觀點直擊 | “被收購”傳聞中 張玉良這樣總結綠地的2020（實錄）

觀點地産網 1月21日，綠地控股在上海舉行媒體會暨2020業績交流會。

還和去年一樣的陣容，出席管理層包括董事長張玉良、董秘王曉東、财務部副總經理吳正奎，但時間上比去年晚了兩個星期。

每年這個時候，張玉良都會出面，給未來這一年發展定下總體基調。

業績公告顯示，2020年綠地實現合同銷售金額3583.53億元，比上年同期減少7.7%，實現合同銷售面積2909.3萬平方米，比上年同期減少10.7%。

張玉良說，對地産排名已經不如從前那般在乎。

2020年，綠地在地産之外做了很多事情，包括綠地金融引戰投、貿易港集團、大基建領域、繼續混改等。

财務方面，報告期内，綠地實現營業總收入4812.96億元，同比增長12.43%；營業利潤312.99億元，同比下降1.14%，歸屬于上市公司股東的淨利潤137.21億元，同比下降6.93%。

這份業績，對于綠地而言也是在疫情影響下能夠做的最大努力。

張玉良的回應，還是那句“充滿信心”。

“今年的目標還是要保持質量前進下增長，更重要的是質量增長，産業地産有想象的空間。”張玉良表示。

過去這一年，圍繞這家國企“巨頭”，有過許多不如意。除了負債、失速和分拆上市外，當天這場交流會的重點，還有前一天市場傳出的“綠地被收購”一事。

“收購”之問

一天前（1月20日），媒體消息稱，綠地或将被萬科+誠通組成的國企改革基金收購，或是中海和其他投資者組成的投資人，完成此項收購任務。

面對媒體頻頻發問關于收購和引入戰投，張玉良顯得很淡定。

他笑稱：“沒這個（被收購）的可能性，第一次聽到，不知道消息源從哪里來的”，並認為引進金融背景的央企戰投，是大股東之間的合作，正在進行中，計劃在春節後，目前尚正常開展，無具體時間表。

但這個問題似乎一直繞不過去，接下來的提問中，又數次被媒體提及和向管理層确認。

張玉良進一步稱，中央對國有企業有三年混改的要求，綠地屬于二次混改，寫進了市政府相關文件，要引進的是中央金融機構為主體的股東，股東層面上要把組織結構進一步深化。對此次收購，上海國資委有具導向性的意見。

就二次混改計劃，董秘王曉東也澄清指出，從綠地股權結構看，管理層為核心，沒有實際控制人，兩家國有股東轉讓國有股權不超過17%，最大上限是17.5%，這個股權結構是沒有變化的。

早在去年7月，綠地曾發布公告稱，公司股東上海地産及上海城投集團正在籌劃公司控制權結構有關事項，拟通過公開征集受讓方的方式，協議轉讓所持有綠地的部分股份，轉讓比例合計不超過公司總股本的17.5%。

目前綠地股權結構中，以張玉良等管理層為首的員工持股方代表——上海格林蘭持有綠地35.45億股份，持股比例29.13%；上海城投及上海地産作為上海國資委一方，合計持股數量56.43億股，持股比例46.37%，剩余社會資本合計持有29.8億股，持股比例24.5%。

二次混改或許是想通過改變國資委持股比例，形成更牢固的“金三角”股權關繫，但此次傳出萬科或中海想要收購綠地的傳聞，似乎也不無道理，畢竟這兩家頭部房企均是國資背景。

随後，張玉良否認了“收購”的說法，並表示即使他們（萬科或中海）投，也是小股東、投資者，充其量是參與。

“二次混改要在上海國資委原來發的公告方案層面上去考慮這個問題，假如引進上述二者，那就要評誰比較适合進入綠地股東，上海國資委有導向性的意見。”

地産之問

如果回到一年前的媒體交流會上，那時張玉良可能不會想到，綠地在2020年完不成4000億的銷售規模。

綠地是目前TOP10房企中，唯一一家銷售業績下滑的企業，在觀點指數·2020中國房地産銷售TOP100榜單中，排名也從第六名降至第七名，中海以100億的優勢超過綠地位居第六。

自2017年跨過3000億後，綠地的銷售規模便一直在3000億-4000億之間跋涉，近三年銷售增幅出現下滑的趨勢，2020年甚至出現倒退的現象，2017-2020年的復合增長率為5.35%。

