解局 | 摸魚兒 關于龍湖的“塘鵝”報告

觀點地産網 塘鵝，英文名Gannet，一種喜歡栖息在懸崖邊的海鳥，捕魚為生。

龍湖新業務，與此相關。近日，龍湖正式官宣其全新品牌——塘鵝，開啟房屋租售、房屋裝修兩大主航道業務。

在此之後，龍湖将由四大主航道業務叠代為地産開發、商業運營、租賃住房、智慧服務、房屋租售、房屋裝修六大主航道業務。

其實，每個行業，政策變化、自我進化、合作與對抗，乃至企業如何穿越周期，與生物界往往有着異曲同工的相通性。

也許，每一個品牌名稱背後，都會暗含寓意或有個獨特的故事。但為何叫“塘鵝”，尚不為外界所知。

但未來如要飛越千山萬水，以世界上最孤獨的鳥為名，或許暗藏龍湖的希冀與決心。

“塘鵝”的誕生

據龍湖解說，房屋租售、房屋裝修都不是一個新的業務，而是從龍湖智慧服務孵化而來。

觀點地産新媒體了解到，在此之前，龍湖智慧服務就已通過自主經營、平台整合等形式，形成４大類、９種增值服務産品。

其中，資産管理類業務包含“安心租售”“金蟬托房”和“比鄰公寓”，分别為客戶提供二手房租賃買賣服務、閑置房屋托管經營業務、社區分散式長租公寓服務；房屋裝修裝飾服務類“珑龍點睛”和“煥代大師”，為業主提供裝修裝飾一站式平台業務，以及老房翻新及精裝房優化服務。

此外，還包括到家服務類提供搬家服務及保潔服務；生活服務類業務“龍眼優選”、“團團遊”為業主甄選居家日用、生鮮酒水等各類優質産品和服務。

這一繫列業務來源于業主的需求。家裝服務作為業主增值服務中重要一環，高毛利已吸引不少房企都把這塊業務裝入自己的物業平台中。

據悉，誕生最早的"安心租售"，正是由于早期物業工作人員經常接到業主發布房屋租賃及出售信息的委托而衍生。

資料顯示，龍湖房屋租售業務前身為龍湖智慧服務租售中心，2008年至今，龍湖房屋租售體繫建立已十余年，為全自營模式。

目前，房屋租售體繫提供房産經紀一站式服務，二手房業務、新房業務、資管業務、金融業務、賦能合作、商辦業務等多項服務。截至2020年底，龍湖房屋租賃在30余座城市設立超百家門店，交易市值突破100億元。

而房屋裝修業務，也被龍湖寄予了厚望，這一業務由智慧裝飾、整裝設計院、智慧新材三方面組成，目前已開始對外部輸出。

其中，智慧新材的部分産品在2019年、2020年持續實現外銷；智慧裝飾已應用在人才公寓、寫字樓、連鎖品牌酒店以及幼兒園等對環保要求比較高的業态中。

龍湖稱，兩個新的主航道業務，皆由其第四大主航道業務——智慧服務孵化而來，總經理曾益明對此認為：“C4航道是承接了整個空間即服務戰略堅定落地的航道，最大的使命就是要把土壤做到足夠肥沃、深、廣”

而“塘鵝”的誕生也就順理成章。2021年1月，龍湖物業服務集團有限公司新增了“塘鵝”“塘鵝在家”等21條商標信息，國際分類涉及社會服務、建築修理、珠寶鐘表等，申請日期為2021年1月5日。

一位接近龍湖的人士向觀點地産新媒體透露，新航道的業務由王光建負責。資料顯示，王光建，于2000年畢業于重慶建築大學，任龍湖集團執行董事、高級副總裁，兼任冠寓CEO和龍湖智慧服務集團董事長。

一則法人的變更也顯得别有深意。企查查顯示，2021年1月24日，龍湖智慧服務參股的龍湖悅享智慧物業服務有限公司法定代表人由王光建變更為曾益明。

“孤獨”的航程

房地産後半場，越來越多企業向住宅産業鍊的縱深和周邊發力。

對龍湖來說，将房屋租售和房屋裝修從智慧服務中拆出，分别作為新的航道業務進行培育，意味着對這兩個航道要具備較大的想象力及未來發展的期許。

龍湖對外透露，目前，裝修市場規模約有6萬億，若包含材料端和行業延伸端，泛裝修更是十萬億級别以上的市場。市場每年以25%左右的速度增長，中國的房地産業進入了存量市場，市場巨大。

