12月中國物業服務TOP30報告·觀點月度指數

观点指数研究院

2021-01-27 16:15

  • 在疫情反複、房企三條紅線、政策利好等因素之下,物業服務行業風口正勁。

     

    觀點指數 年關已至,物業浪潮再一次席卷而來。

    12月,恒大物業、華潤萬象生活、遠洋服務等6家物業服務企業成功上市。至此,年内共計18家物企登陸資本市場。

    随着上市的物業服務企業增多,資本市場競争激烈,企業間市值分化逐步加劇。截至2020年12月31日,碧桂園服務以1538億港元市值傲視群雄,其次是恒大物業、華潤萬象生活,而墊底的烨星集團市值僅4.13億港元。

    在疫情反複、房企三條紅線、政策利好等因素之下,物業服務行業風口正勁。

    月内,禹洲地産旗下物業平台禹佳生活向港交所遞表。同時,近期陽光城物業、越秀物業、東原仁知服務等亦傳出消息,即将向資本市場靠攏,物業服務企業獨立市場化路途遠未到盡頭。

    頭部企業排名趨穩,依靠並購提升規模的渠道在收窄

    據觀點指數發布的“12月中國物業服務發展指數TOP30”顯示,萬物雲再度折桂,碧桂園服務和恒大物業則分居二三名。

    值得注意的是,萬物雲近期開啟線上支付場景試驗。據官網顯示,萬物雲已完成與工、農、中、建四大國有銀行對接工作,用戶可線上使用數字人民币繳納物業費。

    萬物雲是開展數字人民币試點的首批企業之一,同步開展這項試點工作的還有滴滴、美團、京東數科、銀聯商務、拉卡拉等。

    保利物業城市服務業務亦有進展,12月4日與茂名城投進行戰略合作簽約,保利物業圍繞茂名城市治安、交通管理、生活服務、文化建設等多個領域,創新公共治理的服務體繫。

    碧桂園服務方面,據12月市場消息顯示,收購鳳禧(廣東)食品科技有限公司(以下簡稱“鳳禧食品”)100%股權。後者經營範圍包括:食品科技研發、生産、銷售等。

    數據來源:企業公告、觀點指數整理

    年内物業服務行業的火熱催生了更多收並購案例發生,據觀點指數不完全統計,年内碧桂園服務披露的收並購事件有6起,共斥資44.5億元,標的企業均是以開展專業業務與發展增值服務為主。

    放眼行業,2020年上市物業服務企業披露的收並購事件數達到59起,涉及金額近100億元,平均交易金額為1.7億元。而2019年同期發生的收並購案例35起,涉及金額約64億,平均交易金額為1.83億元。

    這亦從側面反映出,随着收並購市場競争升級,過去依靠並購優質標的企業以實現規模與業務快速提升的渠道在收窄。

    同時,随着上市物企增多,市場稀缺性減少。一些優質標的物業公司在尋求並購意向時,傾向于平台更高、規模更大、運營經驗更豐富的企業,這也進一步提高了收並購的門檻。

    數據來源:企業公告、觀點指數整理

    若細分被收並購的標的企業業務類型,可以看到,2020年物業服務企業仍是堅持以擴張規模為主,多種經營業務為輔的收並購策略。

    據觀點指數不完全統計,年内上市物業企業在物業服務領域收並購案例占比約75%,專業服務占比約15%,增值服務占比約10%。

    雖然規模擴張不會必然帶來利潤率的提升,但可為物企帶來龐大的用戶量與社區場景,開展圍繞用戶與社區場景的經營活動,創造更多的增量收益。

    與此同時,上市公司亦可以向資本市場講述更多故事,有更美好的預期。随着上市物業服務企業進一步擴容,預計2021年收並購市場的競争會更加激烈。

    市值激增256%,企業間分化加劇

    經過數月回調,物業股整體跌幅已有明顯收窄,部分個股月内表現強勢,帶動闆塊出現回升。

    據觀點指數統計,12月39家港股物業股的平均漲幅為1.33%,而11月平均跌幅4.12%。

    數據來源:Wind、觀點指數整理

    具體來看,39隻物業股中有17隻呈上漲趨勢,融創服務以43.72%漲幅領銜,華潤萬象生活、金科服務、永升生活服務、藍光嘉寶服務等6家物業服務企業均錄得超20%漲幅;浦江中國表現相對穩定,月内股價漲跌幾近持平。

    數據來源:Wind、觀點指數整理

    縱觀全年,永升生活服務漲幅領跑,達到222.3%,随之是銀城生活服務、寶龍商業、濱江服務和碧桂園服務。

    永升生活服務年内股價表現優異與業務及财務表現亮眼有所關聯,據永升生活服務中報數據顯示,2020年上半年營收達到13.45億元,同比增長90%,淨利潤2億元,同比增長約121.1%;而且業務範圍已從上海擴展至全國84座城市,前景可期。

    值得注意的是,受益上半年漲幅累積,部分小型物業股股價乘勢起飛,但下半年遭遇闆塊調整,已經回吐了年内大部分漲幅。

    結合來看,目前資本市場對營收、規模、利潤成長性突出的企業更為青睐。同時,商辦類物業服務企業由于單位面積收入溢價相對較高,在物業細分領域優勢明顯,更容易吸引市場注意。

    單一在管面積規模大,業務成長性低的物業服務企業,相對難獲得資本市場認可。

    現時,由于物業服務行業存在基礎物業費天花闆,增值服務收入占比相對較低,因此物業服務企業仍無法擺脫規模論。當資本市場目光開始聚焦于規模物企,行業分化亦将進一步加劇。

    體現在市值上,目前39家港股物業服務企業市值為7349.29億元,而2019年,港股市場上物業闆塊的總市值僅2062.86億元,闆塊市值較上年增加256.26%。

    數據來源:Wind、觀點指數整理

    随着物業闆塊選手增多,市場稀缺性逐漸減少,企業間的市值分化加劇。截至2020年12月31日,碧桂園服務以1538億港元市值傲視群雄,其次是恒大物業、華潤萬象生活,而墊底的烨星集團市值僅4.13億港元,首尾兩家物業服務企業的市值差值達到1533.87億港元。

    可見,在競争日益增大的物業服務資本市場中,要獲得資本傾斜,規模與業績增長仍是第一要素。

    總體而言,當前國内存量市場空間廣闊,物業服務行業集中度仍相對較低,各細分業态、增值服務空間仍待挖掘。長遠來看,對物業服務行業持續看好的邏輯依舊不變,市場仍有巨大潛力空間。

    撰文:陳耀國    

    審校:歐陽穎



    相關話題讨論



    你可能感興趣的話題

    創新業務

    12月