12月商業地産資産管理能力報告·觀點月度指數

观点指数研究院

2021-01-29 18:06

  • 全球經濟下行大環境中,作為唯一實現正增長的主要經濟體,中國市場吸引力越來越大。

    觀點指數 12月,金茂資本成功将北京智慧科技辦公空間改造項目交給快手公司,實現了半年完成改造、招商的超快速度,也體現了金茂資本在前期改造的實力。

    近段時間少有優質大宗物業成交的一線城市,在月内有所突破——擁有穩定現金流且為單一産權的歌斐中心于12月出售。

    這是年内的標志性交易,也是疫後大宗交易市場回暖的重要標志。

    轉看資産證券化産品發行方面,12月共發行5單産品,總發行規模89.5億元,占全年總規模的8.43%。多筆交易發行規模較大,利率均在4.5%左右,對比全年利率水平處于中等水平。

    光大安石、基彙資本分居榜首

    “12月中國商業地産資産管理能力排行”,光大安石和基彙資本分别居于内地和非内榜首。

    2020年最後一個月,金茂資本打造的智慧科技新辦公空間——城市更新項目上地J SPACE,整體出租給了快手公司。

    該項目于2019年12月1日啟動,由于新冠疫情影響次年5月才開始動工,短短三個多月後就完成了現場驗收,充分體現了金茂資本突出的改造能力。

    據觀點指數了解,該項目圍繞“太空”主題改造,科幻感的設計契合了互聯網公司的科技屬性,同時還加入了領先的智慧運營管理平台等,目標客戶明确。受益于此,金茂資本也因此登上内地榜單第十。

    非内榜單方面,排行第八的霸菱投資發行了中國綜合債券1号私募證券投資基金,該産品主要投資于中國的固定收益市場。作為霸菱在中國正式設立的首隻境内債券私募基金,同時也是全國首單境外投資者通過QFII、RQFII認購外商獨資私募證券投資基金管理人(WFOE PFM)基金産品,該産品的落地為外資資管機構募資開辟了一條新的路徑。

    據資料顯示,霸菱資産管理規模超過3540億美元,2018年開始進軍中國,2019年推出首隻合格境内有限合夥人(QDLP)産品。據旗下投資經理表示,霸菱對中國的股票市場及消費行業抱有信心,将會持續關注相關投資方向。

    2020年9月,監管層發布的《合格境外機構投資者和人民币合格境外機構投資者境内證券期貨投資管理辦法》,給外資機構進一步打開了大門,單是12月提交申請的外資機構就達到了24家。

    對外資而言,全球經濟下行大環境中,作為唯一實現正增長的主要經濟體,中國市場吸引力越來越大。以債券市場為例,在全球低利率的背景下中國固定收益的相對收益回報率優勢明顯,受到國際市場的關注。

    資産證券化産品平穩發行

    12月,商業地産資産證券化産品共發行5單,總發行規模89.5億元,占全年總規模1061.65億元的8.43%。

    數據來源:觀點指數整理

    回顧2020年全年資産證券化發行情況,第一季度受疫情影響發行明顯低迷,疫情後複工複産,第一季度發債需求延到4月集中爆發,導致當月資産證券化産品發行數量為全年最多的月份,共發行8隻。

    數據來源:觀點指數整理

    從全年觀察,與上半年相比,下半年發行總金額略有下降,主要因為全年發行規模前兩位的産品拉高了上半年發行規模,分别為80億的金融街中心資産支持專項計劃、70.01億的德邦海通-複星旅文-三亞亞特蘭蒂斯資産支持專項計劃。

    從商業地産底層資産類來看,零售商業發行數量占全年比重的29.41%(綜合體不計),發行規模為281.64億元,數量與規模均為占比最大的資産類别;酒店資産證券化産品發行數量占全年比重的21.57%(綜合體不計),發行規模為241.21億元,為第二大占比;排名第三的辦公物業數量占比17.65%(綜合體不計),發行規模為230.03億元。

    數據來源:觀點指數整理

    從發行利率來看,最低票面利率為上海金茂的優先A1級票面,利率為2.65%;最高票面利率為正弘置業,優先級票面利率達6.39%;其余産品利率多數分布在3%-5%區間内。

    歌斐中心出售,大宗交易超160億

    大宗交易方面,12月共錄入9宗大宗交易,交易總額達162.94億元。其中,交易額最高的為歌斐資産出售的上海黃浦歌斐中心,達43億元。

    數據來源:觀點指數整理

    歌斐中心位于高端城市綜合區,是世博濱江生态商務區地標級甲級寫字樓,項目總體量超過7.4萬平方米,且位于地鐵13号線上蓋,是一線城市少有的優質核心資産。

    經歷了疫情低谷後,現金流穩定的資産廣受投資者追捧。收購方平安信托作為險資,更是對風險小收益穩定的資産青睐有加。

    對于歌斐資産來說,歌斐中心也是體現其運營能力的一個標志性項目。目前歌斐中心客戶多為世界知名500強企業,出租率常年維持在90%以上,現金流亦比較穩定。

    競争越發激烈、外資不斷入場的現在,學習與成長是永恒的主題。将目光精準投向具有發展潛力的領域並努力深耕,這也是投資管理機構最重要的能力之一。

    撰文:周藝初    

    審校:歐陽穎



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