解局 | 旭輝領寓的一次“文字遊戲”

觀點地産網 疫情一年下，長租行業冷暖自知。有人艱難掙紮，有人穩步發展，也有人忙着轉型煥新。2月22日，據消息稱，旭輝旗下的長租平台旭輝領寓将于3月1日起正式更名為“旭輝瓴寓”。

從“領”到“瓴”一字之差，乍看之下似乎只是旭輝領寓和大家玩了一個“文字遊戲”，不過，名字作為第一道“名片”，企業自然不會在這種事情上“開玩笑”。

雖然正式更名是在3月1日之後，但從其官網上看，該公司的名字已經變更為了“旭輝瓴寓”。而一切的故事，要從五六年前開始說起。

伴随着租賃市場的崛起，正處于風口之上的長租公寓市場迎來了井噴式發展。到了2016年時，越來越多開發商開始搶入長租行業。這一年里，萬科正式推出了長租公寓業務的統一品牌“泊寓”；龍湖首次正式提出“冠寓”。

也是在同一年，旭輝成立了一個名為“領寓”的長租公寓品牌。

從“領寓”開始，一步步走到如今的“瓴寓”，過去五年時間里，旭輝在長租行業内經歷了許多，自身也有了不少變化。

相關人士表示：“名字的變更得益于領寓此前所創下的成績。”于企業而言，名稱變化的背後，或是策略的改變，或是方向的轉航……但不管是哪種改變，每一次更名或許都算得上是企業里程碑般的時刻。

從“領寓”開始

成立于2016年的旭輝領寓，正好“出生”在了長租公寓發展的高潮階段。過去五年時間里，長租行業發生了翻天覆地的變化，而旭輝瓴寓的發展理念也在随之改變。

最初，得益于行業大環境的利好，旭輝領寓取得了頗為可觀的規模發展速度。成立不到兩年時間，旭輝領寓便布局了全國16個主要城市，主要集中在北京、上海、深圳、廣州、南京、杭州、廈門、西安等商務人口多、流動人口大的城市，總簽約公寓數量超過2萬間。

或許是受到了自身速度和整個行業發展氛圍的感染，旭輝領寓在當時還提出了“5年時間規模要做到20萬間”的目標。

讓人始料未及的是，2018年8月20日，長租公寓運營方杭州鼎家網絡科技有限公司稱，因經營不善導致資金斷裂，已停止運營。這是長租公寓行業首個出現暴雷的案例，為此，共有數千名租戶以及背後的房東和消費金融機構陷入到了各種糾紛之中。

随之而來的，是長租行業對于過分追趕規模，以及“長租+租金貸”模式的反思，同時，政府也開始加大了對長租行業的監管力度。

行業的高速發展被迫踩下了刹車，業内各家企業也随之放緩了擴張速度。2018年，旭輝領寓提出的目標是年底實現管理規模6萬間。最終，旭輝領寓當年年底的在管套數突破了5萬間。

雖然在規模上和年初定下的目標略有差距，但值得一提的是，旭輝領寓在2018年里還提出了另一個發展目標，即“要在單個項目上實現效益持平或微利”。

或許是沿襲了地産母公司追求良好利潤的風格，起步階段曾不斷鋪大攤子的旭輝領寓也慢慢減少提及規模上的目標，轉而關注起了對盈利模式的探索。同時需要注意的是，此時的旭輝領寓其實仍未形成一種行之有效的盈利方式。

行業的動蕩讓旭輝領寓等長租企業有了反思，而作為一家有着開發商背景的公司，旭輝領寓顯然更能夠明白利潤和現金流的重要性。

當然，相比起不少“白手起家”的同行而言，旭輝領寓這一類背靠開發商的企業流動性無疑是會穩健得多，融資的渠道也更為豐富一些。

在一次交流中，旭輝領寓CEO張愛華和觀點地産新媒體強調說：“旭輝領寓希望能打造中國版的EQR。通過金融資本運作、長租公寓運營、參與存量物業收購以及租賃用地開發等模式，獲取品牌溢價、租金溢價以及資産增值。”