而裝配式裝修是龍湖看好的新興市場。根據市場研究機構數據，裝配式裝修的優勢能夠與公建領域的需求完美适配，預計公建領域潛在需求在4億平米以上；住宅也或成為裝配式裝修未來的主要增量。

其預計，每年增量房與存量房的合計裝修需求約40億平米，若裝配式裝修的市場滲透率能夠達到10%，按每平1500-2000元計算，則住宅領域的市場規模或将達到6000億-8000億元，長期看有望突破萬億元規模。

其實，在裝修業務，早已有房企入場，北京萬科在2015年7月與鍊家共同投資成立互聯網家裝品牌“萬鍊裝飾”；同年，碧桂園推出旗下互聯網家裝品牌“橙家”，金地等企業亦已打造自有品牌。不過，目前房企家裝龍頭卻並未出現，萬科更是在2020年退出了萬鍊裝飾。

“家裝這個行業成本比較小，透明度並不高，利潤空間比較大，地産公司在拿地、建樓、銷售之外做家裝，也可以省很多工夫，如果做得好，更可以分拆業務上市。”上述接受觀點地産新媒體采訪的業内人士指出

但對“隔行如隔山”的房企來說，這個行業壁壘卻並不低。該業内人士指出：“家居行業的門檻也並不低，尤其是定制家居，從現場勘察設計到出草稿、設計圖，最後設計生産安裝和售後，鍊條非常繁瑣和復雜，並且需要很強的服務意識。”

的确，以制造業為核心的家居領域，需要大量人員、技術、資金的投入和配合，過程中涉及衆多專業且復雜的細節，在用戶體驗、服務、交付以及售後層面更需要長時間的經驗積累。上述人士表示，除此之外，還需要有了解家居行業的管理團隊，並且有足夠的權力把控業務的走向。

而對于龍湖，對于這一航道業務的看重，或許在于期許未來更能夠與其他主航道業務産生協同效應。據觀點地産新媒體了解，包括其裝配式裝修業務已經在青島、上海等項目開始做了批量試點，為冠寓提供即裝即住的零醛環保裝配式裝修服務等。

而房屋租售市場，或許同樣具備巨大的市場潛力。根據國家統計局數據，2020年全國新建商品住宅交易規模達到15萬億元，亦有數據指2020年二手房成交額已接近7萬億元。

自然而然地，中介市場成為了企業搶灘的陣地，阿里聯合成立天貓好房，京東、蘇甯入局新房銷售，協助房企線上營銷，恒大正式揭牌房車寶集團，值得關注的是，恒大的家裝家居業務亦在房車寶之中。

按照恒大設想，房車寶将在2021年做到2萬億估值，2022年做到4萬億估值、2023年做到6萬億估值，並在2024年實現上市。

現在，龐大的市場已催生出了貝殼找房一類的行業巨頭。2020年8月中旬，中國最大的居住服務平台貝殼集團赴美上市，1月26日收盤市值達到834.58億美元，遠超碧桂園、萬科、恒大等地産龍頭開發商的市值。

現在，貝殼找房是目前中國最大的房屋交易和服務平台，據招股書數據顯示，貝殼在2019年實現了2.13萬億元的平台交易總額，擁有3.7-4.2萬家門店。

前不久，貝殼在一場電話會議中表示，的确會有更多資本及強有力的競争者進入住房交易領域，但更多玩家進入行業也是好事，能夠推動行業進步。

資本的東風讓一個又一個業務被分拆，“物業及商業是龍湖整個業務生态的一部分，是龍湖戰略緊密聯繫的一部分，各航道之間更需要協同，而不是分拆，這是業務發展的需求。”龍湖掌門人吳亞軍看來，上市是手段，不是目的，做公司的目的絕對不是為了多敲一次鐘。

由此可見，兩個新業務短期内或許不會被推至資本市場。不過，塘鵝的背後或許有更深的考量，而這段孤獨的航程才剛剛開始。

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