解局 | 48.5億物業收購戲 藍光嘉寶出售的資金焦慮與碧桂園服務進階

觀點地産網 這場從兩家公司停牌便被外界“盲猜”有收購發生的交易，被25日晚上藍光發展的一襲公告敲下了“實錘”。

藍光發展的公告稱，旗下全資子公司藍光和駿實業有限公司，拟将其持有的香港聯交所上市公司藍光嘉寶服務64.6203%股份，轉讓給碧桂園服務下屬全資子公司碧桂園物業香港。本次對應交易拟采用現金支付形式，交易總價暫時估值為人民币48.465億元。

數據顯示，截止到2020年12月30日，藍光嘉寶服務的管理服務合約面積達2.1億平方米，在管面積約1.4億平方米，其中向第三方提供的管理服務在管面積占比約75%。

而碧桂園服務的合同管理面積截至2020年6月底為7.46億平方米，收費管理面積約為3.2億平方米。

如此算來，碧桂園服務于此次收購完成後，合同管理面積應該已突破10億平方米，成為國内目前合約管理面積最大的物業公司。

48.5億元的交易

事實上，對于這場2021年開年不久就發生的大宗物業公司收並購，雖今天正式發布了公告，但業内或許並不感到震驚。

2月23日一早，藍光嘉寶服務、碧桂園服務便先後宣布短暫停牌。

當天，碧桂園服務表示，其股份于2月23日上午九時正起于香港聯合交易所有限公司短暫停牌，以待發布一則公告，内容有關公司拟進行可能構成須予公布的交易的内幕消息。

藍光嘉寶服務也表示，公司股份将自2月23日（星期二）上午九時正起短暫停止于香港聯合交易所有限公司買賣，以待根據香港公司收購及合並守則刊發一份公布，有關内容或會構成内幕消息。

随後不久，市場上就有消息傳出，稱這兩家公司停牌是因為“碧桂園服務将計劃收購藍光嘉寶服務股權”。

當日，觀點地産新媒體也分别向兩家公司進行了詢問，但雙方都沒有給出正面回應，均表示等公告發布。

但彼時還是有蛛絲馬迹印證這場交易的真實性。

據悉，在23日晚上18點多，另一家物業公司彩生活的前總裁唐學斌在微信朋友圈轉發了一條信息，是有關碧桂園服務並購藍光嘉寶的傳聞，並配上文字：“恭喜碧桂園，恭喜藍光嘉寶”。

半個小時之後，李長江回復道：“向唐總致敬”。

值得注意的是，藍光發展在公告中表示，其下屬全資子公司藍光和駿持有藍光嘉寶服務 115,840,200股，占藍光嘉寶服務總股本的65.04%。其中持有的全流通H股為115,090,200股，占比64.6203%；持有的内資股為750,000股，占比0.4211%。本次交易標的為藍光和駿合法持有藍光嘉寶服務64.6203%股份（不含其持有的内資股 0.4211%）。

換而言之，除了尚不足0.5%的内資股股份，藍光發展可以視為将藍光嘉寶這個上市平台全部出售。

藍光債務壓力

這多少讓外界頗為費解，畢竟此前藍光嘉寶不但是物管行業首家獲批H股全流通申請的企業，另一方面，其也自上市後就不斷地積極收並購，達2.1億平方米的服務合約面積在物業行業内也屬于前列。

據藍光發展透露，就在本次停牌之前，藍光嘉寶仍在收購其他物業公司。具體為其出資10萬元，控股了四川銘瑞物業管理有限公司100%股權。

因此，作為一個已經在資本市場充分釋放了流動性，随時可以使用多種融資渠道，且在管面積也還在不斷發展的公司，藍光發展為什麼會選擇全盤出售？

在藍光發展及藍光嘉寶的公告中，都並未對此有明确的解釋。

但藍光發展的新聞稿中或許透露了些許原因，其稱根據公告，本次交易預計産生的利潤，将占公司最近一個會計年度經審計淨利潤的50%以上。交易有利于增加公司現金流，促進公司核心業務的經營和拓展。

增加現金流，這也是外界普遍認為藍光嘉寶被出售的主要原因。

據藍光發展2月8日公布的數據顯示，2020年度其實現營業總收入455.91億元，同比增長16.32%；歸屬于上市公司股東的淨利潤35.09億元，同比增長1.46%。

但另一方面，藍光發展的财務數據卻並不好看，尤其在債務方面更是壓力不小。

有統計稱，目前藍光發展存續國内債券17只，存續規模124億元，其中将有46.9億元債券于一年内到期，3月份将有兩只合計21億元債券到期或回售，另還存續6只美元債，今年上半年将有兩只合計4.9285億美元的境外債到期，其面臨集中兌付壓力較大。

另據藍光發展2020年三季報顯示，截至去年9月底，藍光發展總資産2329.62億元，總負債1861.38億元，其中流動負債有1444.44億元，主要為一年内到期非流動負債，短期負債合計308.77億元。

三季報還顯示，藍光發展同步賬上貨币資金有249.33億元，另還有未使用的銀行授信額度約800億元。

無論如何，藍光發展償債壓力大，資金鍊緊張，業績放緩是不争的事實。因此，其從去年就已經開始出售旗下資産。

2020年10月，藍光發展将旗下迪康藥業100%股份全部賣出，作價9億元。

碧桂園服務填補西南布局

至于交易的另一方為什麼是碧桂園服務？有分析稱，這或許是碧桂園服務填補自己在西南地區不足的好機會。

據了解，2020年上半年，碧桂園服務分布于五大城市群的在管面積比例為73%，而成渝城市群的在管面積占比僅為3%，不到1000萬平方米。而藍光嘉寶服務在西南地區的在管面積超過5000萬平方米。

通過這次收購，将大大提升碧桂園服務在西南區域的規模優勢。

招銀國際在剛剛發布的研報中指出，這次交易将為碧桂園服務帶來三個利好，一是戰略方面，藍光嘉寶在西南地區的強大資源（占管理總面積的60%）能填補碧桂園服務地域布局的空白（僅占公司3%）。二是财務方面，如假設100%股權收購，則該收購将使公司2021/22淨利潤提高20%。此外，兩家公司盈利能力相近，利潤率攤薄的可能性較小。三是估值方面，碧桂園服務現價為28倍2022年預測市盈率，而藍光嘉寶為5.4倍。所以收購會帶來價值提升。

招銀國際進一步表示，認為未來可能會有更多類似收並購出現，因為小型物管公司正在失去市場份額。其次，一些物業公司的母公司銷售放緩，面積競争加劇。再者，大型和小型公司之間的估值差距加大。

“我們将來可能會看到更多缺乏母公司支持的小型公司被收購。”

此外，本次碧桂園服務收購藍光嘉寶獲得外界廣泛關注的另一個重要原因是，這是繼招商積余收購創毅控股之後，第二例物業上市平台之間的收並購。但從公司知名度、體量以及收購金額來看，碧桂園服務和藍光嘉寶之間的這場交易影響或更為廣泛。

至于成為藍光嘉寶的新一任大股東之後，碧桂園服務将如何運營藍光嘉寶？兩個上市平台是互相協作還是會形成同業競争？藍光嘉寶的名字是否還會繼續存在？這一切又是交易完成後的下一個故事了。

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