按照這一規劃，旭輝領寓就必須在做好運營的同時，還要與資本達成更為緊密的對接。而前者是後者能夠實現的一個基本保障，只有讓投資人能夠看到足夠的回報率，旭輝領寓才能夠進一步實現資本運作和資産置換增值。

能夠看到的是，2017年底，旭輝領寓作為發起人發行了一筆規模為30億元的類REITs。值得一提的是，這也是我國首單獲批發行的民企長租公寓儲架式權益類REITs。

與此同時，旭輝領寓在2019年開始提出了“輕重並舉”的發展模式，並相繼拉來了平安、GIC（新加坡主權基金）等合作夥伴，設立了多個投資平台，總投資額逾百億。

截至2020年12月31日，旭輝瓴寓已布局18座城市，已拓房源超74400間，開業房源28730間。五年時間的積累，從2019年開始的兩年轉型，也讓旭輝領寓在2021年迎來了更名的“好時機”。

“瓴”字背後的變化

單從字面涵義去理解，“瓴”字原指古代一種盛水的瓶子，而所謂“高屋建瓴”，原意便是把瓶子里的水從高層頂上傾倒，後人對這個成語引申為“對事物把握全面，了解透徹”之意。

當把這個字放在旭輝瓴寓身上時，其除了表示公司發展策略變化的同時，或也暗含着旭輝瓴寓已經走出了一條獨特的發展路線之意。

“此前公司名為‘領寓’，是取希望在行業内做到領先地位之意。這一次從‘領’變成‘瓴’，則是基于對公司業務發展模式有了更清晰的認知，未來旭輝瓴寓将重點放在發展綜合型租賃社區業務上，而不是做單獨一棟樓的那種租賃模式，聚焦于一線和核心二線城市。”相關人士透露。

簡單來說，旭輝瓴寓的布局重點已經不再是在通過某一棟樓做集中式租賃，而是将重心放在了打造一個大型的租賃社區上。

據接近企業的人士透露，按照旭輝瓴寓内部的判斷標準，所謂的租賃社區一般房源都會在“千套”以上。

“很多做長租的其實還是屬于包租制，但這個不是旭輝瓴寓選擇的方向，我們希望打造成一種輕資産+重資産的模式，即委托管理和自持。”

2020年9月25日，上海浦江華僑城柚米社區在滬開業，這是旭輝瓴寓轉型後首個成功落地的綜合型租賃社區。資料顯示，該項目占地總面積超過6.3萬平方米，由旭輝瓴寓自持的公寓樓共有5棟，總房源體量超1800套。開業兩個月後，出租率達到了92%。

與此同時，旭輝瓴寓和張江集團合作打造的張江納仕國際社區将于今年6月推出。值得一提的是，該項目也是上海的首塊R4（租賃型）地塊，項目總建築面積逾6.5萬平方米，共有17棟住宅樓約993套房源。

重資産項目和輕資産項目的相繼落地，便正是旭輝瓴寓更名的契機所在。

旭輝瓴寓如今共設置了三條産品線，分别為“柚米寓”“柚米社區”和“博樂詩”。其中，“柚米寓”主打業務是和大多數長租企業所做一樣的獨棟式集中租賃公寓，“柚米社區”便是旭輝瓴寓重點發力的大型租賃社區業務。至于“博樂詩”，則是主打面向企業中高層人士的高端公寓。

除此之外，與母公司之間的協同合作，也是旭輝瓴寓能夠打造大型租賃社區的底氣所在。除了信譽背書、資金支持等方面外，旭輝瓴寓還和旭輝商業之間形成了較為成熟的互動模式。

在上海浦江華僑城柚米社區這一項目中，旭輝共投資了将近20億去進行打造。該項目共分為8棟樓，除了5棟是由旭輝瓴寓持有用作長租業務外，剩余的三棟分别包括了兩棟商辦樓和一棟獨立辦公樓。

據相關人士介紹，該三棟樓目前是由旭輝上海事業部在負責管理經營。不難預見的是，随着旭輝瓴寓不斷打造和推出大型租賃社區，類似于這種和母公司的合作還将繼續。

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