解局 | 郭廣昌的復地“新願”

觀點地産網 沒到正月十五仍算是在“年”里，大年初七這天，郭廣昌給自己準備了一個“大紅包”。

2月19日，上海豫園旅遊商城（集團）股份有限公司發布公告稱，公司全資子公司上海復地産業發展集團有限公司與上海金山新城區建設發展有限公司簽訂了合作協議，合作開發標的則是位于上海金山的濱海國際文化旅遊度假區項目。

這也是繼2020年9月份之後，豫園股份再次拿下的一個大型文化旅遊度假區項目。

單從體量上看，這次所拿項目總規劃占地面積達到了約8.1平方公里，約合810萬平方米，面積足足比去年9月豫園股份在雲南拿下的仙湖山水國際休閑旅遊度假園項目大了近兩倍。

資料顯示，上述項目以“愛的港灣”為主題，具體包括了金山城市沙灘、金山衛站城市綜合體、金山嘴漁村和圍填海區域四大功能闆塊。項目中含有旅遊度假、商務會展、運動競技、美食購物、文化演藝、休閑娛樂等業态。

和上次在雲南的操作一樣，這次具體進行開發的主體也是豫園股份旗下的復地産發。

作為豫園股份旗下主打産城融合等業務的平台，“復地”這個沉寂了許久的老招牌開始有了越來越多的擴張動作。而從近兩年的發展情況來看，如今“復地産發”的業務方向已經與多年前那個地産開發商“復地”有所不同。

對于這個曾經歷過曲折的地産平台，郭廣昌已經有了新的願景。從大方向上看，産業地産将成為復地下一站的“核心詞”。

810萬方的海濱項目

按照協議，復地産發這次合作的主要内容包括了項目區域發展定位及功能業态策劃、控制性詳細規劃及相關專題規劃編制、標志性建築概念方案設計、合作開發模式确定、投資内容确定、項目公司組建等。

簡而言之，復地産發在這次合作中将主要負責推進整個濱海項目的規劃編制、項目投資、産業招商等工作。

而據觀點地産新媒體了解，雖然整個項目的體量超過了800萬方，但該項目中其實有一部分已經建成並開始運營。

在整個上海金山濱海國際文化旅遊度假區項目中，包括了已經建成運營的兩個國家4A級旅遊景區城市沙灘和金山嘴漁村。剩余有待重點開發建設的，是面積約為3.08平方公里的圍填海區域，以及金山衛站周邊約1.5平方公里的區域。

2019年底，圍填海項目正式完工驗收，圈圍成陸面積約3866畝。根據規劃，在該部分圍填海區域内，項目的建設重點将以“文化旅遊”為主。

具體來看，該區域内将建設成為包括文化娛樂中心、綜合會展中心、商務中心、休閑漁港城、濱海生态濕地、濱海文創中心、濱海度假村等功能區。其中，綜合會展中心已于2020年12月完工驗收。

對于復地産發而言，打造度假區可謂是駕輕就熟。在2019年，度假村業務的營收占到了復地産發母公司豫園股份總營收的2%，僅次于占大頭的物業開發業務和珠寶時尚業務。

不過，從企業的角度來看，這部分項目從建設打造到投入經營，再到獲得收益，需要較為漫長的一段時間周期。

能讓其快速回血的，則是即将在金山衛站周邊打造的TOD項目。按照規劃，該部分項目将打造成一個包括商業辦公、休閑娛樂、旅遊度假、商品住宅等業态的綜合體項目。

盡管本次簽訂的合作協議只是框架性文件，具體投資項目啟動時間、投資金額尚未最終确定。但不管對于豫園股份還是復地産發而言，這無疑都是一樁“大買賣”。

值得一提的是，從2020年至今，復地産發其實更多是通過公開招拍挂的手段去擴充土地儲備。如去年4月份，復地産發旗下的上海復媛實業發展有限公司以14.72億元在湖南長沙摘下一宗綜合用地；以及去年11月，復地以26.66億元摘得杭州一宗綜合用地等等。

