中國金茂首月成績單：銷售201億與盈利預警之後

觀點地産網 “公司今年将維持2000億目標不變，2021年、2022年會保持強勁的增長動力，2021年實現2500億，2022年實現3000億的簽約目標。”

早在2020年8月的業績會上，中國金茂管理層就曾提出未來三年發展規劃。

2020年，中國金茂累計取得簽約銷售金額共計2311億元，順利完成全年目標；而2021年開年，金茂同樣開足馬力，首月實現201億元銷售額，同比增長91.19%。

從數據看，中國金茂2021年交出的第一份成績單還算亮眼，但銷售數據的背後，有關金茂的股價與利潤問題同樣引發關注。

首月成績單

近幾年，中國金茂的銷售一直處于快速增長狀态。

2015年銷售額僅為278.07億元，2018年首破千億，2020年突破兩千億元，五年復合增長率52.73%。

2021年開年，中國金茂延續了過往的發展步伐。

2月5日早間，中國金茂公布内年首張成績單，取得簽約銷售金額201億元（其中包含（如有）長沙梅溪湖國際新城項目、南京青龍山國際生态新城項目、甯波生命科學城項目、嘉善·上海之窗智慧科學城項目、鄭州二七區馬寨新城項目及溫州鰲江國際新城項目的成交銷售金額），同比簽約銷售建築面積約141.47萬平方米。

于2021年1月31日，中國金茂已錄得已認購（未簽約）物業銷售金額共計80.98億元。

對比往年來看，第一個月的發揮還算出色。

數據顯示，2018年1月，中國金茂錄得簽約銷售額166.52億元，而去年同期銷售額僅為105.13億元。由此計算，中國金茂2021年首月簽約銷售金額較2018年增長20.71%，較去年增長91.19%；銷售面積則同比增加了144%。

在觀點指數發布的《2021年1月中國房地産企業銷售金額TOP100》中，中國金茂排在第十位，較去年同期前進一位。

事實上，随着疫情陰霾逐步退散，2021年全國房地産市場迎來新一輪上漲，根據觀點指數統計，1月TOP100房企實現全口徑總銷售金額9598.1億元，同比增長64.2%，較2019年同期增加44.4%。

除去樓市向好等因素，促銷跑量亦是中國金茂實現“開年紅”的重要原因。

按照此次公布的業績數據計算，中國金茂1月份銷售均價1.42萬元/平方米，與去年同期1.82萬元/平方米相比下滑兩成。

實際上，過去兩年，中國金茂銷售均價在持續下降。數據顯示，2018年，中國金茂全年平均銷售價格2.55萬元/平方米，2019年這一數值為2.15萬元/平方米，2020年進一步下降到2.05萬元/平方米。

有分析認為，受到“疫情反復擔憂”及債券到期等多重因素影響，多家房企在年初繼續進行打折促銷以迅速回流資金，中國金茂同樣如此。

但地産調控及拿地策略的變更，才是中國金茂銷售均價走低的根本原因。

2021年，在落實房地産長效機制主基調不變的環境下，多個熱點城市持續加碼樓市調控，房企自然會受到影響。

與此同時，近兩年，中國金茂土儲結構不斷發生變化。一方面，城市運營為金茂貢獻了大量土儲；另一方面，不斷從一線城市走入二三線城市，由此導致投拓成本不斷下降，傳導到銷售端，則是銷售均價下降。

2021年開年，中國金茂延續過往拿地策略，在嘉興低溢價拿下一宗地塊。

1月7日，中國金茂經過47輪競價投得浙江嘉興嘉善縣宅地，地塊面積8.34萬平方米，建築面積17.65萬平方米，成交總價為11.7億元，樓面價6628元/平方米，溢價率3.93%。

此外，過去一個月，中國金茂在融資方面亦有新的嘗試。

1月21日，“金茂華福-申萬-金茂商業卓越1号資産支持專項計劃”成功發行，該專項計劃發行規模為11.18億元，標的為位于長沙、青島的購物中心。

盈利預警之後

除了銷售、拿地與發債，過去一個月，中國金茂股價變動以及回購動作受到資本市場關注。

1月25日晚間，中國金茂發布盈利預警公告，預計2020年全年歸母淨利同比下降約40%至50%。

下降的原因，除了銷售結轉、行業周期變化、市場經營環境等因素，大額、一次性計提減值才是其中最根本原因。

公告表示，截至2020年12月31日止年度，因房地産市場調控等原因，導致中國金茂及集團的部分聯營及合營企業項目售價不及預期，需計提發展中物業、持作出售物業減值所致。

不計減值因素，中國金茂于截至2020年12月31日止年度物業交付結算收入較截至2019年12月31日止年度錄得約40%至50%的大幅增長。

國泰君安在研報中提到，中國金茂近兩年銷售增速和均價優于同梯隊房企，但依然計提減值，說明並非銷售端問題，而是公開市場拿地價格過高碰上嚴格限價。

事實上，過去那些年，“地王”二字是中國金茂的標簽之一。據觀點地産新媒體查詢，2009年，中國金茂力退萬科、保利、SOHO中國等企業，奪下北京廣渠門15号地王，成為開端。

2012年，中國金茂以總價56.8億元摘得上海海門路商辦地塊；2014年初，以101億元總價拿下上海大甯地王；2015年，連續摘得北京豐台區單價地王、甯波地王、杭州總價地王等，2016年再奪南甯、深圳地王，2017年拿下廈門翔安高價地。

盡管近兩年中國金茂不斷通過城市運營帶動拿地均價下降，但想要把歷史遺留問題解決，依舊是個艱難的任務。

有投資者在公開平台猜測，中國金茂本次一次性計提的項目主要是位于廈門、福州、合肥、南京、天津等地的高價地塊。

對上市公司來說，大額、一次性計提多項資産減值短期，會對當期報表利潤産生一定影響。傳導到資本市場，則是股價的波動。但從長期來看，一次性減值並不會影響企業的現金流量，而且在以後的年度還能逐步釋放利潤，為後續報表讓利。

發布盈利預警以後，中國金茂股價應聲下跌，開盤報價3.31港元/股，盤中最低3.15港元/股，收盤下跌16.8%，報每股3.17港元。

随後近兩周時間，中國金茂股價持續下跌，截至2月5日收盤，報3.20港元/股，與去年年初6.15港元/股最高值相比，直接腰斬，市值為407.60億港元，較1月25日減少近80億港元，較去年初減少近370億港元。

2020年，中國金茂首席執行官李從瑞在内部組織的CEO大講堂上曾表示：“2019年，中國金茂股價從年初每股3港元到年底6.1港元左右，一年間市值增長了300億港元。”

一年時間，中國金茂的市值又回到了原點。

1月28日起，中國金茂連續六個交易日回購公司股份，累計購回證券數目為3910.2萬股，占于普通決議案通過時已發行股份數目0.332%，回購總代價為1.22億港元。

一般而言，回購股份能給市場、給企業帶來信心，對于整個股價的表現有一定支撐作用。

但靠回購當然不是長遠辦法，企業股價是否上漲、市值是否提升，往往建立在市場對行業和企業的未來預期上。因此，中國金茂能否改善盈利能力才是影響估值、市值的最重要因素。