最直接的原因是疫情這只“黑天鵝”，董秘王曉東在當天解釋道，2020年銷售金額3584億元，回款率在86%，同比提升了9個百分點，但商辦市場受疫情影響比較大，綠地商辦比例比較高，所以整體銷售金額有壓力。

據王曉東介紹，綠地2020年住宅銷售金額達到2725億元，同比增長8%，和中國房地産市場銷售增額保持同步，但商辦同比下降37%，去化不及預期，出租存在壓力。

銷售結構上看，綠地在一二線城市的銷售占比為60%，三四線占到40%，住宅和商辦的占比分别為76%及24%，商辦比例較大主要是綠地過往土地投資偏好大體量商住項目，遺留下來的商辦資産仍然占據一定比重。

土地投資方面，2020年綠地新增項目90個，總地價929億元，樓面價3175元/平方米，新增計容建築面積2932萬平方米，新增貨值3330億元，住宅占比70%，商辦30%，一二線與三四線城市的比例為7:3，投資力度與2019年基本持平。

綠地表示，拿地策略繼續發揮産業+拓展重大戰略項目的購地優勢，去年産業地産項目建築面積超過2300平方米，在新獲取項目中占比超過80%。

“大多數項目通過戰略性購地，戰略性獲取，避免市場化拿地，市場化拿地的成本很高，利潤有限，要在土地獲取方面繼續保持綠地優勢。”

對于2021年的具體目標，張玉良稱，要比上一年增長，整個企業目標财務預算上今年至少6000億以上，當然後期看不止這個數字。

至于近兩年備受關注的董家渡項目，張玉良在會上回應觀點地産新媒體時表示，董家渡項目整體進展順利，出售是按照市場情況及項目需要來判斷，基本上可能還會有出售計劃，但出售的量不一定很大，因為去年出售了比較多。

降債與分拆

“三道紅線”出台以後，降負債是綠地當前最需要解決的問題。

張玉良在會上表示，降檔第一個先降“短債比”，原計劃2021年6月份完成，現在來看，一季度降完一道紅線（現金短債比）是沒有問題的，其他兩道紅線的降檔目標也能按要求提早，希望提早越多越好。

業績快報顯示，綠地目前總資産13491.25億元，同比增長17.75%；歸屬于上市公司股東的所有者權益833.97億元，同比增長5.7%；歸屬于上市公司股東的每股淨資産6.85元，同比增長5.71%；資産負債率88.28%。

截至2020年前三季度，綠地的“踩線”情況不容樂觀，淨負債率錄得183.45%、剔除4126.51億元合同負債和預收款後，資産負債率錄得53.2%，現金短債比為0.69。

值得斟酌的是，若使用剔除合同負債和預收款後（雙項扣除）的方法，綠地的資産負債率則為82.39%，超過規定的70%。

在會上，綠地表露了降負債的決心，争取一年降一檔，三年降三檔的要求，主動壓減有息負債規模，切實把有息負債規模絕對值降下來，同時通過降、調、增三個手段把資産負債結構不斷優化，

王曉東稱，關注三條紅線指標，目前綠地現金短債比快速提升，累計提升幅度超過40%，同時淨負債率累計下降近50個百分點，有息負債總額比最高點下降了450億元。

另一方面，通過分拆業務上市是降低淨負債率的辦法之一。在綠地萬億資産矩陣中，不論是分拆基建、金融還是貿易港集團上市，都曾被無數次讨論。

如今對于分拆業務上市，張玉良的态度不再“暧昧”，表示綠地數科是綠地金控的重組，實際上是過去的綠地金控，現在正在把核心公司做上市，正在推進當中，而大基建上市還沒有提到議事日程上。

2020年，綠地大基建集團和綠地數科完成注冊，其中金控目前已經完成60億定向增資，近期很快到位。此外，綠地金融還牽頭财團獲新加坡數字批發銀行牌照。

張玉良對綠地金融的發展勢頭頗為驕傲，而綠地金融從銀行、保險、資金證券、中小股東信托、金融專屬等已經獲批的牌照協同發展，優勢逐漸凸顯。

他也立下目標：“綠地數科最長三年上市。”

