解局 | 華潤置地的“關聯”交易

觀點地産網 不像招商蛇口，母公司是國内規模最大的綜合性央企之一的華潤置地，與兄弟單位鮮有關聯交易是其給市場的印象。

這也讓華潤置地只要出現與兄弟單位的關聯交易，便足以引起外界的關注。

1月22日，華潤置地便用一紙公告，向外界披露了其與華潤啤酒簽訂的包括投資合作在内的一繫列協議。根據相關協議，雙方将成立合營公司負責拆除深圳寶安新安街道的7幅地塊。

在寸土寸金的深圳，與關聯方華潤啤酒的合作，使華潤置地曲線補充了土地儲備，而目前可見所需支出的成本，也僅為合營公司将向華潤雪花支付貨币補償款46.5億元。

牽手兄弟單位

這是華潤置地近年來屈指可數的與兄弟單位之間的關聯交易。

按照公告内容，7幅地塊原由華潤啤酒的子公司華潤雪花擁有，将從原來的工業用地性質重新登記作一般工業及新興工業用途。

完成土地改建後，合營公司将獲得其中4宗地塊，並将轉型改造成為一個集辦公室、商業物業、廠房、休閑設施、超市、餐廳及酒吧等為一體的綜合體，未來也将銷售及出租。剩余3宗地塊，華潤置地也将通過代建服務合同成為項目管理人。

華潤置地對此表示，地塊處于粵港澳大灣區東岸發展軸線的戰略性位置，拆除重建後重建規模可觀，規劃業态豐富，有望打造為具備區域影響力的綜合體項目。

也即意味着，通過與兄弟單位的合作，華潤置地将獲得位于深圳寶安的大片地塊。

不過需要注意的是，這是華潤置地近年來為數不多的關聯交易。其與華潤啤酒上一次的關聯交易，要追溯到2011年。

據觀點地産新媒體了解，當年3月，彼時還叫華潤創業的華潤啤酒與華潤置地簽訂協議，由華潤置地的項目公司負責位于哈爾濱松北區的商住項目開發，項目總面積9.01萬平方米，建面29.83萬平方米，包括購物中心、超市、各式商店、遊戲中心、餐廳及多屏電影院。

後來在2018年4月30日，華潤置地宣布終止上述協議，将哈爾濱項目商用部分收歸旗下，對該項目的發展及未來營運負責，並保留及承擔由此産生的一切利益及一切成本和風險。

除此之外，近幾年華潤置地與兄弟單位之間的關聯交易僅僅只有兩宗。

一次是2017年3月，華潤置地與深圳市潤投咨詢有限公司及深圳市投資控股有限公司共同出資成立項目公司，由項目公司與華潤五豐肉類食品（深圳）有限公司（華潤集團70%權益附屬公司）簽訂協議，開發深圳羅湖筍崗倉儲冷庫城市更新項目，拆遷面積9.08萬平方米。

該項目目前名為華潤筍崗中心，總建面約45萬平方米，其中，商業、辦公及酒店約10.5萬平方米，商務公寓4.5萬平方米，住宅8.5萬平方米（含保障性住宅1.7萬平方米）。

另一次是2018年3月，華潤置地與深圳市三九旅遊酒店有限公司（華潤集團全資附屬公司）簽訂協議，開發深圳羅湖三九大酒店城市更新項目，拆遷面積2.74萬平方米。

該項目如今被稱為華潤深南一号，開發建設用地面積0.79萬平方米，計容積率建築面積15.56萬平方米，其中，商業、辦公與酒店計容積率建築面積合計為15.16萬平方米，公共配套設施計容積率建築面積為0.4萬平方米。

孵化模式

雖然與兄弟單位之間的關聯交易比較少，但是華潤置地之所以能夠快速增長，母公司孵化戰略則是其獨特的“捷徑”。

早在2005年，華潤集團便首次向華潤置地注資，以31.95億港元的對價，注入了包括四個可長期持有的商用物業，及一個建築面積為17.5萬平方米的發展盤。

這是一種由集團購入項目並進行孵化，再以較低估值注入上市公司的内涵可精簡為“先放後取”的方式。華潤置地孵化模式的主要特點，是被注入到華潤置地之前，被孵化項目所有權雖為華潤集團所有，但具體項目操作則由華潤置地負責。

據不完全統計，從2005年至今，華潤集團便通過十余次“孵化”将資産裝入華潤置地。

數據來源：企業公告，觀點指數統計

最近五年比較令人矚目的是，2018年4月30日，華潤置地以總計20.56億元，從華潤集團手中收購南京夫子廟商業項目和深圳灣體育中心相關資産及負債。

其中深圳灣體育中心項目，由華潤集團旗下華潤深圳灣與華潤置地訂立經營權授權終止協議，終止授權委托書下的經營權許可，並轉讓深圳灣體育中心的相關資産和負債予華潤置地(深圳)，交易總價人民币3.22億元。

深圳灣體育中心項目（含酒店）位于深圳市南山後海中心區、深圳灣15公里濱海休閑帶中段，占地面積30.74萬平方米，總建築面積33萬平方米。該次交易完成後，華潤置地将回收深圳灣體育中心的經營權，並将該資産納入囊中。

但是随後的兩年時間里，華潤置地經歷多次人事變動，吳向東、唐勇等“老臣”相繼離開，在2019年底，華潤集團董事、總經理王祥明接任為華潤置地新任董事會主席兼非執行董事。

事實上，在這段人事動蕩期間，華潤置地通過母公司注入資産的動作亦少了很多。直至新主席上任半年後，才結束這段空窗期。

2020年6月22日晚，華潤置地公告表示向華潤集團購買沈陽、北京、甯波、深圳的4個項目，包括12.99億元收購沈陽項目股權、4.97億元收購北京項目股權、2.38億元收購甯波項目股權、5.23億元收購深圳項目股權。

其中，北京項目總地盤面積約為1.9萬平方米，總建築面積将約為8.49萬平方米，将發展成為一個購物中心；沈陽項目計劃建設混合用途的綜合體項目，包含總建築面積約29.6萬平方米的住宅大廈及購物中心；

甯波項目總建築面積約9.64萬平方米，将發展成為一個購物中心，預計今年開業；深圳項目為布吉萬象匯，總建築面積和可出租面積分别為12.45萬平方米及6.92萬平方米，已于2018年4月開業。

但可以看到的是，随着銷售規模的增大，華潤置地對于孵化模式的依賴則越來越小，近年來，也早已沒有早年的注入力度。

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