但不管是招拍挂，還是與當地政府進行合作，郭廣昌對于復地産發的定位都十分明确。借用郭廣昌的說法，便是打造“復合功能地産業務”。從去年的拿地動作能夠看到，復地産發拿的基本都是綜合用地，即包含了商業、辦公、住宅等多種業态的項目。

從某種意義上說，這樣的一種地産開發模式，也是由豫園股份還存有黃金珠寶、商業零售、白酒等多元産業經營業務所決定的。

當然，通過招拍挂拿地的好處是能夠獲得更快的擴張速度，不過，這種開發商紮堆搶地的手段在復地産發這里似乎並不“吃香”。

與復地産發副總裁張來的一次交流中，其曾對觀點地産新媒體表示，復地如今，從公司名字就已經脫離單純的地産概念。“我們並不追求快周轉，也不一味追求規模。首先産業要真正落位，滿足城市訴求，然後再打造蜂巢好産品，這是非常重要的前提。”

復地的“産業路途”

當然，不管復地産發對于自己的業務發展策略做出何種解釋，除了産業之外，住宅依然還是其重要的收入組成部分。在2020年上半年，由于物業開發項目的結盤，豫園股份應收賬款同比上年同期大幅增長了111.83%，達到17.97億元。

只不過，如今這部分住宅業務更像是為了給長周期的産業地産提供發展資金而存在着。讓人稍感唏噓的是，如今的“復地”，或許早已不是老地産人們印象中的那個“復地”了。

上世紀九十年代，復星開始踏足地産開發和管理業務。千禧年後不久，完成股份制改造的復地集團正式開始在全國範圍内拓展業務。短短三年之後，復地在香港聯交所主闆上市，也成為國内最早一批上市的房地産企業。

從發展經歷來看，復地在地産開發行業的“高光時刻”或許可以一直算到2011年其退市之前。

當然，退市之前的復地已經呈現出了如融資受阻等各種問題，但值得一提的是，彼時的復地銷售額已經達到了百億級别。而在當時，200億元的銷售已經能穩穩在房企TOP20中占據一席之地。

退市之後，復地在公開市場上的發聲減少了許多，不少人對于它的印象也停留在了一個“地産開發商”上。

待其再度頻繁進入衆人視線時已經到了2018年，這一年，復星重組上市公司豫園股份，並注入復地資産，“復地産業發展集團”随即成立。

名稱的更改意味着業務重心的變更，蓦然回首時，曾經的地産開發平台“復地”已經變成了推行“産城融合”模式的“復地産發”。

或許是受到了地産開發不順意的影響，攜復地産發回歸的郭廣昌對于産業地産的執念頗深。

除了復地産發之外，豫園股份旗下還有星泓産發和雲尚産發兩個另外的産發平台。僅從項目類型上看，似乎這幾個産發集團之間存在着一定的交叉，但細分之下則是各有不同。

從模式方向上看，復地産發針對健康、金融、智慧和文旅四個方向，星泓産發則針對智慧園區建設及聚焦産業賦能運營，另一邊，雲尚産發主抓項目商業定位，打造時尚批發、零售和生活聚集地。

從最終的呈現效果來看，復地産發是以産業地標為重點布局，具備綜合商業街與住宅等功能；星泓産發以産業園區的開發建設、資産經營與企業服務收入為主，旗下擁有合肥雲谷金融城等園區；雲尚産發以時尚商貿中心和寫字樓項目為主，旗下有武漢國際時尚中心等。

橫向比較來看，在奉行“産業運營+産業投資”的豫園股份旗下，復地産發已經變成了最為重要的一個産業地産平台。相關數據顯示，復地産發于2020年上半年已經進入了26個城市，在長沙、上海、蘇州、南京等城市均有新增項目。

春節剛過便簽下上海金山的濱海項目，或許也為復地産發今年的發展路徑奠定了基調。2020年的上半年，復地産發共在22個核心進入城市完成了當地政府核心訴求的摸排工作，而在復地産發的産業地産路途中，上海金山只是其中一站。

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