以下為綠地控股2021年媒體交流會現場問答環節實錄（節選）：

現場提問：去年大基建和綠地數科都完成了注冊，目前有上市時間表嗎？

張玉良：去年注冊了大基建集團，主要是進一步匯聚大基建的力量，在新的格局情況下，以内需作為主要戰場的背景下進一步做強大基建，以便于大基建成員單位的統籌，但大基建上市還沒有提到議事日程上。

綠地數科是綠地金控的重組，實際上就是過去的綠地金控，現在正在把核心公司做上市，正在推進當中。去年金控産業發展不錯，已經完成定向增資60億，近期很快到位。另外還獲得新加坡批準數字銀行牌照，在國内的中等規模公司資質已經簽掉了，正在銀保監會報批中，這些未來都能夠壯大金融闆塊。當然按照中央要求，金融闆塊要服務實體經濟，要有數字化、科技化為手段。

如果做好的話，綠地數控雖然是一個新的企業，但有基礎也有條件，從牌照來看，銀行、保險、原有的資金證券、中小股東信托、金融專屬等批準的牌照協同發展的話，優勢還是比較明顯的。

綠地數科到哪上市最後沒有确定，但我們的目標是三年内，最長三年上市。

現場提問：綠地今年降負債降比較多，對應三道紅線，現在離實現目標還有多遠？關于調整産品結構，是否會增加宅地的規模？

張玉良：三道紅線的問題，降檔第一個先降短債比，原計劃今年6月份完成，現在情況來看要提早了，一季度降完一條線沒問題，其他兩條線我們目標也是要提早，希望提早越多越好。

關于調結構，我們是房地産起家，而且房地産是重要闆塊，但房地産已經不是單一主業了，在把房地産做強做優的前提下，整個集團的收入和利潤占比中非房的比重會大幅提升。去年收入中非房基本占60%，40%是房地産。

我認為，作為大型的地産企業發展産業地産、非住宅地産，實際上對經濟結構調整、産業發展和城市功能的持續提升有很大幫助。

既要按國家戰略導向，同時也兼顧企業。當債比高了，資本不足以支撐負債的話，只能少持有一點，少發展一些非住宅類的房地産，因此我們會慎重調整。我們也期待國家能夠在金融政策方面有幫助，不要把産業地産簡單按住宅地産去考慮。

住房問題的話，上海要求增加年輕人、人才公寓，這是年輕人住房的供應保障。這些保障房、公租房，我們今年上半年有600多套投入運營，還在浦東跟靜安交界有1400多套公寓，9萬多平方米的集中公寓區，這些是适應城市年輕人住房需求的。

現場提問：最近有一個傳言是十強房企收購十強房企，據說收購方有萬科或中海？

張玉良：昨天晚上我聽到了，可能有的說是指我們。如果指我們的話，沒這種可能性。當然我也建議，像這樣比較敏感的新聞，還是要問問人家有沒有這個事。

今年在各個會上講的已經很清楚，中央對國有企業三年混改計劃安排，上海也有一個三年混改的綱要發展工作安排。

綠地屬于二次混改，也是寫入市政府相關混改的相關内容上面，我們要引進的是中央金融機構為主體的，當然是上海政府層面，不是企業層面。股東層面上，要把組織結構進一步深化改造，使它有更好的活力和動力。

所以信息哪來的，是不是金融機構，央企金融機構我不知道，我認為不太對。

王曉東：我補充一下，2020年7月26日是進行二次混改，主要是國有股東實現股權變動。目的和背景主要是三個，一是進一步深化國資國企的改革，二是進一步優化國資布局結構調整，三是進一步完善綠地股權機構。

我們現在是三元股權結構，從單一股東來講綠地格林蘭現在持股29.13%，國有分兩家，上海城投占20.55%，上海地産占25.82%，兩家合計持有46%，但這兩家不是一致行動人，其他社會資本24.5%。

