標,大部分省份設定2021年國内生産總值(GDP)增速目標在6%以上。其中,湖北的目標由去年的7.5%左右上調為10%以上;山西目標由去年的6.1%左右上調為8%,海南的目標則由去年的6.5%左右上調為10%以上。

    綜合考慮去年低基數和潛在增長率等因素後,多個省份設置了比較積極進取的經濟增長目標,這意味着國内經濟将延續穩健複蘇态勢,國内生産總值在破百萬億之後繼續穩步增長。

    作為國民經濟增長的重要産業,2021年房地産銷售預計将随着經濟複蘇呈現增長态勢。

    審校:歐陽穎



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