解局 | 雅居樂一筆小公募發行規模下調

观点地产网

2021-02-22 21:48

  • 此次雅居樂發債額度減少的線索,确實藏在融資監管中。

    觀點地産網 融資,愈發地牽動着房企脆弱的神經。

    2月21日,上交所最新消息披露,雅居樂一筆小公募債——“廣州番禺雅居樂房地産開發有限公司2021年公開發行公司債券(面向專業投資者)”項目狀态更新為“已反饋”,拟發行金額為70億元。

    如此大的金額不免引起關注。若稍加仔細核對,這筆債券實則上已于去年12月15日時首次獲得受理。

    然而,發債額度卻從此前披露的“不超過82.47億元(含82.47億元)”調整為“不超過70億元(含70億元)”,最高發債金額削減幅度達12.47億元。

    為何發債額度突然銳減?

    聯繫近期發債環境的話,整體收緊的金融市場形勢确實映射了一些風向的改變。

    據悉,目前這一波對房地産信貸供應端的收緊從2020年末開始。去年12月31日,央行、銀保監會共同發布了《關于建立銀行業金融機構房地産貸款集中度管理制度的通知》,将銀行業金融機構劃分為五檔,分檔設定銀行金融機構房地産貸款余額占比和個人住房貸款余額占比兩個上限。

    此後各地房貸收緊。如1月27日消息稱,從當日起廣州四大行——中國銀行、中國農業銀行、中國建設銀行、中國工商銀行的房貸利率将全部上調,首套、二套房提高15bp。

    春節過後的這幾天,則重點開展排查關于房抵經營貸、消費貸違規轉入樓市的狀況。

    上述政策的收緊再次說明,房企融資環境仍在進一步收緊中。雅居樂這一筆小公募債,額度銳減的背後會否也是來自于當下融資環境的壓力呢?

    觀點地産新媒體查閱發債的募集、财務及反饋文件獲悉,此次雅居樂發債額度減少的線索,确實藏在融資監管中。

    然而,掀起這般波瀾的並不是上述的“兩個上限”,而是擺上台面已達半年仍發揮着各種連鎖反應的“三道紅線”。

    去年8月,央行、住建部、銀保監會召開了房企座談會,與會房企代表包括碧桂園、恒大、萬科、融創、中梁、保利、新城、中海、華僑城、綠地、華潤和陽光城等,會議形成了重點房地産企業資金監測和融資管理規則。

    這一套規則率先對需求端房企開刀。具體要求也早已為大家所熟知,即依據杠杆水平高低設置三條紅線:扣除預收款後負債率大于70%、淨負債率超過100%、現金短債比小于1倍,央行将房企分為“紅-橙-黃-綠”四檔設置信貸增長規模,對應有息負債增速0、5%、10%、15%。

    以這個時間點為界,此後相關的政策和表态接踵而至。

    其中就有一箭不偏不倚射中了雅居樂這筆融資。據悉,以廣州番禺雅居樂房地産開發有限公司為發債主體的這筆2021年公開發行公司債券,最開始于2020年12月15日獲得受理。

    彼時該筆債券拟發行金額為82.47億元,将用于償還雅居樂控股此前發行的兩筆熊貓債本金及利息,以及三筆存續的公司債券。

    五筆債券總償還金額正好對應82.47億元,且基本都将在2021年至2022年到期,其中公司債“16番雅債”拟償還金額17.11億元,于2021年1月12日到期。

    随後于12月29日,上交所針對這筆公司債券進行審核反饋,其中有一則關鍵的反饋意見提及:請發行人對照《上海證券交易所公司債券發行上市審核規則适用指引第 1 号——申請文件及編制》說明本次債券募集資金規模和用途是否符合上述文件附件 4 的相關要求。

    這也是直接導致雅居樂這筆發債額度減少的直接原因。

    據觀點地産新媒體了解,上述提及的指引文件于2020年11月27日在上海證券交易所發布,主要目的是為了規範公司債券發行上市審核工作。

    其中附件4對于住宅地産企業公司債券信息披露及核查要求有若幹指示。針對申報發行普通公司債券,若于2020年8月10日之前獲受理的住宅地産企業項目,申報發行額度不得超過拟償還到期及回售公司債券的本金規模。

    若于2020年8月10日(含)之後獲受理的住宅地産企業項目,申報發行額度不得超過拟償還到期及回售公司債券本息規模的85%。

    由于雅居樂本次申請公開發行普通公司債券項目于2020年12月15日由上交所受理,所以正适用“2020年8月10日(含)之後獲受理的住宅地産企業項目,申報發行額度不得超過拟償還到期及回售公司債券本息規模的85%”的相關規定。

    數據披露,截至2020年9月末,發行人廣州番禺雅居樂及控股股東到期及回售公司債券本息規模合計為82.47億元,按照85%計算,該次債券申報發行額度不得超過70.10億元。

    随後雅居樂也于2021年1月19日提交的反饋意見中表示,經審查本次債券申報發行額度已修改為不超過70.00億元(含70.00億元),修改後發行人本次申報不超過70億元的住宅地産企業普通公司債券符合相關規定。

    因此,于2021年2月21日,該筆債券的拟發行額度已正式變更為70億元——即是說,已無法完全覆蓋上述即将到期的五筆債券的缺口。

    另外從該上交所指引文件中也可看到,房企公開發債所受到的限制與監管越發嚴厲。

    另與上述雅居樂發行的普通公司債券不同,若是住宅地産企業申報發行住房租賃專項公司債券,募集資金确定用于租賃住房項目的金額應将不低于募集資金總額的70%。

    而從公司層面來看,上交所将對住宅地産企業作進一步分類,根據五項指標将企業劃分為正常類、關注類和風險類,觸發兩項指標劃分為關注類,觸發三項指標以上(含三項)劃分為風險類,其余劃分為正常類。

    五項指標除了對公司總資産、營業收入、扣除非經常性損益後淨利潤、資産負債率作出要求外,值得注意的是,還從房地産業務非一、二線城市占比方面進行風險防範考核。

    據悉,若發行人房地産業務非一、二線城市占比超過50%的則觸發指標,且發行人應當披露主要業務所在地房地産市場供求、價格變動及去庫存化情況等,並結合上述情況披露發行人的業務經營情況和所面臨的主要競争狀況。

    從2020年8月下旬至今,正好半年時間。

    可以窺見,房地産行業與市場因為那場座談會、那套紅線規則,真實、深刻、連續地發生了裡裡外外的穿透性改變,也在一定程度上終結了屬于房地産的高杠杆、高盈利時代。

    這背後的邏輯,正在于調節房企的融資行為、融資結構,倒逼房地産行業去杠杆,限制野蠻擴張,保障行業平穩健康發展。正如郁亮所言,“三條紅線”是行業重大遊戲規則的改變,此前的财務技巧将沒有任何用處。

    回過頭看,這套規則宏大到可以改變房企的戰略投資方式、增長發展方式,也微小到可以改變一筆發債的額度。

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    撰文:林心林    

    審校:劉滿桃



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