從股權結構講，綠地單一最大股東是格林蘭，也就是以我們管理層為核心，沒有控股和實際控制人。

按照去年7月份的二次混改方案，兩家國有股東合計轉讓國有股權不超過17%，最高上限是17.5%，轉讓完成後格林蘭依舊是綠地單一最大股東，這個股權結構是沒有變化的。

所以我們也澄清一下，這個消息是完全無中生有，另外也想萬一造成不良影響要依法保護自己的權益，謝謝各位的關心。

現場提問：目前流傳一個說法是，萬科組成一個國資改革基金，另外還有中海跟其他投資人組成的。

王曉東：如果引進的是央企，還是财務投資，最多不超過17%。

張玉良：即使他們投，也是小股東，投資者，充其量參與了，也是小股東而已。

現場提問：肯定不是收購，是不是這兩家（萬科、中海）是有可能的？

張玉良：要在上海國資委原來發的公告方案層面上去考慮這個問題，假如做下來的話，要評誰比較适合進入綠地股東，國資委有導向性的意見。

現場提問：之前說今年春節之前可能會有引戰消息，現在進展怎麼樣？

張玉良：沒有說春節前，原話春節以後會進一步推進明朗化，還在推進中。

現場提問：綠地降負債的短期資金來源是哪里？

張玉良：降負債主要還是要靠自身發展，當然也包括定向增資，包括财務加價，包括曉冬總（王曉東）剛才講的五個方面來實現降負債。

現場提問：您們和萬科和中海有沒有過接觸？參股計劃大概是什麼樣的？

張玉良：我昨天晚上第一次聽到這個消息，從來沒有聽過這個，不知道哪里來的。

引戰投和原來發布的公告一樣，沒有變化，因此如果哪家單位要來，我想一定要有方法。第二，他就是來，那充其量最高最高也是一個17.5%股權，不存在收購，這個更離譜。

如果是同行，我覺得他大概跟方案基本上不太相符。

現場提問：關于綠地香港收購廣州綠地一事，綠地香港的負債率是低于50%，綠地的考量是什麼？

張玉良：這個是屬于綠地内部資源整合，擴大内在競争能力，可能下一步還會有這樣的案例來實施。

它（綠地香港）發展也不錯，現在目標要按照千億企業發展，剛才曉東總（王曉東）講的要培育一批千億年收入規模的成員企業，它也是我們培育的之一。

現場提問：上海要求2022年之前完成舊改，綠地現在有沒有參與舊改的動作？今年在科創園區有什麼進展？

張玉良：上海“十四五”規劃做了發布，要中心輻射，綠地是本土國有企業，我們在今年跟“十四五”期間要進一步加大在上海跟長三角地區的投資力度，這個是我們非常明确的。

對于舊區改造，我們已經在參與，下一步還會持續參與。

對于科技園建設我們比較注重，特别是在長三角。在上海市區，近期剛剛開工了一個投資100萬平方米的科技軟件園，三四年内應該會建成，體量也比較大。我們還在奉賢區開工了兩個産業園，50、60萬平方米的建築面積。

另外對科技企業的投入，去年投入4個，下一步還會和企業進行合作，主要是通過賦能、通過合作來使這些企業跟我們有更多的産業互動，更多形成産業生态鍊。

我們還會提供應用場景，為科技企業、科技成果的應用，使傳統企業科技含量不斷提高。

現場提問：（引戰投）關于17.5%的入股方，有沒有向綠地表達相關意向的公司或機構？引進這些機構是不是有助于我們做住宅？

張玉良：不便透露，現在談的比較深的是央企、金融機構。

這個不存在，因為是原有的股權，只是按照混改追求的目標，等于多了兩個股東出來。

現場提問：戰投是一方參與還是多方參與？

張玉良：可以一方，可以兩方，也可以三方。

現場提問：剛講的兩個對象是财團還是？

張玉良：兩方，他們各自一個主體，有兩個主體，談的很深。

現場提問：綠地對今年的房地産市場有什麼預判？

張玉良：我認為總體上中國的市場進入下半場，這次疫情刺激了很多地方的經濟，帶出來了很多增量。

第二，分化是主流，首先是區域城市的分化，更加窄。第三是住宅市場，可能在未來一兩年當中，像疫情這樣的影響，經濟運行影響對住宅市場影響相對小于商辦。

但是從長遠來看，商辦房地産還是需要，因為中國城市的結構調整，能級的不斷提升還是需要的，這大概是主要的一些特點。

從土地市場來看，基本上行業龍頭企業都聚焦在熱點城市和住宅。也就是說所有房地産大企業投資決策上都一樣，非常雷同。你投住宅，他也投住宅，但也不是瘋狂和離譜的，還是在有限的空間區間里。

