12月中國商辦運營商TOP20報告·觀點月度指數

观点指数研究院

2021-01-26 17:27

  • 經過2020年以來疫情洗禮,各大商辦運營商在項目發展和運營方面都有所突破。

    觀點指數 經過疫情後長時間的複蘇,目前全國商辦市場發展平穩,投資信心基本恢複至正常水平,投資交易活動增多。

    月内,全國商辦市場開發投資額和銷售額,都錄得不錯的表現。

    作為主要的商辦市場,北上廣深租金水平和空置率在2020年波動較大,但至年末基本處于較為穩定的水平。同時,主力租賃行業的穩健發展,帶來更多的租賃需求,對商辦市場的發展亦起到推動作用。

    重點企業上,月内投資交易動作較為頻繁,但無論是出售商辦資産,亦或是購入項目,商辦資産的核心價值都是交易中考量的最重要因素。

    中海華潤居前二,頭部企業招商能力凸顯

    經過2020年以來的疫情洗禮,各大商辦運營商在項目發展和運營方面都有所突破。

    月内,中海商業繼續蟬聯第一,旗下項目表現突出。截止到2020年12月底,太原中海國際中心項目東塔共成功簽約客戶69家,樓宇出租率達100%。

    據官微數據顯示,中海商業2020年累計新增500強企業19家,獨角獸4家。基石類租戶即風險度低、知名度高的,包括央企、國企、跨國公司、私企巨頭以及世界500強企業在内的企業租戶占比明顯提升,由年初占比48.5%提升至54.4%,提高5.9個百分點。

    華潤萬象生活穩居第二,12月投資物業租金收入約為16.2億元,按年增長24.7%;2020年1-12月的累計租金收入約130.4億元,按年增長5.0%。

    寫字樓部分租金貢獻雖不如購物中心,但金額依然可觀。華潤萬象生活上市後,在規模擴張上更具優勢,未來新增管理項目預計能帶來更多收益。

    排名第三的陸家嘴商業,目前在上海持有數量龐大的寫字樓項目。月内,陸家嘴還以20億元價格從大悅城手中收購了位于上海的相關辦公樓物業,規模有所增長。

    上海是國内寫字樓平均租金較高的城市,僅次于北京。研究機構數據顯示,2020年上海優質辦公樓平均租金接近280元/平方米/月,而陸家嘴在管商辦項目多位于核心區位,租金收入也較高。

    越秀商投位居第五,旗下商辦項目廣州國際金融中心和越秀金融大廈出租率超過93%,入駐企業機構中世界500強企業32家,外國領事館6家,金融、商務服務、信息技術等現代服務業企業占比超過85%,2020年稅收貢獻預計超過15億元。

    上述排名靠前的企業,在疫情特殊環境下,都保持了不錯的出租率,整體表現出較強的抗風險能力。背後的關鍵,除了是在核心區位手握優質項目外,長久運營所形成的品牌吸引力也不可忽視。

    市場恢複中,一線城市整體趨穩

    12月,全國商辦市場整體情況向好,主要得益于經濟運行環境恢複較好,以及相關租賃行業的政策扶持。

    動工面積方面,截至2020年12月,全國辦公樓新開工面積累計值錄得6603.71萬平方米,累計增長為-6.8%,相比上月回升1.2個百分點;而竣工面積則為3041.59萬平方米,累計增長為-22.5%,相比上月略有下降,但總體較為平穩。

    數據來源:國家統計局,觀點指數整理

    開發投資和銷售方面,12月辦公樓開發投資額累計值錄得6494.1億元,累計增長為5.4%,超過2019年同期水平;而銷售額則錄得5047.47億元,累計增長為-5.3%,延續疫後複蘇以來的上升趨勢。

    數據來源:國家統計局,觀點指數整理

    重點一線城市整體表現均優于上半年,租金水平和空置率雖時有波動,但整體已經趨于穩定,並無出現較大幅度的上漲或者下降。

    平均租金方面,北上深廣的排序依然穩定,其中北京2020年優質辦公樓平均租金為411.5元/月/平方米,遠超其他三座城市,但整體空置率也處于較高水平,達到17.9%。

    數據顯示,2020年金融、TMT以及專業服務是租賃需求較大的三類行業,為北京整體辦公樓去化貢獻不少。

    數據來源:世邦魏理仕,觀點指數整理

    反觀其他三個城市,上海平均租金水平為278.1元/月/平方米,但同時也有19.60%的高空置率。需要注意的是,金融業、TMT、消費品制造業、專業服務以及醫藥和生命科學是主要租賃需求行業,反映出疫情後的租賃趨勢。

    深圳和廣州平均租金水平相近,分别為191.9元/月/平方米和162.7元/月/平方米。但空置率相差較大,深圳空置率高達22.5%,廣州僅為9%,主要由于産業結構的不同。

    整體而言,雖然一線城市2020年下半年以來複蘇較好,但未來還将迎來不少新增供應,此外新冠疫情也尚未完全消除,因此商辦市場依然面臨租金水平下行和市場空置率回升的較大壓力。

    資産處置潮,大悅城、瑞房大宗交易成行

    延續上月趨勢,12月商辦資産交易較為活躍,包括大悅城、金融街、綠地、瑞安房地産在内都有相關動作。

    部分企業選擇出售旗下商辦物業,如大悅城以合計約20億元向上海東磬、上海東荟出售位于上海浦東前灘的寫字樓相關物業,收購方為上海陸家嘴集團旗下公司。

    此次買賣對于大悅城而言,最大的好處是可以回籠資金,商辦業務實際上也並非大悅城的主力商業業務;對于買方陸家嘴而言,收購位于上海核心區位的寫字樓,對擴大商辦業務優勢亦有助益。

    此外,金融街計劃将旗下萬科豐科項目轉讓給平安人壽,交易價格預計37億元;而綠地也選擇出售位于上海綠地外灘中心的一棟辦公樓,買方為建信人壽。

    可以看到,相關商辦資産交易中,保險類企業扮演着較重角色。實際上,險資一直是商辦資産的主要買家,如2020年4月,内資保險機構大地保險成功收購浦東北濱江標杆定制商辦項目,總交易金額超過30億元。

    有賣也有買,如瑞安房地産就采取成立合營公司方式,收購南南京國際金融中心。該項目位于有"中華第一商圈"之稱的南京新街口西南角,以220米的高度成為"新街口第一高樓",是南京標志性的綜合體項目。

    整體而言,企業出售資産背後,雖然有可能是基于"三道紅線"帶來的壓力,但對于買方而言,如果遇上優質資産,也不失為一個收購良機。

    撰文:馮彩雲    

    審校:歐陽穎



    相關話題讨論



    你可能感興趣的話題

    資本

    商業地産

    12月