對企業來講，分化更大，當然大家都在轉型，靠管理、運營，靠擁抱科技，靠産品提升來取得進步。

現場提問：前面提到房地産的利潤相對低于基建，基建貢獻率越來越大。基建的利率相比房地産更高，整個業務層面，提升整體利潤率、毛利率有什麼比較好的措施？

張玉良：大基建利潤率低，我認為這個目前不一定成立。從企業角度來看，他要想銷售利潤，就是為了毛利潤，但更重要的要看自有資本的年回報率、ROE。大基建整個ROE跟房地産比，過去房地産高很多，現在如果按平均來算高不了多少，基本上差不多。行業的ROE在逐步趨同模式，所以你說它利潤率高，就一定是回報越高，不靠譜。

第二，我們大基建的回報率不低，基本在15%左右，高的也有20%多，平均下來15%，甚至更高一點，跟我們整個企業房地産也差不多。

第三，整個大基建的利潤不低于其他，大家講利潤率這麼低，這是目前，你只是講銷售利潤率，不能簡單按這個去理解。我們大基建利率跟房地産差一點點，不遠，有的還高一點。

通過基建各成員企業的整合協同，我們大基建的ROE會持續提升，我們很有信心，今年我們要求至少要比去年好。

現場提問：去年4月份的時候REITS首批白名單公布里面有大基建，綠地大基建有沒有機會？

張玉良：REITs主要是針對基礎設施的，而且投資的，現在大基建主要是針對基礎設施施工，不同的類别。

投資角度的可以去做公募REITs。

現場提問：綠地後續還有沒有規模化？未來幾年銷售會多少？

張玉良：整體企業在進步，我們會繼續堅持高質量增長，我們還是雄心勃勃的，在中央定調的新發展階段，用新的發展理念，實現新的經濟追逐。

在國家新的經濟格局下，形成自己的經濟格局，叫十百千萬。這個十百千萬當中，要充滿信心的保持高質量增長，無論是收入、利潤、降負債，還有資本回報率，都是希望要有降耗的進步。

去年我們因為受疫情影響，掉了幾十個億利潤，其中房地産掉了300、400個億，主要是商業地産，大基建去年掉了七八百億，這個原因主要是兩部分組成，一部分是去年大基建運行受影響不少。

另一方面我們廣西建工並購，在8月31日交割，但是由于降負債的原因，去年並了廣西建工改革的收入，其他企業沒有並，如果全口徑並進來的話，這個數字是很驚人的，它整個企業1200億的收入，20幾的利潤，去年只並了一個月的報表。所以如果沒有去年疫情的話，我們這個數字是非常驚人的，驚人的成長，無論是利潤還是收入。

對于今年經濟指標增長，我們已經安排了，要保持好的增長，當然上市公司也不能随便透露公布今年多少利潤和收入，但是收入增長很快，利潤增長也會增，這是我們今年的目標。

房地産要穩規模提質量；大基建要上規模，大基建我估計2021年全國行業前五，今年大基建單一指標報表可以完成4000多億，當然目標是4500億，80-100億的利潤。

另外，金融要繼續快速成長，用它的牌照、數字化、科技化全面增長；消費闆塊，特别是進出口貿易，要大踏步前進，可能要翻番增長，收入增長要翻番。另外還有通過改革增強動力，還有各産業闆塊。

我一直講，我們跟單一地産公司不一樣。

總體來看，我們對未來幾年還是保持非常樂觀的，是向上的一種态勢。每年可以看到保持快速進步，我們還是有信心的。當然在這里頭離不開國家大環境，大環境好，發展快一點，差一點的話，那壓力就大一點。

現場提問：聚焦到主業，地産排名在往下降，有什麼新的想法？今年有目標嗎？

張玉良：單一地産方面排名我們不在乎，要看整個企業，看整個結構調整中，我希望它到什麼程度，來按自己的需求來看。

當然我們也不是放棄，凡是有條件的我們還是要讓它保持好的增長。我相信今年可能疫情沒有去年嚴重，二線城市的商業地産基本上已進入比較低的價格，再往下的可能性不大。

産業地産有想象的空間，只是因為去年疫情，大家過不下去。如果今年經濟好一點，市場需求量反而會上來。所以我今年對産業地産還是認為要去，這里頭因為我們體量比較大，如果增長20%、30%就幾百億。

所以今年地産要比去年好，我還是充滿信心，不僅是質量好，數據也會上去。

具體目標不說，只是比上一年有增長。整個企業目標今年至少6000億以上，财務預算，當然後期看不止這個數字。